제주지방법원 2026타경10195. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있고, 대상은 제주1번가더테라스 2층 204호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며 감정평가상 현재 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 숙박시설이고, 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
권리관계의 기준점은 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이며, 그 뒤 2022.03.21. 설정된 주식회사흥국저축은행 근저당권과 2025.11.06. 압류, 2026.02.09. 임의경매개시결정, 2026.05.13. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 222,460,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 경매 채권자 | 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021.01.14. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.08.18. 주식회사 리하우징 관련 가압류 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.11.29. 주식회사테스로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 실거래 시세 비교는 불가
감정가는 454,000,000원, 현재 최저매각가는 222,460,000원이며 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 155,722,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 109,005,400원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 현재 이용상태가 제2종근린생활시설인 만큼 실제 거래사례와 임대수익·공실 여부 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,914,440원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 456,000,000원 | 218,545,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 담보권 채권총액은 2,016,000,000원, 예상 배당액은 218,545,560원, 미배당은 1,797,454,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 메종글래드호텔 동측 인근이며, 주위는 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 제반차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·냉난방설비·스프링클러설비·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 노폭 약 9m 내외 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 627.0㎡, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 5,436,000원/㎡입니다.
- 제한. 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 영업·임대 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 실제 이용은 제2종근린생활시설입니다. 등기·건축물 현황과 실제 이용상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 222,460,000원의 시장 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 인근 동종 근린생활시설 거래와 임대조건 확인이 필요합니다.
- 선순위 배당 구조. 현재 회차에서는 성동중앙새마을금고에도 채권최고액 전액이 배당되지 않고, 후순위 주식회사흥국저축은행은 예상배당 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·시세 확인’이 승부처
등기상 권리구조만 보면 말소기준인 성동중앙새마을금고 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 의사결정에서 남는 핵심은 임대관계 미상과 실거래 시세 자료 부재입니다.
현재 최저가는 222,460,000원으로 감정가 454,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 그 비율만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설로 이용 중인 물건인 만큼 실제 점유·임대조건과 주변 동종 물건의 거래가격을 확인한 뒤 현재 가격을 평가하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
