78,890,000원
수원지방법원 2024타경55656. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 26층 2609호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 노승현으로, 2022.03.21. 거래가 165,497,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 평택농업협동조합이 채권최고액 135,600,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 민간임대주택등기가 별도로 기재돼 있으므로, 금전 인수와 별개로 현재 등록상태와 매각물건명세서의 관련 기재는 입찰 전에 직접 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 26층2609호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층 건물 중 26층 2609호 |
| 소유자 | 노승현 (2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 817,177,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.03.21. 평택농업협동조합 근저당입니다. 이 권리 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 앤드제일차주식회사의 70,000,000원 근저당은 2024.02.23. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 5명은 모두 실제 임차인 5명으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21. 이후여서 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 오피스텔 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김선빈 | 오피스텔 | 2022.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 배수호 | 오피스텔 | 2024.05.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.13 |
| 김유진 | 오피스텔 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심규원 | 오피스텔 | 2023.10.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.06 |
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판정은 유보
감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 78,890,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,223,000원(34.3%), 4회 유찰 시 38,656,100원(24.01%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 사건 분류는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로, 입찰가는 별도의 동일 유형 거래자료와 임대수익성 확인 뒤 정하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 2. 평택농업협동조합 근저당 | 135,600,000원 | 77,069,980원 |
| 3. 케이비증권주식회사 근저당 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 농협은행 주식회사 가압류 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 13,443,184,279원, 예상 배당은 77,069,980원, 미배당은 13,366,114,299원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 1,820,020원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장당일반산업단지 남동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공장 등이 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, E/V설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 도로가 각각 소재합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 토지. 대체로 평지의 가로장방 토지로 업무시설 및 판매시설부지 등으로 이용 중이며, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건축물. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 5명 원문 대조. 최영식·김선빈·배수호·김유진·심규원의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 배당요구 확인. 배수호는 2025.01.13., 심규원은 2025.03.06. 배당요구가 확인되며 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 기재와 현재 등록상태를 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 케이비증권주식회사 근저당은 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있으므로 실제 배당채권액은 배당표 원문에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 명도 상대 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 누구인지, 2609호를 누가 사용 중인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 제공 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유
이 사건은 말소기준이 명확하고 후순위 권리들이 소멸하며, 조사된 5명의 임차인 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 제공된 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 큰 틀은 정리돼 있습니다.
그러나 입찰 판단은 별개입니다. 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 78,890,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 여기에 오피스텔 이용, 실제 임차인 5명, 보증금·확정일자·점유범위 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격은 검증 전, 명도는 확인 전. 이 물건은 할인율보다 실제 시세와 점유관계를 먼저 맞춰 보는 것이 핵심입니다.
