수원지방법원 2024타경55656. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 20층 2023호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이며 2022.03.21 소유권이전 등기가 접수됐고, 등기 거래가액은 254,453,000원입니다. 같은 날 평택농업협동조합의 채권최고액 223,200,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 케이비증권주식회사 근저당, 신용보증기금·농협은행 주식회사·중소기업은행의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표는 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 106,940,220원을 평택농업협동조합에 배당하고 후순위 채권은 미배당으로 계산하지만, 매수인에게 금액으로 승계되는 채무는 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 20층2023호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 노승현 · 2022.03.21 소유권이전 접수 · 거래가액 254,453,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 817,177,568원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 223,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수는 0원
핵심은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 각 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.08.25 설정된 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 2024.02.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선빈 | 2022.04.21 | 오피스텔 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 김유진 | 2022.04.22 | 오피스텔 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 심규원 | 2023.10.19 | 오피스텔 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2025.03.06 | 승계 없음 |
| 최영식 | 2024.03.19 | 오피스텔 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 배수호 | 2024.05.31 | 오피스텔 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2025.01.13 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 5명입니다. 가장 빠른 전입일도 김선빈의 2022.04.21로 말소기준일 2022.03.21보다 늦기 때문에 다섯 명 모두 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 그 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 구조 — 최저가가 낮아도 시세 판단과는 별개
현재 최저매각가는 109,270,000원으로 2회 유찰된 회차이며 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 76,489,000원, 4회 유찰 시 53,542,300원입니다. 다만 이 사건에서는 가격 메리트를 감정가 대비 할인율만으로 단정해서는 안 됩니다. 최저가가 내려가는 것과 실제 시장가보다 싸다는 것은 서로 다른 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 223,200,000원 | 106,940,220원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 166,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 13,696,784,279원, 예상 배당액은 106,940,220원, 미배당액은 13,589,844,059원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장당일반산업단지 남동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·공장 등으로 형성되어 있고 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 도로가 각각 소재합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원문 대조. 김선빈·김유진·심규원·최영식·배수호의 실제 점유부분, 보증금, 확정일자와 계약관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모에 따라 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배수호는 2025.01.13, 심규원은 2025.03.06 배당요구 기록이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 법적 효력과 의무 승계 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 109,270,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 명도 대상 특정. 현황조사상 복수 점유자가 확인된 만큼 실제 2023호 점유관계와 인도명령 대상자를 명확히 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 확인할 임차관계가 많다
이 사건의 권리분석 중심축은 분명합니다. 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 따라서 대항력에 의한 보증금 승계는 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리금액 인수가 없다는 사실과 입찰 난도가 낮다는 뜻은 같지 않습니다. 다섯 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 게다가 이미 2회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건입니다. 따라서 결론은 “금액상 인수는 낮지만, 임차·등기 확인을 마친 뒤 가격을 별도로 판단해야 하는 물건”입니다.
