제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 202호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가상 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사테스이며, 2021.11.29. 성동중앙새마을금고가 채권최고액 408,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2022.03.21. 설정된 주식회사흥국저축은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당과 이후의 제주특별자치도 압류, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 점유·가격 확인입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 또한 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 350,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘감정가보다 낮다’는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 350,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 흥국저축은행 근저당과 제주특별자치도·국의 압류, 2026.02.09. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년 신탁과 가압류는 이미 말소됐고, 2024.08.08. 시작됐던 이전 임의경매도 2025.08.08. 취하 후 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 회차 최저매각가는 350,700,000원으로 감정가 501,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 245,489,999원(49%), 그 다음은 171,842,999원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 350,700,000원 | 344,990,200원 | 1,623,009,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 245,489,999원 | 241,253,139원 | 1,726,746,861원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 171,842,999원 | 168,637,197원 | 1,799,362,803원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 내려가고 담보채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 채권자 쪽 회수 부족분이고, 현재 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 동시에 실거래 비교 근거가 없기 때문에 70%·49%·34.3%라는 감정가 대비 비율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,709,800원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 408,000,000원 | 344,990,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,709,800원을 제외한 매각대금은 선순위 성동중앙새마을금고 근저당에 344,990,200원 배당되고, 후순위 흥국저축은행 근저당에는 배당 여력이 남지 않습니다. 담보채권 총액 1,968,000,000원 중 미배당은 1,623,009,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 연동 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근이며, 주위는 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통사정은 양호합니다.
- 현재 이용. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 약 9m 내외 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고, 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인과 시장가 대비 할인을 구분해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 제주특별자치도 압류와 국 압류가 등기되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 흥국저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-329호가 기재되어 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보의 진행 상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 이력 구분. 2024.08.08. 성동중앙새마을금고가 개시한 임의경매는 2025.08.08. 취하됐고, 현재 사건은 2026.02.09. 개시된 2026타경10195입니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 별개”
이 물건은 말소기준권리 이후의 담보권과 압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 선순위·후순위 담보채권 총액은 1,968,000,000원이고 현재 회차에서도 1,623,009,800원이 미배당될 만큼 채권 구조는 무겁습니다. 그 부족분 자체가 매수인에게 넘어가는 것은 아니지만, 이것이 곧 낙찰가의 시장 경쟁력을 보장하는 것도 아닙니다.
현재 최저매각가는 350,700,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리된 구조, 가격 판단은 보류입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 제2종근린생활시설의 시장가격과 현장 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
