제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 207호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 확인됩니다. 등기부상 소유자는 주식회사테스입니다. 권리의 기준점은 2021.11.29 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 348,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 263,200,000원으로 감정가 376,000,000원의 70% 수준입니다. 하지만 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 회차별 최저가와 배당 부족액의 변화입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 |
| 유찰 | 1회 · 감정가의 70% |
| 청구액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.11.29 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.03.21 설정된 주식회사흥국저축은행 근저당권, 2025.11.06 국의 압류, 2026.02.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격·회차 구조 — 할인율과 시세는 다르다
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저가는 263,200,000원입니다. 다음 시나리오의 매각가는 184,240,000원, 그 다음은 128,967,999원으로 계산되어 있습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 263,200,000원 | 1,649,284,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 184,240,000원 | 1,727,139,360원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 128,967,999원 | 1,781,637,553원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 348,000,000원 | 258,715,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 263,200,000원 가정 시 집행비용 4,484,800원을 제외한 258,715,200원이 성동중앙새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 주식회사흥국저축은행에는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권최고액 1,908,000,000원 대비 미배당액은 1,649,284,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드호텔 동측 인근이며, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태 모두 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29입니다.
- 도로. 북측으로 노연로의 왕복 4차로, 서측으로 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,436,000원/㎡, 토지면적은 627.0㎡입니다. 평지·세로장방·중로각지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이나 실제 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현장 이용과 공부상 현황을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 376,000,000원과 현재 최저가 263,200,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 임대관계. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나 확인된 임차인은 없습니다. 현장 점유 상태는 입찰 전에 재확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 변수. 2025.11.06 국의 압류가 존재합니다. 권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만 실제 배당에서는 조세채권의 성격과 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 263,200,000원, 2회 유찰 시 184,240,000원, 3회 유찰 시 128,967,999원의 시나리오가 있으므로 시세 검증 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·이용상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.11.29 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수 0원입니다.
다만 현재 가격을 좋다고 단정할 근거는 부족합니다. 감정가 376,000,000원에서 1회 유찰되어 263,200,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 더구나 실제 이용은 제2종근린생활시설입니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 긍정적이지만 가격·환금성 판단은 현장과 거래사례 확인 뒤 결정할 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
