수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 P동 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가 당시 이용상태는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개 등을 갖춘 연립주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 6월 8일 성동새마을금고의 근저당권이며, 채권최고액은 3,420,000,000원입니다. 이후 채권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 현재 경매개시결정의 채권자 역시 엠씨아이대부주식회사입니다.
권리관계만 보면 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 특징은 감정가 대비 극단적으로 낮아진 최저가, 공동담보가 설정된 대규모 채권, 대상 호실과 일치하지 않는 전입자 조사 내역에 있습니다. 따라서 인수권리가 없다는 사실과 투자 가치가 충분하다는 판단은 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 연립주택 이용 · 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 | 629,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,022,900원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,061,056,770원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 · 성동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,420,000,000원 |
| 단지 규모 / 준공 | 포레스트하이츠 m동~p동 · 28세대 · 2019.04.19 준공 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.21 · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권 이전을 봐야 한다
핵심은 2021.06.08 설정된 성동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 국의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2021.06.08 말소되었고, 2023년에 개시된 별도의 임의경매도 취하로 말소된 이력입니다.
근저당권 채권최고액 3,420,000,000원에는 공동담보목록 제2021-625호가 기재되어 있습니다. 근저당권부채권 근질권에도 공동담보목록 제2024-862호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체를 101호 한 세대에만 대응하는 채무로 해석하는 것은 부적절합니다. 또한 근저당권부채권 근질권을 별도의 부동산 근저당채권으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 101호와 다른 호실을 혼동하면 안 된다
현황조사에는 8명의 전입자가 기재되어 있습니다. 그러나 이들의 표기 호실은 모두 201호·202호·301호·402호입니다. 경매 대상인 P동 101호에 대응하는 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 전입자 8명이 모두 각각 독립된 임대차계약의 임차인이라는 의미도 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차의 구체적인 내용은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 · 201호 | 2024.03.05 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG ZION JIREH · 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| KIM HA YOUNG · 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON · 201호 | 2021.08.18 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 연정현 · 202호 | 2023.12.18 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO · 301호 | 2024.03.22 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO · 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO JESALINA NACINO · 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
전입자 8명은 모두 말소기준일 2021.06.08 이후에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 표의 후순위 표시는 기재 전입일에 따른 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등의 확인이 필요하며, 이 명단을 101호의 임차인 명단으로 볼 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 76% 할인처럼 보여도 시세 할인율은 아니다
감정가 629,000,000원인 물건의 현재 최저가는 151,022,900원입니다. 감정가 대비 24.01%로, 4회 유찰을 거친 가격입니다. 그러나 감정가는 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 다를 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 그대로 투자수익이나 시세 대비 할인폭으로 읽어서는 안 됩니다.
포레스트하이츠 m동~p동은 28세대 규모로, 준공일은 2019.04.19입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회이며, 본건은 이미 4회 유찰되었습니다. 동일 면적·용도·위치의 실거래가격을 확정할 수 없어 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,022,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,321원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고 명의 산정 | 3,420,000,000원 | 148,108,579원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 151,022,900원 |
예상배당에서는 집행비용 2,914,321원을 차감하고, 근저당권 채권에 148,108,579원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,271,891,421원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
예상배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국의 압류에 따른 조세채권의 우선순위와 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 등기상 채권 이전·근질권 설정을 반영한 최종 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 151,022,900원 | 148,108,579원 | 3,271,891,421원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 105,716,030원 | 103,436,006원 | 3,316,563,994원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 74,001,221원 | 72,269,199원 | 3,347,730,801원 | 0원 |
현재 최저가에서 추가 유찰 시나리오의 매각가격은 105,716,030원, 74,001,221원으로 낮아집니다. 반면 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 현재 확인된 말소·배당 가정에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 노와리 와야마을 남서측 인근입니다. 주변에 단독주택, 연립·다세대주택, 농경지가 혼재하며 감정평가상 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 마감 등입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관출입 보안개폐 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다. 토지 전체 면적은 6,391.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도·규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 개별 경매 취득과 향후 이용에 적용되는 제한은 확인해야 합니다.
- 공시지가. 240,800원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가이며 101호의 실거래가격을 대신하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태 및 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 주거시설이고 대중교통 접근성이 다소 불편하다고 평가되어 있습니다. 실거래가격과 매수 수요를 확인하기 전까지는 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 101호 점유·임차관계. 현황조사 전입자 8명은 다른 호실에 기재되어 있습니다. 101호의 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대, 확정일자, 배당요구 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준과 채권 이전. 성동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권을 대조하고, 현재 권리자 및 배당 귀속을 확인해야 합니다.
- 공동담보목록. 제2021-625호 및 제2024-862호 관련 담보 범위를 확인하고, 채권최고액이 101호에만 귀속되는 금액으로 오인되지 않도록 해야 합니다.
- 국의 압류와 조세채권. 2025.02.07 평택세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기 소멸 여부와 별도로 실제 조세채권의 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 용도·면적·지역의 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치를 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 건물·토지 권리 범위. P동 101호의 전유부분 면적, 대지권 비율, 공부상 면적과 실제 현황을 등기부 및 집합건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 건물 관리·명도. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 내부 수선 필요성, 점유자 협의 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 일정 및 보증금. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 매각조건·입찰보증금·변경 또는 취하 공고를 법원에서 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 최신 법원 공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수권리 없음”과 “투자 가치 충분”은 다른 이야기
이 물건의 말소기준은 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권으로 명확합니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 확인된 권리관계의 인수 부담은 낮은 편입니다.
다만 4회 유찰로 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 하락한 사실은 적정 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 단지 규모가 28세대이고 대중교통 사정이 다소 불편하며, 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 가격 적정성과 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다. 게다가 101호의 실제 임대차·점유관계도 확인해야 합니다.
채권 이전과 근질권 설정에 따른 배당 귀속까지 확인해야 하는 만큼, 단순히 등기상 말소되는 권리가 많다는 이유로 모든 검토를 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다. 결론은 권리상 조건부 양호, 가격과 환금성은 보류입니다. 입찰에 앞서 101호의 점유관계 및 실거래 시세를 확인하는 것이 우선이며, 현재 최저가만을 근거로 적극적인 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
