대전지방법원 2025타경502875. 세종특별자치시 소담동 도경프라자 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있습니다. 소유자는 주식회사디케이산업개발, 경매신청채권자는 세종중앙농업협동조합입니다. 2018년 설정된 근저당권을 말소기준권리로 하여 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.
그런데 이 물건의 핵심은 근저당권 자체가 아닙니다. 대지사용권의 실체법상 성립과 대지권 등기의 완료는 서로 다른 문제라는 점입니다. 매각물건명세서에는 토지대금 완납으로 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함된다고 기재되어 있지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등의 문제로 사후 대지권 등기 절차가 완료될지는 불확실하다고 명시되어 있습니다. 이 문제를 해결하는 비용과 책임이 매수인에게 부과되는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층 203호 도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 1974 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 8층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 (단독소유) |
| 감정가 | 483,000,000원 |
| 최저매각가격 | 153,836,000원 (2회 유찰 · 감정가의 31.85%) |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.05 · 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 대지권 특이사항 | 대지사용권은 매각 범위 포함. 대지권 등기 미정리 및 법적 분쟁 가능성으로 최저매각가격에서 대지권가액 제외. 관련 절차는 매수인 책임과 비용으로 해결. |
매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차를 스스로의 책임과 비용으로 해결하는 조건으로 입찰해야 합니다. 따라서 표시된 최저가 외에 추가 비용과 절차적 위험이 존재합니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하나, 별도 절차위험이 남는다
말소기준은 2018.10.05 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 510,000,000원이며, 채무자는 주식회사도경입니다. 해당 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류, 현재 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
세종특별자치시 및 국(세종세무서장) 명의의 압류도 존재합니다. 등기상 압류의 소멸 여부와 실제 세금의 배당순위는 별개의 문제이므로, 실제 배당 시 당해세 등 법정 우선채권이 반영되는지 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 조사 — 101호와 매각 대상 203호를 구분해야 한다
현황조사에 등장하는 실제 점유·임차 관련 명의자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 다만 두 명 모두 조사상 표시된 점유 부분이 101호이므로, 매각 대상인 203호의 임차인으로 곧바로 취급해서는 안 됩니다.
| 조사 명의자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주) 청산업개발 | 101호 | 2021.11.15 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음 말소기준권리 이후 전입 · 확정일자 미상 |
| 장미영 | 101호 | 2024.03.28 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음 말소기준권리 이후 전입 · 확정일자 미상 |
대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 조사상 판정입니다. 우선변제 여부는 확정일자·보증금 등 확인이 필요하며, 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.
현재 배당 시뮬레이션에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 확인된 금전채권과 임차관계를 바탕으로 산정된 수치이며, 대지권 등기 소송비용, 압류 해제 비용, 명도비용 등의 추가 지출까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인보다 취득구조가 중요하다
감정가는 483,000,000원, 현재 최저매각가격은 153,836,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 31.85% 수준까지 하락했습니다. 다만 이 가격을 일반적인 대지권 등기가 완료된 근린생활시설의 할인율과 동일하게 해석할 수 없습니다.
매각물건명세서는 대지사용권을 매각 범위에 포함하면서도, 향후 대지권 등기의 불확실성과 법적 분쟁 위험을 이유로 대지권가액을 최저매각가격에 반영하지 않았습니다. 현재 최저가는 건물만의 평가액으로 정해진 가격입니다.
| 회차별 시나리오 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,836,000원 | 31.85% | 756,352,156원 |
| 3회 유찰 시 | 107,685,200원 | 22.3% | 801,856,845원 |
| 4회 유찰 시 | 75,379,640원 | 15.61% | 833,611,646원 |
실질취득 부담은 낙찰대금뿐 아니라 대지권 등기 절차, 본안소송, 압류 해제와 관련된 비용, 점유관계 해결 및 보유·처분 과정의 부담까지 고려해야 합니다. 유찰에 따른 가격 하락만으로 법적 위험이 해결되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,953,704원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 510,000,000원 | 150,882,296원 |
| 2. 가압류 · 윤기혁 | 249,633,702원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영철 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 미소드림 | 72,600,750원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 대상 채권 합계 | 907,234,452원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 150,882,296원 |
| 예상 미배당액 | 756,352,156원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션상) |
현재 최저매각가격에서는 추정 집행비용을 제외한 금액이 세종중앙농업협동조합 근저당권의 배당에 사용되고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 예상배당금은 없습니다. 배당 대상 채권의 미배당액은 756,352,156원입니다.
이 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 다만 신청채권 청구액 3,390,000,000원은 배당표에서 적용한 근저당 채권최고액 510,000,000원과 서로 다르므로, 실제 신청채권의 구성과 배당 범위는 원본으로 확인해야 합니다.
예상배당은 채권최고액과 기재된 청구금액을 사용한 추정치입니다. 집행비용은 추정이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 소재 세종경찰청 북측 옆에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 있으며 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 버스 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 기본적인 전기·위생설비와 지하주차장, 승강기를 갖추고 있으며 관리상태는 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m의 포장도로에 접하고 북측으로 약 10m의 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 상대보호구역 및 절대보호구역 등에 해당합니다.
- 대지권. 사용승인일은 2018.09.20이며, 감정평가 당시 대지권 표시가 미정리된 상태로 판단되었습니다. 토지 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시되어 있다는 참고사항이 기재되어 있습니다.
- 관리비. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 부착되어 있어 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 물건 특성과 대지권 등기 미정리·법적 분쟁 가능성을 함께 고려해야 합니다. 향후 매각이나 담보 활용 시 권리관계를 설명하고 증명해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성. 토지대금 완납, 대지사용권 성립 근거, 토지 등기 상태 및 대지권 등기에 필요한 서류를 확인하세요.
- 본안소송·압류 해제. 매각물건명세서에서 매수인 부담으로 명시한 절차의 범위와 예상 비용, 실제 해결 가능성을 법률전문가와 검토하세요.
- 가등기 원본. 주식회사승창산업개발 명의 갑구 3번 가등기의 실질적 성격과 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 공매 진행관계. 한국자산관리공사의 공매공고와 현 법원경매의 진행상태를 교차 확인하세요.
- 점유·임대차. 101호에 기재된 조사 명의자 2명과 매각 대상 203호의 관계를 구분하고, 203호의 실제 점유자와 임대차 상태를 별도로 확인하세요.
- 세금·관리비. 세종특별자치시 및 국의 압류 관련 채권, 당해세 등 법정 우선채권과 미납 관리비를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고, 정상적으로 대지권 등기가 완료된 유사 근린생활시설의 최근 거래와 실제 임대수익 가능성을 비교하세요.
- 실질취득 부담. 낙찰대금에 대지권 등기절차·소송·압류 해제·명도 등 추가 비용을 별도로 반영하여 자금계획을 수립하세요.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서의 대지권 관련 조건, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 해결해야 할 권리를 먼저 보라”
세종 도경프라자 203호의 최저매각가격은 153,836,000원으로 감정가의 31.85% 수준까지 하락했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원이며, 후순위 등기상 권리도 말소기준에 따라 소멸하는 구조입니다.
그러나 가장 중요한 부분은 대지권 등기의 불확실성과 매수인의 절차적 부담입니다. 실체법상 대지사용권은 매각 범위에 포함되지만 등기 이행이 보장된 것은 아니며, 본안소송과 압류 해제 등은 매수인이 직접 해결해야 합니다. 가등기 성격 및 공매 관계 확인도 필요합니다.
현재 확인된 2명의 점유·임차 관련 명의자는 모두 101호로 표시되어 있으므로, 매각 대상 203호의 실제 점유관계 역시 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 법적 위험과 추가 비용을 확정하지 않은 상태에서는 실제 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대지권 등기 가능성과 비용, 가등기·공매 및 점유관계가 먼저 확인되어야 하는 물건입니다.
