대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 3층 307호입니다. 감정평가상 해당 건물은 근린생활시설로 이용중이며, 사건상 용도 표기는 대지입니다. 감정가는 480,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가격은 152,880,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 31.85%까지 내려왔지만, 이 사건의 중심은 할인율이 아닙니다.

매각물건명세서 비고에 따르면 토지대금은 완납되어 실체법상 대지사용권이 성립하고 매각 범위에도 포함됩니다. 그러나 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기의 이행 여부가 불확실하고, 대지권 등기를 위한 본안소송과 압류 해제 등 절차적 부담을 매수인이 자신의 책임과 비용으로 해결해야 합니다. 더구나 최저매각가격 산정에서는 대지권가액이 제외되어 건물만의 평가액이 반영됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 ‘절차 리스크’를 나눠 봐야 한다

말소기준은 2018.10.05 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원입니다. 이후 2019.04.19 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권가등기, 2019.04.29 윤기혁의 가압류 249,633,702원, 세종세무서장의 압류, 세종특별자치시의 압류, 2025.07.07 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 점유·임차 관계 — 두 건 모두 말소기준권리 이후

현황조사상 두 점유자의 전입신고는 모두 2018.10.05 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 두 건 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 자료상 점유부분은 모두 101호로 기재돼 있습니다. 대상 물건은 307호이므로 점유 관계와 호수 일치 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 감정가 대비 낮지만 시세 할인으로 단정할 수 없다

감정가 480,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 152,880,000원, 감정가의 31.85%입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 107,016,000원, 4회 유찰 시 74,911,200원으로 제시돼 있습니다.

그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 현재 최저매각가격은 대지권가액이 제외된 건물만의 평가액이라는 점을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)

채권 합계 681,633,702원 중 예상 배당액은 149,939,680원이며, 미배당액은 531,694,022원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 소담동 소재 세종경찰청 북측 옆. 주위는 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 있는 상가지대입니다.
• 교통. 인근에 BRT와 버스정류장이 있으며 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 해당 건물은 근린생활시설로 이용중입니다.
• 도로. 동측 약 40m 내외, 서측 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 약 10m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
• 건물 상태. 기본적인 전기·위생설비, 지하주차장, 승강기를 갖추고 있으며 관리상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있는 것으로 확인돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 등기 절차. 본안소송과 소유권이전등기청구권 관련 압류 해제 등 실제 필요한 절차와 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 대지권가액 제외. 현재 최저매각가격은 대지권가액이 제외된 건물만의 평가액이라는 점을 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.
• 가등기 성격. 갑구 3번 가등기가 자료상 매각 소멸 대상이지만 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인이 요구됩니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
• 점유 호수 확인. 현황조사 점유자 두 건 모두 101호로 기재돼 있으므로 대상 307호의 실제 점유관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
• 임차 관련 서류. 점유자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
• 시세 대조. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
• 관리비. 일부 호에 장기 미납 알림이 확인된 만큼 해당 호의 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 단순한 저가 매수”

현재 최저매각가격 152,880,000원은 감정가 480,000,000원의 31.85%이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조도 분명합니다.

하지만 이 사건의 판단을 좌우하는 것은 대지권 미정리와 그 후속 절차입니다. 토지대금 완납으로 대지사용권은 성립하고 매각 범위에 포함되지만, 대지권 등기 이행 여부가 불확실하며 본안소송·압류 해제 등 부담을 매수인이 직접 져야 합니다. 여기에 가등기 성격 확인, 공매 진행 교차 확인, 점유 호수 불일치 확인까지 남아 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 배당표의 인수액보다 대지권 등기 가능성과 후속 비용을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.