대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 8층 805호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이며, 등기상 소유자는 주식회사디케이산업개발입니다. 세종중앙농업협동조합이 설정한 채권최고액 288,000,000원의 근저당권을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다. 이후 설정된 가등기·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

겉으로 보면 감정가 309,000,000원짜리 물건의 최저가가 98,417,000원이라는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 감정가와 현재 최저가를 직접 비교해 할인율만으로 가치를 판단하는 것은 위험합니다. 현재 최저매각가격은 건물만의 평가액을 기준으로 산정됐고, 대지권가액은 등기 절차의 불확실성을 반영해 제외됐기 때문입니다. 일반적인 2회 유찰 물건과는 가격의 의미 자체가 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권 문제는 별개

말소기준은 2018.10.05 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 후순위인 주식회사승창산업개발의 가등기, 윤기혁 및 주식회사 미소드림의 가압류, 국세 압류와 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 소유권이전청구권 가등기는 담보가등기 여부와 구체적인 법적 성격에 대한 원본 확인이 필요합니다. 또한 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 상태와 이번 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.

② 점유·임차 조사 — 101호 기록과 805호를 구분해야 한다

현황조사에는 주식회사 청산업개발과 장미영에 관한 기록이 확인됩니다. 그러나 두 기록 모두 점유 부분이 101호로 표시돼 있어, 이번 경매 대상인 805호의 임차인으로 단정할 수 없습니다. 두 기록의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦지만, 805호의 실제 점유·임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

위 기록은 101호에 관한 현황조사 내용입니다. 대상 물건인 805호의 실제 점유자 또는 임차인 수로 합산하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 최저가 비교 — 감정가의 32%라도 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가격은 98,417,000원으로, 감정가 309,000,000원의 약 31.85%입니다. 두 차례 유찰에 따른 가격 인하가 상당하지만, 이 물건은 일반적인 근린생활시설처럼 토지와 건물의 권리관계가 정리된 상태에서 가격을 비교할 수 없습니다.

대지사용권은 매각 범위에 포함되지만, 대지권 등기 절차의 불확실성 때문에 대지권가액이 최저매각가격에서 제외됐습니다. 따라서 감정가 대비 가격 하락 폭을 그대로 정상적인 토지·건물 일체의 할인율로 해석할 수 없습니다.

회차별 등기상 인수 추정액은 모두 0원입니다. 그러나 대지권 등기와 관련한 소송·압류 해제 비용은 포함되지 않았습니다. 매각가격이 낮아져도 이러한 절차적 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,417,000원 가정)

집행비용은 약 2.2% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 자동 인수액을 의미하지 않습니다.

현재 회차에서는 추정 집행비용을 제외한 96,245,494원이 세종중앙농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자에게 돌아가는 배당금은 없습니다. 신청채권자의 청구액은 3,390,000,000원으로 기재돼 있으나, 등기상 본건 근저당 채권최고액은 288,000,000원입니다. 위 배당표는 본건의 채권최고액과 기재된 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이므로, 신청 청구액과 담보 범위의 관계 및 실제 배당채권액을 원본에서 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 소담동 소재 세종경찰청 북측 옆에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·관공서가 혼재하는 성숙 중인 상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 외벽 석재붙임 등으로 마감돼 있고 관리상태는 보통으로 평가됩니다. 기본적인 전기·위생설비, 지하주차장 및 승강기가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측에는 약 10m 보행자전용도로가 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
• 대지권. 감정평가상 대지권 표시가 미정리된 상태입니다. 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권은 성립한 것으로 명시돼 있으나, 사후 대지권 등기 절차에는 별도의 법적·절차적 위험이 존재합니다.
• 관리비. 일부 호실에 장기 미납 관리비 관련 알림이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다. 대상 호실의 미납 여부와 공용부분 체납액을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변 상업시설 및 교통 접근성은 확인되지만, 대상 물건은 근린생활시설이고 대지권 등기 미정리 문제가 남아 있습니다. 정상적인 소유권·대지권 등기가 확보되는지 여부가 향후 처분과 거래에 중요한 변수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 등기 해결 가능성. 토지대금 완납 및 대지사용권 성립의 근거를 원본으로 확인하고, 소유권이전등기청구권 압류가 대지권 등기에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 본안소송·압류 해제 부담. 매각물건명세서에 명시된 소송 및 등기 관련 절차를 매수인 책임으로 수행할 수 있는지, 예상 비용과 소요 기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 최저가 98,417,000원은 대지권가액을 제외한 건물만의 평가액을 기준으로 산정됐습니다. 단순히 감정가 309,000,000원과 비교해 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 2번 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지, 구체적인 권리관계와 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 공매 진행 상태. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 배당. 세종세무서장 관련 압류가 존재합니다. 당해세와 배당순위에 따른 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 805호 실제 점유. 현황조사에 나타난 두 명의 표시 호실은 101호입니다. 이를 805호 임차인으로 간주하지 말고, 본건 호실의 점유·임대차·명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 일부 호실의 장기 미납 알림이 확인됩니다. 관리사무소에 805호의 체납액과 공용부분 관련 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 신청채권액 대조. 신청 청구액 3,390,000,000원과 본건 근저당 채권최고액 288,000,000원의 관계, 실제 배당채권액 및 담보 범위를 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 최종 원본 검토. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 감정평가서, 현황조사서와 대지권 관련 서류를 대조하고 법률 전문가의 검토를 받아야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 대지권 해결 가능성이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가격이 98,417,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 권리도 매각 소멸 예정이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이번 경매의 핵심은 일반적인 후순위 권리 인수 문제가 아닙니다. 대지사용권은 매각 범위에 포함되지만 대지권 등기를 위한 소송과 압류 해제 등은 매수인이 직접 부담해야 합니다. 그 위험을 반영해 대지권가액을 최저매각가격 산정에서 제외한 사건입니다.

따라서 감정가 대비 약 32%라는 숫자를 그대로 저렴한 취득가격으로 받아들여서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 단정할 수 없고, 대지권 등기 관련 추가 비용과 법적 분쟁 결과에 따라 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.

등기상 인수는 0원으로 추정되지만, 대지권 절차의 부담은 별도로 남습니다. 본건은 최저가 자체보다 대지권 등기 실현 가능성, 소송·압류 해제 비용, 실제 점유 상태와 향후 환금성을 먼저 검증해야 하는 고위험 검토 대상입니다.