제주지방법원 2026타경10195. 제주 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 206호입니다. 메종글래드호텔 동측 인근에 자리한 숙박시설 건물 내 물건으로, 감정평가서와 매각물건명세서에는 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

이번 경매의 말소기준은 2021년 설정된 성동중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이후 흥국저축은행 근저당권과 국세 압류가 설정되었고, 현재 신청채권자인 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 앞서 진행되었던 별도의 임의경매는 취하되어 등기가 말소된 이력도 있습니다.

권리관계상 매각으로 소멸할 등기와 별개로, 현재 누가 어떤 계약으로 점유하고 있는지, 실제 용도와 공부상 표시가 일치하는지를 확인해야 합니다. 감정가의 절반 이하라는 숫자보다 이 확인 과정이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 현재 경매까지

말소기준권리는 2021.11.29. 설정된 을구 1번 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 설정된 을구 2번 흥국저축은행 근저당권(채권최고액 1,560,000,000원)도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

2025.11.06. 제주세무서장의 국세 압류가 등기되었으며, 2026.02.09. 현 경매개시결정이 등기되었습니다. 국세 압류등기 자체는 말소 예정이지만, 조세채권의 법정기일과 우선순위는 등기일만으로 확정되지 않습니다. 실제 세금의 배당순위와 금액에 따라 예상 배당은 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%의 의미

이 물건의 감정가는 416,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 203,840,000원으로, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

다만 인근 동일 용도·면적·층의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 거래 가능한 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각 일정이나 낙찰가격이 아닙니다. 인수액은 확인된 등기상 권리를 대상으로 한 배당 시뮬레이션 기준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,840,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 추정 집행비용 3,653,760원을 제외한 200,186,240원이 선순위 성동중앙새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 흥국저축은행 근저당권에는 배당할 재원이 남지 않습니다.

채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정되었습니다. 실제 피담보채권 잔액, 국세의 법정기일과 우선순위 및 기타 우선배당 사항에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화

어느 시나리오에서도 후순위 담보권자에 배당할 재원이 남지 않으며, 소유자 잔여액 역시 0원으로 추정됩니다. 신청채권자에게 배당되는 금액도 각 시나리오상 0원입니다.

여기서 중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않는 것입니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다면, 배당받지 못한 채권 잔액 자체가 낙찰자의 채무로 전환되는 것은 아닙니다. 반면 실제 점유자나 우선권리의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 메종글래드호텔 동측 인근에 위치하며, 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 북측 노연로와 서측 연동6길에 접하는 입지입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 2층·지상 17층 숙박시설로, 사용승인일은 2020.12.29.입니다. 기본위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 매각물건명세서 및 감정평가서상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 영업 형태 및 사용 적법성 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며, 토지 자료상 면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각 대상의 용도 및 대지권은 별도 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 숙박시설 건물 내 제2종근린생활시설로, 통상적인 주거용 아파트와 매수·임대 수요가 다릅니다. 실거래 및 임대수익 비교가 확인되지 않아 현재 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도·대지권 원본 확인. 대지 표기와 집합건물 등기 및 제2종근린생활시설 이용상태를 매각물건명세서·건축물대장·등기부로 대조하고, 전유부분 및 대지권의 매각 범위를 확인하세요.
• 점유 및 임대관계 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 현황조사 원본 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 대항력 성립 가능성을 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 제주세무서장 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 등기 말소 예정이라는 사실만으로 조세 배당 영향을 배제할 수 없습니다.
• 담보권 및 신청채권자 관계 확인. 성동중앙새마을금고·흥국저축은행의 근저당과 현재 신청채권자의 채권 승계·담보권 관계, 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 과거 경매 이력. 2024.08.08. 개시되었던 임의경매가 취하되어 2025.08.11. 말소된 이력이 있습니다. 이번 경매와 별개로 기존 절차 및 취하 경위를 대조하세요.
• 실거래·임대료 검증. 인근 유사 근린생활시설의 거래가, 공실 수준, 임대조건 및 예상 운영비를 조사하고 현재 최저가의 적정성을 판단하세요.
• 관리비 및 인도 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 실제 점유자의 인도 협의 및 필요한 절차를 확인하세요.
• 매각조건 최종 확인. 입찰보증금, 매각기일 변경, 특별매각조건 및 최신 권리변동을 법원 매각공고와 원본 서류로 확인하세요.

맺으며 — “49%라는 숫자만으로는 부족하다”

제주1번가더테라스 206호는 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 203,840,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당과 압류 등은 매각으로 소멸할 예정이고, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 실제 이용상태는 제2종근린생활시설이고, 임대관계가 확인되지 않았으며, 비교 실거래가도 확보되지 않았습니다. 국세 압류의 배당 영향과 신청채권자의 권리관계 역시 원본 확인이 필요합니다.

등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 가격 적정성과 실제 이용 가능성은 아직 검증되지 않았습니다. 다회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가하기보다는 매각 범위·점유·조세·실거래·임대수익을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.