제주지방법원 2026타경10195. 제주특별자치도 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 207호입니다. 사건의 감정가는 376,000,000원, 현재 최저매각가는 184,240,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 소유자는 주식회사테스이며, 현재 경매개시결정 채권자는 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사입니다.
권리관계의 기준점은 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권 348,000,000원입니다. 그 뒤 2022.03.21. 주식회사흥국저축은행 근저당권 1,560,000,000원, 2025.11.06. 국의 압류, 2026.02.09. 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 184,240,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 발행일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.11.29. 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유 및 실제 임대차 존재 여부는 별도 확인 대상입니다. 현재 제공된 배당 계산에서는 임차인에 대한 인수액이 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 기준은 없다
현재 최저가는 184,240,000원으로 감정가 376,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 128,967,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 시나리오는 90,277,599원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 제2종근린생활시설이므로 가격 판단은 해당 용도의 실제 거래·임대수익· 공실 가능성 등을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,379,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 348,000,000원 | 180,860,640원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,908,000,000원 중 180,860,640원이 배당되고, 미배당은 1,727,139,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 메종글래드호텔 동측 인근이며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·냉난방설비·스프링클러설비·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 상업용이며 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 약 9m 내외 연동6길과 각각 접합니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 대조. 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 제2종근린생활시설의 실제 거래가를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건의 용도표시는 대지이나 감정평가상 해당 호실은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 배당 구조. 현재 매각가에서는 선순위 성동중앙새마을금고 근저당권도 전액 배당되지 않고, 후순위 주식회사흥국저축은행 근저당권은 배당액이 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 기준점이 부족하다
이 사건의 강점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 376,000,000원에서 2회 유찰되어 184,240,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 감정평가상 이용상태가 제2종근린생활시설이고 임대관계도 미상이므로, 권리보다 시세·점유·현황 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
