수원지방법원 2024타경55656. 평택고덕아이파크 102동 17층 1705호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.03.21 평택농업협동조합의 근저당권(채권최고액 132,000,000원)입니다. 그 뒤의 케이비증권 근저당, 농협은행·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 78,890,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 실질취득액은 현재 계산 기준으로 최저가와 동일한 78,890,000원이지만, 이 금액의 시장 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 17층1705호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 27층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 노승현 · 거래가액 162,346,000원 · 2022.03.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 817,177,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 금전권리는 소멸, 임차인 5명은 별도 확인
말소기준은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27 케이비증권 근저당권 13,000,000,000원, 2024.09.30 농협은행 가압류 289,686,899원, 2024.10.30 중소기업은행 가압류 17,897,380원 및 2024.12.02 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25 설정된 앤드제일차 근저당권 70,000,000원은 2024.02.23 이미 말소됐습니다.
실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 개별 임차인으로 조사됐습니다. 다섯 명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 2024.03.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선빈 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배수호 | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심규원 | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 후 가격이며, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,223,000원(34.3%), 4회 유찰 시 38,656,100원(24.01%)입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없는 상태에서는 현재 최저가 78,890,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 “감정가 대비 49%”까지만 확인하고, 시세 메리트 가점은 주지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,820,020원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 132,000,000원 | 77,069,980원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 13,439,584,279원, 배당액은 77,069,980원, 미배당액은 13,362,514,299원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 후순위 소멸권리의 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 각 호실을 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 입지. 경기도 평택시 장당동 ‘장당일반산업단지’ 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공장 등이 형성되어 있고 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m, 서측 약 10m 내외 도로가 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 감정자료에 지정기간 2023.06.21~2026.06.20으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건으로, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하지 않는 것이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원문 대조. 최영식·김선빈·배수호·김유진·심규원의 실제 점유부위, 보증금, 확정일자와 배당요구 상태를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 관련 의무를 등기부·명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 표현이 다르므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 78,890,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 55,223,000원, 4회 유찰 시 38,656,100원이므로 각 회차별 가격과 명도·공실 위험을 함께 비교하세요.
- 규제 현재성 확인. 감정자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.06.20까지이므로 입찰 시점의 적용 여부를 원문으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 용도
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권 이후의 주요 금전권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 5명의 전입 역시 모두 그 이후여서 대항력은 없습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내기는 이릅니다. 임차인 5명의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이라는 특성이 있습니다. 무엇보다 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 있고 이를 검증할 실거래 비교가 없으므로 “싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만 확인해야 할 현장·임차·용도 요소가 많아, 가격보다 원문 대조가 먼저인 사건입니다.
