수원지방법원 2024타경55656. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 노승현은 2022.03.21 소유권이전을 마쳤고 등기 거래가액은 157,618,000원입니다. 같은 날 설정된 평택농업협동조합 근저당 127,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 케이비증권 근저당·농협은행 가압류· 중소기업은행 가압류·임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현황조사 등에 나타난 점유자 5명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 둘째, 갑구에는 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 것이 아니라 실제 점유관계와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.03.21 접수된 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 127,200,000원입니다. 이후 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원, 2024.09.30 농협은행 주식회사 가압류 289,686,899원, 2024.10.30 중소기업은행 가압류 17,897,380원, 2024.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유자 5명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 실제 점유자 5명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 전부 미상이라 배당관계의 세부 확인은 매각물건명세서 원본을 기준으로 해야 합니다.

③ 가격 — 2회 유찰 49%, 그러나 실거래 비교는 없다

감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,223,000원·34%, 4회 유찰 시 38,656,100원·24%입니다.

하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 먼저 권리·점유관계를 확정하고, 별도의 실거래 원본 비교를 거쳐 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

현재 최저가 78,890,000원 가정 시 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 평택농업협동조합에 배당되고, 이후 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 13,357,714,299원이며 매수인 인수 시뮬레이션은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장당일반산업단지 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·공장 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 해당 평가대상들은 각 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물이며, 외벽은 외장석 등 마감, 창호는 새시창호 등입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비·난방설비·E/V설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 가장형의 평지로 업무시설 및 판매시설부지 등으로 이용 중이며, 토지면적은 16,362㎡입니다.
• 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 도로가 각각 소재합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료에는 지정기간이 2023.6.21-2026.6.20으로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 착시 금지. 감정가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
• 점유자 5명 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 호실 기준으로 다시 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배수호는 2025.01.13, 심규원은 2025.03.06 배당요구 사실이 있습니다. 보증금 및 배당순위 원본을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서에서 처리 여부를 반드시 확인하세요.
• 공동담보 주의. 케이비증권 근저당 13,000,000,000원은 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있으므로 숫자를 해당 호실 단독채무로 해석하지 마세요.
• 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 현장 이용상태와 공부상 용도를 함께 확인하세요.
• 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건 및 최신 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 161,000,000원에서 최저가 78,890,000원, 즉 2회 유찰·49%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 점유자 5명의 전입도 모두 말소기준 이후라 제공 자료상 대항력은 없습니다.

그러나 가격이 낮아졌다는 사실과 좋은 매수라는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 점유자 5명의 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “인수 시뮬레이션은 0원이나, 점유·민간임대주택등기·시세 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.