수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 피동 201호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용되는 집합건물이며, 방 4개·거실·주방 및 식당·욕실 2개·현관·옷방·다용도실 등으로 구성됩니다. 소유자는 주식회사그레이트파크입니다. 2019년 소유권보존과 신탁이 있었고, 신탁 말소 후 2021년 성동새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정된 상태에서 현재 임의경매가 진행됐습니다.
숫자만 보면 할인 폭이 대단합니다. 감정가가 662,000,000원인데 현재 최저가는 158,946,200원으로, 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 이 물건에 대응하는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 가격이 실제 시장에서 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 연립주택 |
| 내부 이용상태 | 방 4·거실·주방 및 식당·욕실 2·현관·옷방·다용도실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 | 662,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,946,200원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 3,061,056,770원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,420,000,000원 |
| 근저당 채권이전 | 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사 |
| 근질권자 | 느티나무제삼차유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 채권이전의 구분
권리의 출발점은 2021.06.08 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 성동새마을금고, 채무자는 주식회사파이니포인트, 채권최고액은 3,420,000,000원이었습니다. 공동담보목록 제2021-625호가 기재돼 있어 공동담보 관계도 확인해야 합니다.
이후 2024.11.04 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정은 각각 별도의 부동산 담보채무가 추가됐다는 의미가 아닙니다. 관련 채권액을 중복 합산해서는 안 되며, 실제 배당권자와 근질권자의 권리관계는 배당절차에서 확인해야 합니다.
② 점유·전입 분석 — 201호 관련 4명과 다른 호실 구분
조사된 전입 관련 인원은 총 8명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없지만, 8명 모두가 독립적인 임대차계약을 체결한 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 매각대상인 201호 관련 인원은 4명이며, 나머지 4명은 202호·301호·402호로 표시돼 있습니다. 따라서 서로 다른 호실의 보증금을 매각대상 201호의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
| 조사 대상 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
대항력 없음 표시는 조사된 전입일이 2021.06.08 말소기준권리보다 늦다는 자료상 판정입니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등을 확인해야 하므로 미상으로 구분합니다. 실제 임대차계약 당사자 수와 세대구성 관계는 별도로 확인해야 합니다.
특히 202호, 301호, 402호의 전입 관련 인원은 매각대상 201호의 임차인으로 곧바로 취급할 수 없습니다. 점유현황 확인 시 매각대상 호실을 정확히 특정하고, 관련 없는 호실의 임차관계를 201호의 권리위험으로 중복 산정하지 않아야 합니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 같은 단지의 실거래 가격이나 매각대상과 직접 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 28세대 규모의 포레스트하이츠 단지 경매물건은 평균 3.8회 유찰된 기록이 있습니다. 현재 물건의 4회 유찰은 이러한 경매 이력과 함께 살펴야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 158,946,200원 | 24.01% | 3,264,079,047원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,262,340원 | 16.81% | 3,311,095,333원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,883,638원 | 11.76% | 3,343,918,267원 | 0원 |
5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 계산값으로, 매수인이 그대로 인수할 채무를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,946,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,025,247원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고 원설정 | 3,420,000,000원 | 155,920,953원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,025,247원을 공제한 155,920,953원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 3,264,079,047원, 소유자 잔여는 0원입니다.
이는 근저당의 원설정 명의인 성동새마을금고를 기준으로 작성된 단순 추정배당입니다. 현재는 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐고 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정돼 있으므로, 실제 배당금 수령 주체와 배분관계는 별도 확인이 필요합니다.
예상배당은 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·국세 압류 관련 조세채권·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 집행비용 및 배당순위에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 와야마을 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·연립주택·다세대주택 및 농경지 등이 혼재하며, 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있지만, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 위생·급배수설비·승강기·난방설비·현관출입 보안개폐설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 드라이비트 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 연립주택 부지이며, 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다. 용도지역은 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시돼 있어, 실제 해당 거래의 허가 대상 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 포레스트하이츠m동-p동은 28세대이며, 사용승인 관련 준공일은 2019.04.19로 표시돼 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다.
- 환금성. 상대적으로 작은 단지 규모와 대중교통 여건, 주변 토지이용 상태를 고려해야 합니다. 실거래 비교 사례가 확보되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인 폭만으로 매도 가능가격이나 매각 속도를 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호실 특정. 피동 2층 201호의 정확한 전유부분, 대지권 및 등기부 표시를 매각물건명세서와 대조하세요. 다른 호실의 조사 내용을 매각대상 권리관계에 섞지 않아야 합니다.
- 201호 점유자 확인. 정예람, SONG ZION JIREH, KIM HA YOUNG, SONG JABEZ YOUNG HOON의 실제 거주 여부, 계약 당사자 관계, 보증금, 임대차계약서, 인도 시점 등을 확인하세요.
- 대항력·우선변제 재검토. 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유 및 임대차 관련 원본을 대조하고 확정일자·배당요구 여부도 확인하세요.
- 공동담보 확인. 성동새마을금고 원설정 근저당의 공동담보목록 제2021-625호와 채권양도·근질권설정 내역을 확인하세요. 동일한 채권을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.02.07 평택세무서장 압류와 조세채권 법정기일, 배당요구 여부를 확인하세요. 단순한 근저당 우선 배당 가정과 실제 배당 결과는 다를 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 포레스트하이츠 및 주변 유사 연립·다세대의 최근 거래, 면적, 층수, 건물 상태를 비교해 가격 상한을 별도로 산정하세요. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 응찰하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자 인도 절차와 이사 협의, 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성 등을 확인하세요.
- 토지·건물 현황. 토지거래 허가 관련 제한, 생산관리지역의 규제, 공부와 현황 일치 여부, 건물의 보존 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실제 거래사례를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 24%”는 수익률이 아니다
이 물건은 권리구조 자체만 보면 말소기준이 분명합니다. 2021년 근저당이 기준이고, 조사된 전입일은 그 이후이며, 명세서상 인수권리도 없습니다. 예상 인수액 0원은 분명한 장점입니다.
그러나 4회 유찰에는 이유가 있을 수 있습니다. 매각대상 201호의 점유·임대차관계가 충분히 확인되지 않았고, 근저당 채권이전·근질권·공동담보가 얽혀 있으며, 직접적인 실거래 비교가격도 확보되지 않았습니다. 주변 입지와 28세대 단지의 환금성까지 고려해야 합니다.
최저매각가 158,946,200원이 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 저평가된 매물이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리상 인수는 낮게 평가되지만, 가격 적정성과 점유관계 검증은 아직 필요한 물건입니다. 실거래 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
