대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 8층 805호로, 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디케이산업개발이며, 말소기준권리는 2018.10.05. 설정된 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 소유권이전청구권 가등기, 윤기혁 가압류, 국 압류, 주식회사 미소드림 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
표면적인 등기 순서만 보면 매수인에게 남는 금전 인수는 없습니다. 하지만 매각물건명세서 비고는 별도의 큰 조건을 붙입니다. 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립해 매각 범위에는 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등 때문에 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실하고, 그 절차를 매수인이 직접 해결해야 한다는 내용입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 8층 805호 · 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상8층 중 8층 805호 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 140,595,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권 절차는 별개
또한 2020.10.28. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 현재 법원경매와 별개로 공매 진행 여부가 교차될 수 있으므로, 경매 진행상태와 공매 상태를 함께 대조할 필요가 있습니다. 2021.11.08.에도 세종중앙농업협동조합이 임의경매를 개시했으나 2022.11.22. 취하되어 2022.12.01. 해당 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.07. 다시 개시된 경매입니다.
② 점유관계 — 조사 기재자는 모두 101호
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 (주) 청산업개발과 장미영이 기재되어 있으나 두 사람 모두 조사 부분이 101호로, 본건 805호와 호수가 다릅니다. 전입일도 각각 2021.11.15.와 2024.03.28.로 말소기준일 2018.10.05.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 대지권 — 이 사건의 진짜 권리분석 포인트
감정평가 자료상 이 건물의 각 구분건물에는 대지권에 관한 표시가 없는 상태입니다. 사용승인일은 2018.09.20.이고, 토지 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시되어 대지권이 미정리된 것으로 판단된다는 내용입니다.
더 중요한 부분은 해결 주체입니다. 매수인은 대지권 등기를 위해 필요한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차를 자신의 책임과 비용으로 해결하는 조건으로 입찰해야 합니다. 따라서 낙찰 뒤의 실질 부담은 예상배당표의 ‘인수 0원’만으로 끝나지 않습니다. 금전채무의 승계와 별개로, 대지권 등기 정상화를 위한 절차적·법적 부담이 남습니다.
④ 가격 — 할인율은 크지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가는 309,000,000원이고 현재 최저매각가격은 140,595,000원으로 감정가의 45.5%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저매각가격에서 대지권가액을 제외한 특수한 산정 구조이므로, 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 일반적인 ‘반값 경매’처럼 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,595,000원 | 137,826,670원 | 472,407,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,416,500원 | 96,245,003원 | 513,989,449원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,891,550원 | 67,251,502원 | 542,982,950원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 140,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,330원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 288,000,000원 | 137,826,670원 |
| 2. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 미소드림 | 72,600,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 610,234,452원 중 137,826,670원이 배당되고 472,407,782원이 미배당으로 남는 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 대상 기호 1~7은 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 기본 전기·위생설비, 지하주차장, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 약 10m 보행자전용도로에도 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 교육환경 보호구역과 중점경관관리구역 등이 중첩됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으며, 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있다는 감정평가 참고사항이 있으므로 본건 805호의 실제 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 정상화 절차. 토지대금 완납과 대지사용권 성립 근거, 소유권이전등기청구권 압류 현황, 본안소송 필요 범위를 원문으로 확인하세요.
- 최저가 산정 구조. 140,595,000원은 대지권가액이 제외된 건물 평가액 기준입니다. 감정가 대비 45.5%라는 숫자만으로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 가등기 성격. 2019.04.19. 가등기는 말소기준 후순위지만 담보가등기 여부·종류를 매각물건명세서와 등기원인 서류에서 재확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2020.10.28. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 대조하세요.
- 점유 호수 확인. 현황조사 기재 점유자 2명은 모두 101호로 표시되어 본건 805호와 다릅니다. 실제 805호의 현재 점유와 인도 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 일부 호 장기 미납 알림이 확인된 건물이므로 본건의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 절차가 더 무겁다
이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2018.10.05. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 대지권이 미정리되어 있고, 대지권가액이 최저매각가격에서 제외됐으며, 사후 등기를 위한 본안소송과 압류 해제 등 절차를 매수인이 책임져야 한다는 조건이 이 물건의 핵심입니다.
현재 최저가는 140,595,000원으로 감정가의 45.5%까지 내려와 있지만, 비교 실거래 자료도 없고 최저가 산정 자체가 일반 물건과 다르므로 ‘싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 후순위 금전 권리는 정리되는 대신, 대지권의 절차적 이행 불능과 법적 분쟁 가능성을 낙찰자가 직접 떠안는 구조입니다. 따라서 결론은 권리 순위는 정리되지만, 대지권 정상화 비용과 절차를 확정하기 전에는 가격 할인만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
