대전지방법원 2025타경502875. 세종 소담동 도경프라자 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2018.10.05. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 510,000,000원입니다. 이후 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류와 현재 경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 금액으로 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 통상의 “후순위 권리 소멸형”으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권은 성립하여 매각 범위에 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실합니다. 그래서 대지권가액은 최저매각가격에서 제외됐고, 매수인이 본안소송과 압류 해제 등 제반 절차를 직접 해결하는 조건입니다. 최저가 219,765,000원만 보고 감정가 대비 큰 할인으로 평가할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층 203호 · 한누리대로 1974 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상8층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 219,765,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 3,390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권 절차는 별도
말소기준인 2018.10.05. 근저당권보다 뒤에 설정된 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기와 가압류·압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 과거 2019년 강제경매와 2021년 임의경매는 각각 취하되어 등기상 말소됐고, 현재 2025.07.07. 개시된 임의경매가 진행 중입니다.
② 임차·점유 확인 — 현황조사 호실 불일치 주의
| 성명 | 현황조사 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 위 두 점유관계가 기재되어 있으나 모두 101호이고, 매각 대상은 203호입니다. 따라서 이 두 사람을 본건 203호의 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 또한 전입일 자체도 말소기준일 2018.10.05.보다 늦어 제공된 권리판단에서는 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 관계는 원본 보완이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 45.5% 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가격은 219,765,000원으로 감정가 483,000,000원의 45.5%입니다. 그러나 이 비율에는 결정적인 전제가 있습니다. 매각물건명세서상 대지권가액이 최저매각가격 산정에서 제외됐기 때문입니다. 즉 일반적인 정상 대지권 등기 완료 상가가 감정가 대비 45.5%에 나온 경우와 같은 방식으로 비교할 수 없습니다.
실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 54.5% 할인 = 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 수치상 실질취득액은 금액 인수 0원을 반영한 219,765,000원이지만, 대지권 등기를 위한 소송·압류 해제 등 비용과 기간은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,876,710원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 510,000,000원 | 215,888,290원 |
| 2. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영철 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 미소드림 | 72,600,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 907,234,452원 중 예상 배당액은 215,888,290원, 미배당액은 691,346,162원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 대지권·공매 리스크
- 대지사용권. 토지대금 완납으로 실체법상 대지사용권은 성립하여 매각 범위에 포함되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 대지권 등기. 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실합니다.
- 매수인 부담. 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차를 매수인의 책임과 비용으로 해결하는 조건입니다.
- 최저가 산정. 대지권가액은 최저매각가격 산정에서 제외됐으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.
- 공매공고. 2020.09.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종경찰청 북측 옆에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 있는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT와 버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물 기호들은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접하고 북측은 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 관리상태. 철근콘크리트구조, 지하주차장·승강기·기본 전기 및 위생설비를 갖췄고 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 관리비. 일부 호에 장기 미납 관리비 알림이 붙어 있는 것으로 조사돼 본건 203호의 실제 체납 여부를 별도 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성 최우선 확인. 소유권이전등기청구권 압류의 구체적 권리관계와 해제 방법, 본안소송 필요성을 원본 서류로 검토해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 219,765,000원이 감정가의 45.5%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다. 대지권가액이 최저가에서 제외된 사건입니다.
- 101호 점유자와 203호 구분. 현황조사에 기재된 (주) 청산업개발·장미영은 모두 101호로 표시돼 있으므로, 본건 203호의 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 2019.04.19. 소유권이전청구권 가등기는 후순위 소멸 예정이지만 담보가등기 성격 여부 등 종류 확인이 필요합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 일부 호의 장기 미납 관리비 안내가 확인된 만큼 관리주체를 통해 203호 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 대지권 관련 토지등기 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “45.5% 할인”보다 대지권 정리가 먼저다
등기 권리만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.10.05. 세종중앙농업협동조합 근저당 이후의 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 안전형이라고 부르기는 어렵습니다.
최저매각가격 219,765,000원은 감정가의 45.5%지만 대지권가액을 제외한 건물만의 평가액이고, 매수인은 대지권 등기를 위한 소송과 압류 해제 등 절차를 스스로 해결해야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “후순위 권리는 소멸하지만, 대지권 등기 불확실성 때문에 가격만 보고 들어갈 사건은 아니다.” 대지권 정리의 실현 가능성과 비용을 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
