대전지방법원 2025타경502875. 본건은 세종특별자치시 소담동 도경프라자 3층 307호로, 감정평가 요항상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사디케이산업개발이고, 말소기준권리는 2018.10.05. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 순위만 보면 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 순위보다 대지권의 사후 등기 절차입니다. 매각물건명세서에는 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립해 매각 범위에는 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기의 이행 여부가 불확실하고, 그 위험을 반영해 대지권가액을 최저매각가격 산정에서 제외했다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층 307호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상8층 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 218,400,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 청구액 | 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권 절차는 별도
말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2019.04.19. 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권가등기와 2019.04.29. 윤기혁의 가압류 249,633,702원, 세종세무서장의 압류, 세종특별자치시의 압류, 2025.07.07. 현재 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 신고 호수와 본건 호수가 다르다
| 성명 / 명칭 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
현황조사에 나타난 두 신고 모두 101호로 기재되어 있고, 본건은 307호입니다. 따라서 이 두 신고인을 곧바로 본건 307호의 임차인으로 볼 수는 없습니다. 또한 두 신고의 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.10.05.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금은 모두 미상입니다.
③ 대지권 — 이 물건의 가장 큰 리스크
더 중요한 문구는 매수인의 후속 부담입니다. 매각조건상 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결해야 합니다. 따라서 218,400,000원이라는 숫자만 놓고 감정가 대비 45.5% 할인이라고 평가하는 것은 충분하지 않습니다. 금전으로 확정된 인수채무가 0원이라는 사실과, 별도의 소송·등기·압류해제 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 |
| 2. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 432,000,000원 | 214,542,400원 |
| 3. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 681,633,702원 중 채권자 예상배당은 214,542,400원이고, 미배당은 467,091,302원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 가격 — 45.5% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 480,000,000원에서 현재 최저가 218,400,000원으로 내려와 수치상 감정가의 45.5%입니다. 다음 시나리오는 152,880,000원, 그 다음은 107,016,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래·최근 12개월 평균·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 467,091,302원 |
| 2회 유찰 시 | 152,880,000원 | 149,939,680원 | 531,694,022원 |
| 3회 유찰 시 | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 576,915,926원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 있고 운행횟수 등을 기준으로 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정대상 기호 1~7은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로와 접하고 북측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상8층 건물이며, 전기·위생설비·지하주차장·승강기를 갖추고 있습니다.
- 관리상태. 건물 관리상태는 보통으로 평가됐고 공부와의 차이는 없습니다.
- 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성 확인. 소유권이전등기청구권에 대한 압류 상태와 향후 대지권 등기의 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 소송·압류 해제 비용 검토. 본안소송과 압류 해제 등 후속 절차를 매수인이 책임과 비용으로 처리하는 조건입니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 등 구체적 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 관계를 확인해야 합니다.
- 307호 점유관계 재확인. 현황조사 신고인은 모두 101호로 기재돼 있어 본건 307호의 실제 점유자를 현장에서 별도 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 확인. 일부 호에 장기 미납 알림이 있다는 감정평가 참고사항을 감안해 해당 호의 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 대지권 해결 가능성이 먼저”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 권리 안전형이라고 보기 어렵습니다. 대지사용권은 매각 범위에 포함되지만, 대지권 등기의 사후 이행 여부가 불확실하고 본안소송·압류 해제 등 절차를 매수인이 직접 해결해야 하는 조건이 붙어 있기 때문입니다.
현재 최저가 218,400,000원은 감정가 480,000,000원의 45.5%지만, 최저가격 자체가 대지권가액을 제외한 건물 평가액이고 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 대지권 등기 문제를 실제로 해결할 수 있는지, 그 비용과 기간·분쟁 위험까지 감안한 뒤에도 가격이 남는지입니다. 등기상 후순위 정리는 가능하지만, 대지권 절차 리스크가 큰 고난도 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
