대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 제2층 제202호로, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 용도 표기는 대지입니다. 소유자는 주식회사디케이산업개발이며, 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 534,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 그 뒤의 가등기·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건에서 가장 중요한 위험은 등기부 순위보다 대지권 정리 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립해 매각범위에 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등 때문에 사후 대지권 등기의 절차적 이행 여부가 불확실하다고 명시돼 있습니다. 최저매각가격도 건물만의 평가액으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층202호 |
| 등기 주소 | 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 162,117,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 절차 부담은 별개
말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기, 윤기혁·김영철·김광희·주식회사 미소드림의 가압류, 세종특별자치시·국의 압류와 현재 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 101호 기재와 본건 202호를 구분해야 한다
| 성명 / 명칭 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 두 점유관계가 확인되지만 모두 점유부분이 101호로 기재돼 있고, 본건은 202호입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리인 2018.10.05.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 본건 202호의 실제 점유관계와 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 509,000,000원, 현재 최저매각가는 162,117,000원으로 감정가 대비 31.85% 수준입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 비교할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 대지권가액이 최저매각가격 산정에서 제외됐고, 매수인이 대지권 등기를 위한 소송·압류 해제 절차를 부담하는 조건이어서 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 162,117,000원 | 159,047,362원 | 783,187,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 113,481,900원 | 111,093,153원 | 831,141,299원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,437,330원 | 77,607,458원 | 864,626,994원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 783,187,090원 → 831,141,299원 → 864,626,994원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 금전 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 후순위 채권이 매수인에게 승계된다는 뜻이 아니라 배당재원이 부족하다는 의미입니다. 다만 대지권 정리를 위한 절차적 부담은 이 금전 인수액과 별개의 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,069,638원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 534,000,000원 | 159,047,362원 |
| 3. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영철 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김광희 | 11,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 미소드림 | 72,600,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 942,234,452원 중 채권자 예상배당은 159,047,362원, 미배당은 783,187,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 소담동 소재 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 소재하고 운행횟수 등을 감안한 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물이며, 기본 전기·위생설비와 지하주차장·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m 내외, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 북측은 약 10m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인서류 확인. 토지대금 완납 및 대지사용권 성립 근거, 대지권 미등기 원인과 소유권이전등기청구권 관련 압류 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 소송·압류 해제 비용 확인. 매수인이 본안소송 및 압류 해제 등 절차를 직접 부담하는 조건이므로 예상 기간·비용을 입찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리 이후이지만 별도 주의사항에 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 101호 점유자료 구분. 현황조사에 확인된 (주) 청산업개발과 장미영은 점유부분이 101호로 기재돼 있습니다. 본건 202호의 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 확인. 일부 호의 장기 미납 관리비 알림이 확인된 만큼 관리사무소에서 본건 202호의 체납 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 절차 위험 0”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 509,000,000원에서 최저가 162,117,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기 순위상으로도 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수는 0원입니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 최저가가 아니라 대지권의 사후 등기 가능성과 그 해결비용입니다. 대지사용권 자체는 매각범위에 포함되지만 대지권 등기의 절차적 이행 여부가 불확실하고, 매수인이 본안소송·압류 해제 등을 책임져야 한다는 조건이 명시돼 있습니다. 여기에 가등기 종류 확인, 국세·지방세 압류, 공매공고, 101호로 기재된 점유자료까지 원문 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 단순하지만 법적·절차적 확인 난도가 높은 유형으로 보는 것이 핵심입니다.
