제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 206호입니다. 등기부는 집합건물이고, 감정평가상 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 2021년 아시아신탁주식회사 명의 신탁에서 주식회사테스로 소유권이 넘어온 뒤 같은 날 성동중앙새마을금고가 채권최고액 396,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022년 주식회사흥국저축은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당, 2025년 국의 압류, 2026년 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 이어받는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 권리 말소와 별개로 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 206호 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 291,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층 지상17층 숙박시설 · 사용승인 2020.12.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2021년 신탁과 가압류 관련 등기는 이미 말소돼 있고, 현재 권리분석의 출발점은 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 흥국저축은행 근저당권, 제주세무서장 관련 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 291,200,000원으로 감정가 416,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격은 내려왔지만, 이 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중이어서 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라, 연동 일대 근린생활시설의 실제 거래가격·임대료·수익률과 비교해 291,200,000원이 적정한가입니다. 현재 자료만으로는 이를 근거로 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,876,800원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 396,000,000원 | 286,323,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용을 제외한 매각대금은 성동중앙새마을금고 근저당권 배당에도 부족합니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,956,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 1,669,676,800원입니다. 이 미배당은 배당상 부족액이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드호텔 동측 인근으로, 주위는 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 노폭 약 9m 내외 연동6길과 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구 등이 적용됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 5,436,000원/㎡이며 토지면적은 627.0㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.12.29.이고, 냉난방·스프링클러·엘리베이터·기본 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자·영업자·임차관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 291,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 비교하세요.
- 용도 확인. 매각물건명세서상 제2종근린생활시설로 이용 중이므로 현재 영업 형태와 향후 사용계획의 적합성을 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역 등 적용 사항을 사용계획과 함께 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 물건의 등기 권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 291,200,000원은 단지 감정가 416,000,000원의 70%라는 의미일 뿐, 실제 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 더구나 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이라 점유 상태·임대수익·주변 거래가격을 확인하지 않은 채 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다.
