수원지방법원 2025타경41834. 본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 662,000,000원이고 현재 최저매각가는 227,066,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰이 진행된 상태라 가격 단계만 보면 큰 폭의 조정이 이루어진 물건입니다.
권리분석의 기준점은 2021.06.08. 설정된 성동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,420,000,000원으로 현재 매각가를 크게 웃돕니다. 이후 2025.02.07. 압류와 2025.04.28. 현 경매개시결정이 존재하며, 두 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 반면 201호에는 임차인이 확인되어 가격만큼이나 점유와 임차관계 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 이용상태 | 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 227,066,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,061,056,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 평가시점 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.06.08. 성동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.11.04.에는 이 근저당권부 채권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 같은 날 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 2025.02.07. 국(평택세무서장)의 압류와 2025.04.28. 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
201호에 정예람, SONG ZION JIREH, KIM HA YOUNG, SONG JABEZ YOUNG HOON이 확인됩니다. 이들 4명은 모두 전입신고일이 2021.06.08. 이후이고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상으로 기재되어 있으므로 실제 임대차 조건과 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 현재 최저가는 감정가의 34%
감정가 662,000,000원에서 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 227,066,000원입니다. 이는 감정가의 약 34.3%입니다. 반면 실거래와 직접 대조할 수 있는 최근 거래 수치가 없어 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 227,066,000원 | 3,196,912,924원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 158,946,200원 | 3,264,079,047원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 111,262,340원 | 3,311,095,333원 | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,978,924원, 성동새마을금고 근저당 223,087,076원이 배당되고, 소유자 교부액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 3,420,000,000원 중 223,087,076원이 배당되어 3,196,912,924원이 미배당으로 남는 구조입니다. 임차인 최우선변제·당해세는 실제 절차에 따라 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 와야마을 남서측 인근으로, 단독주택·연립·다세대 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 인근 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 몰탈위 페인팅·드라이비트, 내벽은 벽지도배·일부 타일 마감, 샷시창호 등으로 조사되었습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 포레스트하이츠m동-p동 총 28세대이며, 준공일은 2019.04.19.입니다. 최근 매매 실적은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 현재 최저매각가 227,066,000원은 감정가 662,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰을 거친 가격입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 158,946,200원, 5회 유찰 시 111,262,340원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
- 임차인 확인. 201호 임차인 4명의 보증금이 미상이며, 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 권리 승계. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다.
- 배당. 현재 회차에서는 집행비용 3,978,924원과 성동새마을금고 223,087,076원이 배당되고 소유자 교부액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 임대차 기재를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰은 깊지만, 확인은 더 깊어야 한다”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 6.62억에서 현재 최저가 2.27066억까지 내려온 가격과 3회 유찰입니다. 권리 측면에서는 2021.06.08. 성동새마을금고 근저당을 말소기준으로 삼아 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다.
다만 201호에는 임차인 4명이 확인되고 보증금이 미상입니다. 전입시점이 모두 말소기준권리 이후여서 자료상 대항력은 없지만, 우선변제 관련 정보도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “현재 가격이 낮다”는 사실과 “최종 부담이 낮다”는 판단을 분리해서 접근하는 것이 핵심입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 시세 대비 저렴하다고 단정하기보다, 현재 최저가와 유찰 시나리오, 그리고 임차인 서류의 완결성을 함께 확인해야 합니다.
