수원지방법원 2024타경55656. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 26층 2608호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 노승현이고, 2022.03.21 거래가액 165,497,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 평택농업협동조합의 채권최고액 135,600,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 이후 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배수호의 주택임차권등기도 2025.05.27에 접수됐지만 전입·점유개시가 2024.05.31로 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 26층2608호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔로 이용 중 · 27층 건물 중 26층 |
| 소유자 | 노승현 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 817,177,568원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리들이 핵심
말소기준은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당입니다. 뒤에 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25 설정된 앤드제일차주식회사 근저당은 2024.02.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 조사상 임차 관련 인원은 5명입니다. 가장 이른 전입일도 2022.04.21로 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 5명 모두 대항력이 없습니다. 다만 최영식·김선빈·김유진·심규원은 보증금이 확인되지 않아 실제 계약관계와 배당요구 내용은 원본 명세서 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영식 | 2024.03.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선빈 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심규원 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배수호 | 2024.05.31 | 5,000,000원 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
배수호는 2608호 전부에 대해 임차보증금 5,000,000원, 월 차임 680,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2024.05.31로 임차권등기에 기재되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 뒤이므로 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,223,000원(34.3%), 4회 유찰 시 38,656,100원(24.01%)입니다.
하지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격 자료가 제시되어 있지 않습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 실제 이용은 오피스텔이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현재 가격의 적정성은 같은 건물·동일 이용형태의 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 을구 1번 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 77,069,980원 |
| 을구 2번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 13,443,184,279원 중 77,069,980원이 배당되고, 미배당은 13,366,114,299원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 13,366,114,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 13,389,355,293원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 13,405,623,989원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 그대로 취득대금 감소로 연결되지만, 이것이 시세 대비 투자매력 증가를 의미하는지는 별도의 시장 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장당일반산업단지 남동측 인근. 주변은 근린생활시설·업무시설·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~7은 각 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 소재 건물에는 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 도로가 각각 소재합니다.
- 용도지역. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재되어 있고, 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2023.6.21~2026.6.20으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 78,890,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 같은 건물·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 최영식·김선빈·김유진·심규원은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약금액과 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 배수호 임차권. 보증금 5,000,000원·월 차임 680,000원, 2024.05.31 전입·점유·확정일자 기재 및 2025.05.27 임차권등기를 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무가 남는지 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정상 오피스텔 이용이므로 실제 사용·임대·세금·금융 조건을 주거용 아파트와 동일하게 보지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 한계. 현재 78,890,000원 매각 가정에서도 평택농업협동조합부터 미배당이 발생하며 후순위 채권은 배당이 없습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당이고, 조사된 임차인 5명은 전부 그 이후 전입했습니다. 보증기관 승계도 없고 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 근린시설이면서 감정상 오피스텔 이용이고 직접 비교 가능한 실거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 감정가 대비 할인만 보고 응찰하기보다 실제 시장가격과 임대수익을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
