대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 2층 202호입니다. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사디케이산업개발이며, 말소기준권리는 2018.10.05 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 534,000,000원입니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후에 붙은 소유권이전청구권가등기, 가압류, 세종특별자치시·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기 말소 여부와 별개인 대지권 미정리 문제입니다. 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권은 성립하여 매각 범위에 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실하고, 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상8층 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 231,595,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권 절차는 별도
말소기준은 2018.10.05 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2019.04.19 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권가등기, 윤기혁·김영철·김광희·주식회사 미소드림의 가압류, 세종특별자치시와 국의 압류, 2025.07.07 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 신고부위와 본건 호수 불일치
| 성명 | 신고부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 두 점유 신고의 부위는 모두 101호이고, 본건은 2층 202호입니다. 따라서 이 두 신고를 본건 202호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 각 전입일은 말소기준권리인 2018.10.05보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 해당 신고의 적용 호수와 임대차 내용을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,042,330원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 534,000,000원 | 227,552,670원 |
| 3. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영철 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김광희 | 11,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 미소드림 | 72,600,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 942,234,452원 중 예상배당은 227,552,670원, 미배당은 714,681,782원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 46%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 231,595,000원이고 시나리오상 감정가 46% 구간입니다. 그러나 실거래·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 최저매각가격에서 대지권가액이 제외되었다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
현재 회차의 실질취득액은 예상 인수액 0원을 기준으로 231,595,000원이지만, 대지권 등기를 위한 본안소송·압류 해제 및 기타 절차 비용은 금액이 제시되어 있지 않아 포함할 수 없습니다. 즉 231,595,000원이 최종 경제적 부담의 전부라고 단정할 수 없는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 소재하고 운행횟수 등을 고려하면 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 40m 내외, 서측 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 약 10m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 시설. 기본적인 전기·위생설비, 지하주차장, 승강기를 갖추고 있으며 관리상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있는 것으로 조사되어 해당 호의 체납 여부 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성 확인. 토지대금 완납 및 실체법상 대지사용권 성립과 별개로, 실제 대지권 등기까지 필요한 본안소송·압류 해제 절차를 검토해야 합니다.
- 절차비용 별도 산정. 예상 인수액은 0원이지만 대지권 등기 관련 소송·압류 해제 비용은 배당표의 인수액과 별개의 부담입니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 가등기는 후순위 소멸 예정이나 담보가등기 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원 경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사 신고는 101호로 기재되어 있으므로 본건 202호의 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 일부 호의 관리비 장기 미납 알림이 있으므로 본건 202호 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “46% 할인”보다 대지권 절차를 먼저 본다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가등기·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 무게중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 대지권이 미정리되어 있고, 대지권 등기를 위한 본안소송과 압류 해제 등 절차를 매수인이 직접 해결해야 한다는 점입니다.
현재 최저가는 231,595,000원으로 감정가 46% 구간이지만, 최저매각가격에는 대지권가액이 제외되어 있고 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 저평가라고 판단할 수 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 대지권의 절차적 이행 불능과 법적 분쟁 가능성은 낙찰 뒤에도 매수인의 과제로 남습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 그 절차를 감당할 수 있는지를 판단해야 하는 고위험형입니다.
