대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 1층 101호입니다. 물건 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물에 관한 것이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자로 기재된 법인은 주식회사디케이산업개발입니다. 세종중앙농업협동조합이 설정한 2018년 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 강정수의 근저당권과 가등기·압류·가압류 등이 이어지는 구조입니다.
등기부상 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 그것만으로 권리관계가 단순하다고 볼 수는 없습니다. 대지권 등기 문제, 후순위 가등기의 법적 성격, 세금 압류, 점유자의 불명확한 권리관계가 동시에 확인해야 할 쟁점입니다. 특히 최저가격에 대지권가액이 반영되지 않았다는 점은 일반적인 가격 할인과 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 1층 101호 도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 3층 / 지상 8층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 (단독소유) |
| 감정가 | 888,000,000원 |
| 최저매각가 | 282,828,000원 (2회 유찰 · 감정가의 31.85%) |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 신청 청구액 | 3,390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.05 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 대지권 관련 조건 | 대지사용권은 매각 범위에 포함 · 대지권가액은 최저매각가격에서 제외 · 등기 관련 소송 및 압류 해제 부담은 매수인 책임 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 많다
말소기준권리는 2018.10.05 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며 채무자는 주식회사도경입니다. 2019년에 설정된 강정수 근저당권 300,000,000원을 비롯해 이후의 가등기, 압류, 가압류 및 현 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
2021.11.08에는 같은 세종중앙농업협동조합이 신청한 별도의 임의경매개시결정이 있었으나, 취하를 원인으로 2022.12.01 말소되었습니다. 현재 검토 대상은 2025.07.07 개시된 2025타경502875 사건입니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 기재 3건, 미상 점유자 주의
101호에 관한 점유·임차 관련 기재는 3건입니다. 별도의 보증기관 대위신고는 확인되지 않지만, (주) 청산업개발과 '청산업'이 동일한 점유 주체를 가리키는지는 확인이 필요합니다. 따라서 기재 건수를 곧바로 서로 독립된 임차인의 수로 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 청산업 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 |
우선변제 미상 승계신고 아님 |
대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 표시했습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는 점유자의 우선변제 가능성은 단정하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,828,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 세종중앙농업협동조합에 우선 배당됩니다. 후순위 근저당권과 가압류권자에게 돌아갈 예상 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,759,592원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 696,000,000원 | 278,068,408원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 강정수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 선경회계법인 | 11,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 미소드림 | 72,600,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,079,600,750원 | 278,068,408원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 801,532,342원 |
집행비용은 추정치이며, 채권최고액 기준으로 작성한 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 801,532,342원이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (31.85%) | 282,828,000원 | 278,068,408원 | 801,532,342원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (22.3%) | 197,979,600원 | 194,407,886원 | 885,192,864원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (15.61%) | 138,585,720원 | 135,845,520원 | 943,755,230원 | 0원 |
추가 유찰되면 매각가격은 내려가지만, 그만큼 채권자들의 미배당 금액은 증가합니다. 다만 일반적으로 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미배당액과 매수인이 별도로 부담하는 비용은 구분해야 합니다.
특히 이 사건은 대지권 등기 소송과 압류 해제에 따른 비용을 매수인이 별도로 부담하는 조건입니다. 배당표에서 인수액이 0원으로 계산되더라도 실질취득비용이 매각대금으로 끝난다고 볼 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 하락률만으로는 부족하다
현재 최저가 282,828,000원은 감정가 888,000,000원의 31.85%입니다. 그러나 이 수치를 일반적인 정상 권리관계의 근린생활시설과 동일하게 해석하면 곤란합니다.
대지사용권은 매각 범위에 포함되지만, 그 등기의 절차적 불확실성을 반영해 대지권가액이 최저매각가격에서 제외되었습니다. 즉 현재 가격은 이러한 부담을 전제로 산정된 건물만의 평가액 기준 최저매각가격입니다.
특히 향후 대지권 등기가 이행되지 않거나 절차가 장기화되면 매각과 담보설정 등 후속 처분에도 제약이 생길 수 있습니다. 최저매각가격이 추가로 낮아지더라도 이 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 소재 세종경찰청 북측 옆에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 있는 성숙 중인 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 있고, 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측은 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 8층 건물로, 기본적인 전기·위생설비와 지하주차장 및 승강기를 갖추고 있습니다. 관리상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 이용. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며 교육환경 보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설 자체의 수요뿐 아니라, 대지권 등기 관련 불확실성과 소송 부담이 향후 매매·담보설정 및 매수자 확보에 미칠 영향을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비. 일부 호에 장기 미납 관리비 알림이 붙어 있는 것으로 조사되어, 본건 101호의 체납 여부와 공용부분 부담액을 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성. 토지대금 완납 자료, 대지사용권 성립 근거, 토지 등기부 및 소유권이전등기청구권에 설정된 압류의 내용을 확인하세요.
- 소송·압류 해제 부담. 본안소송의 상대방, 필요한 절차, 압류 해제 조건, 예상 비용과 기간을 법률 전문가와 검토해야 합니다. 매각대금 외 별도 부담입니다.
- 갑구 2번 가등기. 주식회사승창산업개발의 가등기가 담보가등기인지, 그 권리 성격과 소멸 처리에 문제가 없는지 확인하세요.
- 국세·지방세. 세종특별자치시와 세종세무서장 명의 압류의 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 예상배당을 재검토하세요.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 공매의 진행 상태 및 권리 정리 상황을 교차 확인하세요.
- 점유자 관계. (주) 청산업개발·장미영·청산업의 실제 점유 상태, 동일 주체 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요.
- 미상 점유자. 청산업의 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 권리가 확인되면 매수인 인수액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 사용 주체와 점유 현황, 영업·주거 사용 여부 및 공용부분 체납 관리비를 확인하세요.
- 실질취득비용. 낙찰대금뿐 아니라 대지권 등기, 소송, 압류 해제, 명도 등에 따른 부담을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기부 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리 정리는 매수인의 몫”
세종 도경프라자 101호의 현재 최저가격은 282,828,000원으로, 감정가 888,000,000원과 비교하면 상당히 낮아진 상태입니다. 그러나 이 물건의 평가에서 결정적인 쟁점은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다.
토지대금 완납에 따른 대지사용권은 매각 범위에 포함되지만, 향후 대지권 등기는 불확실하며 관련 본안소송과 압류 해제를 매수인이 책임져야 합니다. 여기에 후순위 가등기 성격 확인, 국세·지방세 압류, 공매공고 및 점유자 권리관계 확인이 필요합니다.
배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 실제 취득비용이 0원이라는 뜻은 전혀 다릅니다. 특히 미상 점유자의 권리와 대지권 등기 관련 비용을 확정하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격상 이익이 있다고 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 대지권 등기 가능성과 법적 절차의 범위를 확인하는 것이 가격 검토보다 선행되어야 하는 물건입니다.
