대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 3층 306호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 감정가 630,000,000원에서 현재 최저매각가격은 286,650,000원입니다. 말소기준권리는 2018.10.05. 설정된 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 582,000,000원 근저당입니다. 이후 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건을 일반적인 “권리 깨끗한 상가”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립해 매각 범위에 포함된다고 적혀 있는 반면, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기 이행 여부가 불확실하다고 명시돼 있습니다. 특히 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외됐고, 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차를 자신의 책임과 비용으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층306호 · 한누리대로 1974 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 286,650,000원 (1회 유찰 · 감정가 45.5%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 3,390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.05. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 582,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 2019.04.19. 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권 가등기, 2019.04.29. 윤기혁의 249,633,702원 가압류, 2019.11.29. 국 압류, 2021.12.03. 세종특별자치시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사 2명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 2명이며, 두 전입일 모두 2018.10.05. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 조사된 부분이 모두 101호로 기재돼 있어, 매각 대상인 306호의 실제 점유관계와 직접 일치하는지 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
③ 대지권 — 이 사건의 가장 큰 리스크
감정평가에서는 해당 건물이 근린생활시설로 이용 중이고 대지권에 관한 표시가 없는 상태로 확인됐습니다. 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권은 성립해 매각 범위에 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등 때문에 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실합니다.
- 대지사용권. 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립해 매각 범위에 포함됩니다.
- 최저가 산정. 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외됐고, 현재 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.
- 절차 부담. 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차는 매수인이 자신의 책임과 비용으로 처리해야 합니다.
- 등기 상태. 사용승인일은 2018.09.20.이고 상당기간이 경과했으나 대지권이 미정리된 것으로 판단됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,813,100원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 582,000,000원 | 281,836,900원 |
| 3. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 831,633,702원 중 채권자 예상배당은 281,836,900원, 미배당은 549,796,802원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 구조를 먼저 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 45.5% | 286,650,000원 | 281,836,900원 | 549,796,802원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 31.85% | 200,655,000원 | 197,045,830원 | 634,587,872원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 22.3% | 140,458,500원 | 137,692,081원 | 693,941,621원 | 0원 |
회차가 내려가도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다. 대지권 등기 절차 부담은 낙찰가와 별개이고, 대지권가액 자체가 현재 최저매각가격에서 제외돼 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도경프라자 내 해당 호를 포함한 평가 대상은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물이며, 전기·위생설비·지하주차장·승강기를 갖추고 있습니다.
- 관리비. 일부 호에는 관리비 장기 미납 알림이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지사용권의 성립 근거, 대지권 등기 가능성, 압류의 구체적 내용과 해제 절차를 확인해야 합니다.
- 소송·등기 비용 검토. 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차를 매수인 책임과 비용으로 처리해야 한다는 조건을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 2번 가등기의 정확한 성격과 말소 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 현재 법원경매와의 진행관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 조사된 점유자 2명은 모두 101호로 기재돼 있으므로 306호의 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사된 점유자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 일부 호의 장기 미납 알림이 확인된 만큼 관리사무소를 통해 대상 호의 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “45.5% 할인”보다 대지권 절차가 먼저다
이 물건은 감정가 630,000,000원에서 최저가 286,650,000원까지 내려와 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 그 최저가는 대지권가액을 제외한 건물만의 평가액이고, 대지권 등기를 위한 본안소송·압류 해제 등 제반 절차를 매수인이 책임져야 합니다. 등기상 인수액 0원은 분명한 장점이지만, 그것이 곧 전체 법적 부담 0을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 대지권 등기를 실제로 완성할 수 있는지, 그 절차와 비용을 감당할 수 있는지입니다.
