수원지방법원 2024타경55656. 평택고덕아이파크 102동 25층 2506호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 노승현은 2022년 3월 21일 소유권을 이전받았고 같은 날 평택농업협동조합의 채권최고액 135,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권주식회사의 공동담보 근저당, 농협은행 주식회사·중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
권리상 가장 눈에 띄는 부분은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에서 최영식, 김선빈, 배수호, 김유진, 심규원 등 실제 점유자 5명이 확인됩니다. 이들은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 점유자로 파악되며, 전입일은 2022년 3월 21일 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 내역의 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 25층2506호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 노승현 · 단독소유 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 817,177,568원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 135,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 3월 21일 노승현에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 평택농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2023년 케이비증권주식회사 근저당은 공동담보목록 제2023-111호가 붙어 있고, 2024년 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류와 평택농업협동조합의 임의경매개시결정까지 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 5명, 모두 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 2024.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김선빈 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 배수호 | 2024.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.13 |
| 김유진 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 심규원 | 2023.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.06 |
전입일만 보면 가장 빠른 김선빈도 2022.04.21., 김유진은 2022.04.22.로 말소기준일 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 다섯 점유자 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 배수호는 2025.01.13., 심규원은 2025.03.06. 배당요구가 확인되지만 나머지 3명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 다섯 명 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로, 보증금 규모와 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 78,890,000원으로, 2회 유찰 후 감정가 49% 수준입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 오피스텔이고 사건상 용도는 근린시설이므로, 주거용 아파트의 가격감각을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,890,000원 기준으로 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 평택농업협동조합에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 13,443,184,279원 대비 미배당액은 13,366,114,299원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장당일반산업단지 남동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공장 등이 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 호는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 27층 건물입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 실체 확인. 최영식·김선빈·배수호·김유진·심규원의 실제 점유 호실·점유 범위와 현황조사 내용을 원문으로 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 다섯 점유자 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서·배당요구서류를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 배수호는 2025.01.13., 심규원은 2025.03.06. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부도 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 실거래 별도 조사. 감정가 49%라는 유찰률만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인할 것이 많은 물건
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.03.21. 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현황조사상 실제 점유자가 5명이고 모두 보증금이 미상이며, 실거래 비교 자료도 없습니다.
최저가는 2회 유찰 후 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 낮은 최저가 자체가 투자 메리트를 증명하지는 않습니다. 이 물건은 등기상 인수보다 점유관계와 보증금 확인, 그리고 근린시설·오피스텔이라는 실제 이용 형태에 맞는 시장가 확인이 더 중요합니다. 등기 인수는 0원, 그러나 입찰 전 확인 난도는 낮지 않은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
