제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 202호입니다. 감정평가상 메종글래드호텔 동측 인근에 위치한 집합건물로, 주변에는 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다. 건물은 철골철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 17층 숙박시설이며, 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
이번 사건은 가격 하락 폭이 먼저 눈에 띕니다. 감정가 501,000,000원에서 2회 유찰되며 최저매각가가 245,490,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 일반적인 주거용 아파트와 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 감정가와 현재 최저가를 객관적으로 비교할 실거래 시세도 확인되지 않았기 때문입니다. 권리상 소멸 여부와 실제 점유·용도·환금성은 분리해 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 202호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 연동6길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 17층 · 사용승인 2020.12.29 |
| 소유자 | 주식회사테스 (단독소유) |
| 감정가 | 501,000,000원 |
| 최저매각가 | 245,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2021.11.29 성동중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2021.11.29 설정된 성동중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사흥국저축은행의 근저당권 1,560,000,000원과 제주특별자치도 및 국의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 소유권 이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 주식회사 리하우징의 가압류 역시 기존에 말소된 권리입니다. 또한 성동중앙새마을금고가 신청했던 종전 임의경매는 취하돼 경매개시결정등기가 말소된 이력이 있습니다. 이번 경매는 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사가 신청한 별도 사건입니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 245,490,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되었다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 이 물건은 숙박시설 건물 내 제2종근린생활시설로 이용되고 있어, 단순히 일반 주거용 물건의 거래가격을 비교 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 501,000,000원 | 가격 비교 기준 |
| 현재 최저매각가 | 245,490,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 171,843,000원 | 감정가 34% 수준 |
| 4회 유찰 시 | 120,290,099원 | 감정가 24% 수준 |
추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 것은 사실이지만, 동일하거나 비교 가능한 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차가 적정 매수가격인지 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,490,000원 가정)
현재 최저매각가에 매각된다는 가정 아래의 배당 시뮬레이션입니다. 성동중앙새마을금고의 근저당권은 일부만 배당받고, 후순위인 흥국저축은행에는 배당재원이 남지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,236,860원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 408,000,000원 | 241,253,140원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 추정 배당이며, 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 실제 권리 승계 및 배당관계 역시 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당과 인수의 차이
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 245,490,000원 | 241,253,140원 | 1,726,746,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 171,843,000원 | 168,637,198원 | 1,799,362,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 120,290,099원 | 117,806,038원 | 1,850,193,962원 | 0원 |
각 회차에서 추정 인수액은 동일하게 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션에 따른 결과이며, 임대관계 미상에 따른 실제 점유 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드호텔 동측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북측으로 노연로, 서측으로 연동6길과 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물입니다. 사용승인일은 2020.12.29이며 기본 위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 기재되어 있습니다.
- 실제 용도. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 숙박시설 건물 내 개별 호실이라는 특성을 고려해 건축물대장상 용도와 실제 영업 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용 토지입니다. 전체 토지면적은 627.0㎡이며, 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다. 공시지가는 5,436,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 근린생활시설의 수요와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 할인 여부는 판단을 보류합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 및 용도 대조. 대지 표기와 집합건물 등기, 제2종근린생활시설 이용상태를 함께 검토하고 매각목록·집합건축물대장·대지권을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 원본 대조를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 및 채권 승계 확인. 성동중앙새마을금고 근저당권과 후순위 흥국저축은행 근저당권, 신청채권자의 권리관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 제주특별자치도 및 국의 압류가 존재합니다. 등기상 말소와 실제 배당순위는 구분하고 당해세 등 우선 배당 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 유사 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 비교하세요.
- 관리비와 시설 상태. 체납 관리비, 공용부분 비용, 냉난방·급배수·소방설비 및 해당 호실의 내부 상태를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 회차별 최저가가 낮아져도 미배당 규모는 증가합니다. 권리 인수 여부와 매수 후 운영 가능성을 각각 검토하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 매각기일과 최저매각가, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 현황조사의 최신 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치 확인
이 물건의 핵심은 감정가 대비 큰 낙폭과 실제 시장가치의 불확실성이 동시에 존재한다는 점입니다. 501,000,000원으로 감정평가됐지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 245,490,000원까지 내려왔습니다.
등기상으로는 성동중앙새마을금고의 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았고, 실제 이용상태가 제2종근린생활시설이므로 일반 주거용 물건과 동일하게 평가하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 가격 경쟁력으로 해석할 근거는 부족합니다.
등기상 인수는 0원으로 추정되지만, 점유·용도·시장가치는 확인이 남아 있습니다. 현재 가격의 적정성은 비교 가능한 실거래 및 수익성 검증 후 판단해야 합니다. 입찰 전 실제 점유관계, 매각 대상과 건축물대장상 용도, 최신 권리관계를 대조하는 것이 중요합니다.
