대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 3층 305호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합의 근저당권 348,000,000원이고, 이후 등기된 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 매각물건명세서에는 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에는 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실하다고 기재되어 있습니다. 특히 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외되어 있고, 매수인이 대지권 등기를 위한 본안소송과 압류 해제 등 제반 절차를 자신의 책임과 비용으로 해결해야 하는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층 305호 · 도로명 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 사건상 용도 / 이용 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 128,674,000원 (2회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 31.85% |
| 말소기준권리 | 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 348,000,000원 |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 세종중앙농업협동조합 / 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 대지권 절차가 더 중요하다
말소기준 근저당권 이후 2019.04.19. 접수된 주식회사승창산업개발 명의 소유권이전청구권가등기는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 별도 주의사항에 가등기의 종류를 확인할 필요가 있다고 명시되어 있으므로, 등기 순위만 보고 성격 확인을 생략해서는 안 됩니다. 2019.04.29. 윤기혁 가압류 249,633,702원, 2019.11.29. 국 압류, 2021.12.03. 세종특별자치시 압류와 2025.07.07. 현재의 임의경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있습니다.
② 임차인·점유 확인 — 전입일은 후순위, 호수 표기는 재확인 필요
| 성명 | 현황조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 기재 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.10.05. 이후여서 전입 시점을 기준으로는 대항력 없는 후순위로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 또한 대상 물건은 305호인데 현황조사의 점유 부분은 두 건 모두 101호로 기재되어 있으므로, 실제 305호 점유관계와 일치하는지 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 31.85%가 곧 ‘시세 31.85%’는 아니다
현재 최저매각가는 128,674,000원으로 감정가 404,000,000원의 31.85%입니다. 그러나 이 비율 하나만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 대지권가액이 최저매각가격 산정에서 제외되어 있기 때문에, 감정가와 최저가의 단순 비율에는 대지권 등기 절차 리스크가 반영되어 있습니다.
현재 회차에서 배당모형상 매수인이 직접 승계하는 금액은 0원이므로, 권리상 실질취득 금액은 최저매각가와 같은 128,674,000원입니다. 다만 대지권 등기 본안소송·압류 해제 등에 드는 비용은 금액이 특정되어 있지 않아 이 숫자에 포함할 수 없습니다. 따라서 128,674,000원만 보고 최종 취득비용이 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,601,436원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 348,000,000원 | 126,072,564원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 597,633,702원 중 예상 배당액은 126,072,564원, 미배당은 471,561,138원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금액 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도경프라자 각 대상 호는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건도 3층 305호입니다.
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며 주위에 근린생활시설·아파트단지·관공서가 있는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT와 버스정류장이 있고 운행횟수 등을 감안해 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 3층·지상 8층 건물이며 기본 전기·위생설비, 지하주차장, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접하고 북측에는 약 10m 보행자전용도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 일부 호에는 관리비 장기 미납 알림이 부착된 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성. 실체법상 대지사용권 성립과 별개로 실제 대지권 등기를 완성할 수 있는지, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 해제와 본안소송 절차를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 128,674,000원은 감정가의 31.85%이지만 대지권가액이 최저매각가격 산정에서 제외된 구조입니다. 단순 할인율을 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 가등기 성격. 2019.04.19. 소유권이전청구권가등기의 성격을 확인해야 합니다. 등기상 말소기준 후순위로 분류돼도 주의사항에 종류 확인 필요가 명시되어 있습니다.
- 공매 진행. 2020.09.24. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 상태와 법원경매 진행의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 점유 호수. 현황조사의 두 점유자는 모두 101호로 표시되어 있습니다. 본건 305호의 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. (주) 청산업개발과 장미영의 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원문에서 배당요구 여부와 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 관리비. 일부 호의 관리비 장기 미납 알림이 기재되어 있으므로 본건 305호의 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘등기 완성 가능성’을 먼저 본다
이 사건은 표면적으로는 강하게 유찰된 물건입니다. 감정가 404,000,000원에서 현재 최저가가 128,674,000원까지 내려와 31.85%가 됐고, 배당모형상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 본질은 가격이 아니라 대지권 등기 절차의 불확실성입니다.
말소기준 후순위 가등기·가압류·압류가 소멸하는 것만으로 이 사건이 단순해지는 것은 아닙니다. 매수인은 대지권 등기를 위해 본안소송과 압류 해제 등 제반 절차를 부담해야 하고, 최저가격 자체도 대지권가액을 제외해 산정되어 있습니다. 여기에 가등기 성격 확인, 기존 공매공고, 305호와 현황조사 101호 표기의 불일치까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마까지 떨어졌는가’보다 ‘낙찰 뒤 권리와 등기를 실제로 완성할 수 있는가’가 먼저인 사건입니다.
