대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 등기부는 집합건물로 작성되어 있습니다. 소유자는 주식회사디케이산업개발입니다. 권리의 기준점은 2018년 10월 5일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 696,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 강정수 근저당권 300,000,000원, 가등기, 압류, 가압류, 현재 경매개시결정 등이 이어져 있고, 등기 분석상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함된다고 기재되어 있으면서도, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등 때문에 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실하다고 적혀 있습니다. 그래서 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었고, 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 정해졌습니다. 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송과 압류 해제 등 절차를 직접 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 별도 절차 리스크가 있다

말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 강정수 근저당권, 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권 가등기, 선경회계법인·주식회사 미소드림의 가압류와 세종특별자치시·국·국민건강보험공단의 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 조사 — 2건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가

(주) 청산업개발은 2021.11.15., 장미영은 2024.03.28. 전입으로 모두 2018.10.05. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘청산업’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 점유관계가 확정되기 전까지 0원을 절대값으로 보기는 어렵습니다.

② 가격 해석 — 감정가의 45.5%를 일반적인 ‘할인’으로 읽으면 안 된다

현재 회차 최저매각가격은 404,040,000원, 감정가는 888,000,000원이며 현재 시나리오의 비율은 45.5%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 대지권가액을 최저매각가격 산정에서 제외했다고 명시되어 있습니다. 최저매각가격이 건물만의 평가액이라는 점 때문에 감정가 대비 비율을 통상적인 유찰 할인율과 같은 의미로 볼 수 없습니다.

유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 682,001,150원 → 801,532,342원 → 885,192,864원으로 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 수치는 임차관계와 대지권 절차가 별도로 확정된다는 전제에서 해석해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 404,040,000원 가정)

채권 합계 1,079,600,750원 중 397,599,600원이 배당되고 682,001,150원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
• 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 소재하며 운행횟수 등을 기준으로 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정 대상 기호 1~7은 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 본건은 지하3층·지상8층 건물 중 1층 101호입니다.
• 도로. 동측 약 40m 내외, 서측 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 약 10m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.
• 건물 상태. 기본적인 전기·위생설비, 지하주차장, 승강기를 갖추고 있으며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 대지권. 대지권에 관한 표시가 없는 상태이며, 토지 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시된 것으로 조사됐습니다.
• 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있으므로 101호 해당 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 소송 가능성. 대지권 등기를 위한 본안소송과 소유권이전등기청구권 관련 압류 해제 절차의 구체적 비용·기간·가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 최저가 해석. 대지권가액이 최저매각가격에서 제외됐으므로 404,040,000원을 감정가 888,000,000원과 단순 비교해 ‘싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
• 미상 점유 확인. ‘청산업’의 전입일·보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 가등기 확인. 갑구 2번 가등기의 구체적 성격과 담보가등기 해당 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행. 2020.09.24. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사의 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
• 신청채권. 신청채권자 청구액 3,390,000,000원과 말소기준 근저당 채권최고액 696,000,000원의 관계를 경매 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비. 일부 호의 장기 미납 알림이 확인된 만큼 101호의 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다, 등기가 가능한지가 먼저다”

이 사건은 표면적으로 보면 감정가 888,000,000원 대비 최저매각가격 404,040,000원, 배당표상 매수인 인수 0원인 물건입니다. 하지만 최저매각가격은 대지권가액을 제외한 건물만의 평가액이고, 대지사용권을 실제 대지권 등기로 완성하는 과정에는 본안소송과 압류 해제 등 매수인 책임의 절차적·법적 부담이 붙어 있습니다.

또한 (주) 청산업개발과 장미영은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, ‘청산업’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라 대지권 등기를 실제로 완성할 수 있는지, 그 비용과 분쟁 위험을 감당할 수 있는지, 미상 점유를 해소할 수 있는지에 있습니다. 등기 순위만 보면 후순위 소멸형이지만, 전체 리스크까지 합치면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.