대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 3층 305호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 404,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가격은 183,820,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 348,000,000원입니다. 그 이후 설정된 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서에 명시된 대지권 등기 절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크입니다. 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외됐고, 매수인이 대지권 등기를 위한 본안소송과 압류 해제 등 제반 절차를 직접 해결하는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층305호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 183,820,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권 절차는 별도
말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2019.04.19. 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권 가등기, 2019.04.29. 윤기혁 가압류, 2019.11.29. 국 압류, 2021.12.03. 세종특별자치시 압류, 2025.07.07. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 101호 조사 내역과 대상 305호 구분 필요
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 나타난 두 점유 관련 내역은 모두 101호로 표시되어 있어 경매 대상인 305호와 호수가 일치하지 않습니다. 두 전입일 자체는 2018.10.05. 말소기준권리보다 뒤이므로 기재된 조사 내역 기준 대항력은 없습니다. 다만 대상 305호의 실제 점유·임대관계는 별도로 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 핵심 위험 — 대지사용권은 포함되지만 등기 절차가 불확실
감정평가에서도 대지권에 관한 표시가 없는 상태이고, 사용승인일은 2018.9.20.입니다. 토지 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시되어 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 후순위 담보권이 소멸한다는 것과 대지권 등기가 자동으로 정리된다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,373,480원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 348,000,000원 | 180,446,520원 |
| 3. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 183,820,000원 가정 시 채권자 총 청구액 597,633,702원 중 180,446,520원이 배당되고, 미배당은 417,187,182원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 절차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 183,820,000원 | 180,446,520원 | 417,187,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,673,999원 | 126,072,563원 | 471,561,139원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,071,799원 | 88,050,507원 | 509,583,195원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT와 버스정류장이 있으며 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40m 내외, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 약 10m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물이며 지하주차장·승강기와 기본 전기·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 관리. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 절차 원본 확인. 대지사용권의 실체법상 성립과 별개로 실제 대지권 등기 가능 여부, 압류 해제와 본안소송 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가의 의미 구분. 183,820,000원은 대지권가액을 제외한 최저매각가격입니다. 감정가 대비 하락률만으로 시세 할인이라고 해석하면 안 됩니다.
- 가등기 성격 확인. 2019.04.19. 주식회사승창산업개발 가등기의 구체적 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사에 표시된 두 점유자는 101호로 기재되어 있어 대상 305호의 실제 점유상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 일부 호에 장기 미납 관리비 알림이 확인된 만큼 대상 호실의 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 대지권 정리는 별개다”
이 사건은 표면적으로는 최저가가 감정가 404,000,000원에서 183,820,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리도 대부분 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심은 가격 하락이 아니라 대지권 등기 절차의 불확실성입니다. 토지대금 완납으로 대지사용권은 매각 범위에 포함되지만 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외됐고, 사후 대지권 등기를 위한 본안소송·압류 해제 등은 매수인의 책임과 비용입니다. 실거래 자료도 없어 183,820,000원이 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 절차상 부담은 큼. 이 물건은 할인율보다 대지권 정리 가능성과 그 비용을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
