수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 피동 1층 101호입니다. 용도 표기는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로, 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 호실이며, 현재 등기상 소유자는 주식회사그레이트파크입니다.
권리의 출발점은 2021.06.08. 설정된 성동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.11.04. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이후 국의 압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 연립주택 · 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 215,747,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구액 | 3,061,056,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.08. 근저당
2019.05.21. 대한토지신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌으나 2021.06.08. 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사그레이트파크 소유가 됐습니다. 같은 날 성동새마을금고가 채권최고액 3,420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2023.08.24. 한 차례 임의경매가 개시됐지만 2023.10.25. 취하되어 2023.10.26. 말소됐고, 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 2025.04.28. 현재 사건의 임의경매가 다시 개시됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 현황조사 8명, 모두 대상 101호와 호수 불일치
현황조사에는 아래 8명이 기재되어 있습니다. 다만 대상 물건은 피동 1층 101호인데, 각 기재 호수는 201·202·301·402호입니다. 따라서 이 8명을 곧바로 101호의 임차인으로 볼 수는 없습니다. 공통적으로 전입일이 2021.06.08. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 표기 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 흐름 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’ 판정은 보류
감정가는 629,000,000원, 현재 최저매각가는 215,747,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일 면적에 대한 직접적인 실거래 비교가 성립하지 않아, 이 할인율을 곧바로 “시세 대비 저렴”으로 해석할 근거는 부족합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 215,747,000원 | 3,208,073,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 151,022,900원 | 3,271,891,421원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 105,716,030원 | 3,316,563,994원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 매각대금이 감소해 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수금은 별개의 문제입니다. 미배당이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 1.8% 추정 | - | 3,820,458원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고 | 3,420,000,000원 | 211,926,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,747,000원 가정 시 근저당권에는 211,926,542원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,208,073,458원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 노와리 ‘와야마을’ 남서측 인근. 단독주택, 공동주택인 연립·다세대와 농경지가 혼재하는 지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관출입 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 6,391㎡ 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 용도·규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유자 특정. 현황조사 8명의 표기 호수는 모두 101호와 다릅니다. 현장과 최신 서류에서 실제 101호 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 현황조사 기재자들은 전부 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.11.04. 성동새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율. 현재 34.3%라는 수치는 감정가 대비 비율입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%와 현재 3회 유찰을 함께 보고 실제 수요층과 향후 처분 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 토지입니다. 입찰 목적에 맞는 규제 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 101호 점유와 환금성”
이 사건의 권리관계만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 성동새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 “인수 0원”이 곧바로 “쉬운 물건”을 뜻하지는 않습니다. 대상은 101호인데 현황조사 점유자 8명은 모두 다른 호수로 기재되어 있고, 보증금·확정일자·배당요구 정보도 확인되지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 3.3회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 권리 인수는 안전 쪽이지만, 점유 확인과 가격 검증은 보수적으로. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 실제 101호의 점유 상태와 시장에서 다시 팔 수 있는 가격을 먼저 확인해야 할 사건입니다.
