평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 점유자 5명 모두 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 존재하므로 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 매각물건명세서와 임대관계 확인이 핵심입니다.
수원지방법원 2024타경55656. 평택고덕아이파크 102동 17층1704호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이며 2022.03.21 소유권을 이전받았고 같은 날 평택농업협동조합이 채권최고액 132,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 평택농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 현황조사에는 최영식·김선빈·배수호·김유진·심규원 등 실제 점유자 5명이 확인되고, 모두 보증금이 미상입니다. 전입일은 말소기준인 2022.03.21 이후여서 자료상 대항력은 없지만, 임대조건 자체는 입찰 전에 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 17층1704호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 노승현 · 단독소유 · 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 817,177,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 말소기준 | 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당입니다. 이 권리 이후의 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당은 2024.02.23 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 5명, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 2024.03.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선빈 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배수호 | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.13 | 없음 |
| 김유진 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심규원 | 2023.10.19 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.06 | 없음 |
5명 모두 실제 점유자로 조사됐고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 다만 보증금은 전원 미상이고 최영식·김선빈·김유진은 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 배수호와 심규원은 각각 배당요구가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 132,000,000원 | 77,069,980원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 78,890,000원에서 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 평택농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 13,362,514,299원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 13,362,514,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 13,385,755,293원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 13,402,023,989원 | 0원 |
현재 회차는 이미 2회 유찰돼 감정가 161,000,000원에서 최저가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 55,223,000원, 38,656,100원입니다. 그러나 실거래 자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 점유자 5명의 보증금이 모두 미상인 만큼 가격 판단보다 임대관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장당일반산업단지 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·공장 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사건 용도는 근린시설입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 건물로 외벽은 외장석 등 마감, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 35m, 북측·남측 폭 약 15m 내외, 서측 폭 약 10m 내외 도로가 각각 소재합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 실체 확인. 최영식·김선빈·배수호·김유진·심규원의 실제 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 5명 모두 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 제출된 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배수호는 2025.01.13, 심규원은 2025.03.06 배당요구가 확인되며 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현황조사상 실제 점유자 5명이 존재하고 전원 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기도 확인됩니다.
또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 78,890,000원이 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리만 보고 바로 안전형으로 분류하기보다, 점유·임대관계와 시장가격을 추가 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 등기상 인수 0원, 점유 리스크 확인 필요, 가격 판단 보류입니다.
