대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 3층 306호에 관한 경매입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 주식회사디케이산업개발입니다. 2018년 세종중앙농업협동조합이 설정한 채권최고액 582,000,000원의 근저당권을 말소기준으로, 그 이후 가등기·가압류·압류 등이 이어졌습니다. 현재 최저매각가격은 200,655,000원으로, 감정가 대비 크게 낮아진 상태입니다.

그렇지만 이 물건은 일반적인 상가 경매와는 다른 점이 있습니다. 대지권 등기를 마치지 못한 상태에서 매각이 진행되며, 매수인이 후속 등기 절차와 법적 분쟁을 부담해야 합니다. 특히 대지권가액이 최저매각가격 산정에서 제외돼 있어 감정가와 최저가의 단순 비교만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 권리 말소 여부와 별개로, 취득 후 정상적인 권리 확보와 환금성에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 대지권은 별도 문제

말소기준권리는 2018.10.05 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 582,000,000원이며, 등기상 채무자는 주식회사도경입니다. 말소기준권리 이후 설정된 가등기와 가압류, 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 갑구 2번의 주식회사승창산업개발 명의 가등기는 등기상 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기입니다. 별도 검토사항에서는 담보가등기로 기재돼 있어, 실제 법적 성격과 권리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다. 말소 예정이라는 표시만으로 그 성격에 대한 검토를 생략해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 관계 — 다른 호수의 조사 내역과 구분해야 한다

현황조사에는 주식회사 청산업개발과 장미영의 전입 내역이 확인됩니다. 다만 두 조사 내역 모두 101호로 기재돼 있습니다. 본건은 306호이므로 이를 곧바로 본건의 점유자나 임차인으로 단정할 수 없습니다. 본건 306호의 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

두 조사 대상은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 별도 조사 대상입니다. 다만 기재 호수가 101호이므로 본건 306호의 실제 임차인 수에 포함해 단정하지 않습니다. 두 전입일은 모두 2018.10.05 말소기준권리 이후입니다.

③ 가격 판단 — 최저가는 낮지만 실질 취득비용은 미확정

현재 최저매각가격은 200,655,000원으로, 감정가 630,000,000원의 31.85%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실을 일반적인 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

이번 매각에서는 대지사용권이 매각 범위에 포함되는 반면, 대지권 등기 절차의 불확실성 때문에 대지권가액을 최저매각가격에서 제외했습니다. 따라서 감정가와 현재 최저가 사이의 차이는 단순히 시장가격이 하락했다는 의미가 아닙니다. 본안소송, 압류 해제 및 향후 등기절차의 비용과 성공 가능성을 따로 검토해야 합니다.

회차가 진행될수록 매각가격은 내려가지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 여기에서 표시한 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액이지, 그 금액 전부가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대지권 등기를 위한 별도 법적·절차적 부담은 이 금액에 포함돼 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,655,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영 상태입니다. 사건 청구금액 3,390,000,000원과 위 배당 채권 합계는 서로 다른 집계 기준이므로 동일한 금액으로 취급하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 소담동 세종경찰청 북측 옆에 위치합니다. 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 있으며 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며 기본적인 전기·위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있습니다. 관리상태는 보통으로 조사됐습니다.
• 도로. 동측으로 약 40m, 서측으로 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하고 북측으로 약 10m의 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며, 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
• 임대 및 관리. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 일부 호실에는 관리비 장기 미납 알림이 부착된 것으로 조사됐으므로 본건의 미납 여부와 공용부분 관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 점유·임대수익 및 권리관계에 따라 매수 수요가 달라집니다. 특히 본건은 대지권 등기 불확실성이 있어 향후 매각과 금융기관 담보평가에 미치는 영향을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 등기 가능성. 실체법상 대지사용권의 성립 근거와 소유권이전등기청구권에 대한 압류 내용을 확인하고, 대지권 등기까지 필요한 구체적인 절차를 검토해야 합니다.
• 본안소송 및 압류 해제. 매수인이 직접 부담해야 하는 소송, 압류 해제, 등기 관련 비용과 법적 분쟁 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 가등기 성격. 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권가등기가 매매예약에 따른 가등기인지, 담보가등기인지 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 공매 진행 관계. 한국자산관리공사의 공매공고 이력이 현재 경매 및 관련 권리정리에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 306호 점유 확인. 101호로 기재된 전입 내역과 본건 306호의 실제 점유자를 구분하고, 현장조사 및 매각물건명세서를 통해 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 실질 취득비용. 낙찰대금 외에 대지권 등기 관련 법적 비용, 체납 관리비, 취득에 수반되는 비용 등을 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 단순 감정가 대비 비율이 아닌 실제 취득할 권리의 범위와 법적 위험을 반영한 가격 검토가 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 토지 등기사항을 확인하고, 매각기일과 진행 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 권리 확보가 먼저”

세종 도경프라자 306호는 감정가 630,000,000원에서 최저가 200,655,000원으로 내려왔지만, 이 가격을 일반적인 상가의 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 대지사용권은 실체법상 성립하여 매각 범위에 포함되나, 대지권 등기의 사후 이행은 불확실하고 그에 따른 법적·절차적 부담은 매수인이 책임져야 합니다.

등기상 후순위 권리는 말소 대상으로 분류되고 예상배당표상 인수액도 0원이지만, 대지권 등기 문제는 이와 별개의 핵심 위험입니다. 가등기의 성격, 공매공고 이력, 306호의 실제 점유관계까지 확인할 필요가 있습니다.

결론은 가격만 보고 판단하기 어려운 고위험 경매입니다. 대지권 등기 가능성과 분쟁 해결 비용이 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 31.85%라는 수치만으로 가격상 이익을 인정하기 어렵습니다. 본건의 핵심은 낙찰가격 자체가 아니라, 낙찰 후 대지권을 정상적으로 등기하고 권리관계를 정리할 수 있는지에 있습니다.