제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 204호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항표와 매각물건명세서 비고에는 본 호가 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상17층 숙박시설로 2020.12.29. 사용승인됐습니다.
권리의 중심은 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당 456,000,000원입니다. 이것이 말소기준이고, 2022.03.21. 설정된 흥국저축은행 근저당 1,560,000,000원, 2025.11.06. 국 압류, 2026.02.09. 현재 임의경매개시결정, 2026.05.13. 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층 지상17층 숙박시설 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 317,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 / 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계까지 완전히 단정할 단계는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 가격 판단은 별개
감정가는 454,000,000원, 현재 최저매각가는 317,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 회차에서 별도 인수액이 없으므로 실질취득액도 317,800,000원입니다.
그러나 이 사건에서 감정가 대비 할인율 자체는 시세를 뜻하지 않습니다. 본 호는 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 가격 판단은 해당 용도의 실제 거래·임대·수익 구조와 함께 확인해야 합니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”라고 평가하는 것은 금물입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 317,800,000원 | 312,550,800원 | 1,703,449,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 222,460,000원 | 218,545,560원 | 1,797,454,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 155,722,000원 | 152,741,892원 | 1,863,258,108원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,249,200원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 456,000,000원 | 312,550,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 317,800,000원 기준 집행비용 5,249,200원을 제외한 312,550,800원이 성동중앙새마을금고에 배당되고, 흥국저축은행과 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당은 1,703,449,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드호텔 동측 인근으로, 숙박시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 노폭 약 9m 내외 연동6길과 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하)·방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 627.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정요항표 모두 제2종근린생활시설 이용을 기재하고 있으므로 실제 영업·사용 형태를 확인해야 합니다.
- 말소기준. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 세금. 국 및 제주특별자치도 압류가 존재하고, 제공 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 매각기일 전 확인이 필요합니다.
- 가격. 현재 최저가 317,800,000원은 감정가의 70%지만, 할인율 자체를 시세 할인으로 해석하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 과거 경매. 2024.08.08. 성동중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 2025.08.08. 취하되고 2025.08.11. 말소됐으며, 현재 사건은 2026.02.09. 개시된 별도 임의경매입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 가격은 아직 별도 검증
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 317,800,000원이 감정가 454,000,000원의 70%라는 사실만으로는 부족합니다. 본 호는 제2종근린생활시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 현재 배당 시나리오상 1,703,449,200원의 채권 미배당이 남습니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 가격 경쟁력은 별도의 시장·임대 검증이 필요합니다. 결론은 권리인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로입니다.
