수원지방법원 2025타경41834. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 피동 1층 102호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 옷방과 다용도실 등을 갖춘 연립주택 형태의 집합건물입니다. 감정가는 629,000,000원이지만 네 차례 유찰로 최저매각가가 151,022,900원까지 낮아졌습니다.
권리관계의 출발점은 2021.06.08 설정된 성동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이며 공동담보로 설정되었습니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정되었으며, 국의 압류와 새로운 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리와 별도로, 실제 점유자·호실별 임대차·공동담보 및 배당관계를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 이용상태 | 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 | 629,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,022,900원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 3,061,056,770원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권설정 |
| 근저당 채권최고액 | 3,420,000,000원 (공동담보) |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 관계가 있다
2019년 소유권보존과 신탁등기가 이루어졌으며, 2021.06.08 신탁등기가 말소되고 주식회사그레이트파크로 신탁재산이 귀속되었습니다. 같은 날 설정된 성동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매에서 해당 근저당권과 그 이후 설정된 매각소멸 대상 권리는 원칙적으로 매각에 따라 정리되는 구조입니다.
2025년 국의 압류는 등기상 매각소멸 대상이지만, 조세채권의 실제 배당순위는 압류등기일만으로 확정할 수 없습니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다. 등기의 말소 여부와 세금의 배당순위는 구분해서 보아야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 102호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사상 전입자 8명이 확인되지만, 기재된 호실은 201호·202호·301호·402호입니다. 이번 매각 대상은 피동 1층 102호이므로, 다른 호실의 전입자를 102호 임차인으로 합산하거나 그 보증금을 본건 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 현황조사 전입자 | 기재 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
위 표의 8명은 현황조사에 기재된 전입자이며, 법적으로 확정된 임차인 8명이라는 의미는 아닙니다. 모두 매각 대상 102호와 다른 호실로 기재되어 있습니다. 표시된 대항력 판정은 2021.06.08 말소기준권리와 전입일의 선후관계에 관한 것으로, 다른 권원이나 사실관계까지 확정하는 판단은 아닙니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 구체적인 보증금 인수액이나 우선변제액은 확정할 수 없습니다. 현 단계의 매수인 인수 0원은 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 전제의 금액이며, 102호 점유·임대관계에 대한 추가 확인을 대체하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 24% 낙찰 기준이 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 151,022,900원으로 감정가 629,000,000원의 24.01%입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실은 명확합니다. 그러나 포레스트하이츠 동일 면적의 검증된 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 시장가치보다 얼마나 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
포레스트하이츠 m동~p동은 28세대 규모이며, 2019.04.19 준공된 건물로 파악됩니다. 이 단지의 경매물건은 평균 3.8회 유찰된 기록이 있습니다. 이번 물건은 이미 4회 유찰되어 평균 유찰 횟수와 비슷한 구간까지 진행된 상태입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 151,022,900원 | 24.01% | 4회 유찰 |
| 다음 유찰 시 | 105,716,030원 | 16.81% | 5회 유찰 시나리오 |
| 추가 유찰 시 | 74,001,221원 | 11.76% | 6회 유찰 시나리오 |
후속 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 위 비율은 감정가에 대한 비율이지 실거래 시세에 대한 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,022,900원 가정)
최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,914,321원, 근저당권에 배분되는 예상금액은 148,108,579원, 소유자 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,321원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고 원설정 | 3,420,000,000원 | 148,108,579원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 151,022,900원 |
근저당권의 3,420,000,000원은 채권최고액입니다. 표시된 예상배당은 제공된 산정표의 금액을 따른 것으로, 실제 채권잔액이나 최종 배당순위가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액과 매수인 인수 구분
| 매각 시나리오 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 (현재) | 148,108,579원 | 3,271,891,421원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,436,006원 | 3,316,563,994원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 72,269,199원 | 3,347,730,801원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 하락하면 채권자에게 배당되는 금액도 감소하고, 채권최고액 대비 미배당 추정액은 증가합니다. 그렇다고 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다.
다만 위 미배당액은 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정한 수치입니다. 실제 확정채권액, 다른 공동담보물의 배당 및 근질권 관계를 반영한 최종 미상환액과는 다를 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 평택시 팽성읍 노와리 와야마을 남서측 인근으로, 단독주택·연립주택·다세대주택 및 농경지가 혼재한 지역입니다. 감정평가상 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·드라이비트 마감 등입니다. 위생·급배수·승강기·난방·현관 보안개폐설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용하며 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 생산관리지역에 해당합니다. 토지이용 관련 자료에는 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 범위와 경매 취득 시 요건을 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 포레스트하이츠 m동~p동은 28세대 규모이고 준공일은 2019.04.19입니다. 평균 유찰 횟수 3.8회라는 기록을 고려하면, 재매각 시 예상 매수층과 거래가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 102호 현장 점유 확인. 현황조사의 전입자들은 다른 호실에 기재되어 있습니다. 102호의 실점유자, 출입 및 이용상태, 임대차 유무를 별도 확인하세요.
- 임대차·대항력 재검토. 102호 전입세대열람, 매각물건명세서, 확정일자 관련 서류와 실제 계약관계를 대조하세요. 보증금과 임차권의 존재를 확인하지 않은 채 인수 위험이 절대 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 공동담보·채권이전 확인. 성동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권, 느티나무제삼차유한회사의 근질권 및 공동담보목록을 검토하세요.
- 조세채권 확인. 평택세무서장의 압류가 있으므로 당해세·법정기일·예상 배당순위를 확인하세요.
- 실거래 및 면적 대조. 매각 대상 102호와 실제 면적·용도가 일치하는 인근 다세대·연립 거래를 확보하고, 전유면적과 대지권을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰이라는 사실에 집중하기보다 감정가 적정성, 주변 수요, 물건 상태, 관리 문제 등 반복 유찰의 원인을 확인하세요.
- 명도·관리비. 임차인 인수권리가 없더라도 실제 점유자의 퇴거 절차와 공용 관리비 체납액 등이 문제가 될 수 있습니다.
- 토지 규제 검토. 생산관리지역과 토지이용 제한사항, 토지거래허가구역 표시의 실제 적용 여부를 관계 서류로 확인하세요.
- 매각기일과 보증금. 2026.10.27 매각기일의 변경 여부, 실제 입찰보증금, 매각조건 및 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 2026.07.15 발급 등기사항과 매각기일 사이에 변동사항이 있을 수 있으므로 최신 등기부, 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이번 평택 포레스트하이츠 피동 102호는 4회 유찰로 최저매각가가 151,022,900원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 확인되고 매각물건명세서에 명시적인 인수권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 근저당권의 공동담보·이전·근질권 관계가 존재하고, 102호의 실제 점유와 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 정리해야 합니다.
또한 28세대 규모의 소규모 집합주택이 평균 3.8회 유찰된 이력이 있고, 이번 물건도 이미 4회 유찰되었습니다. 현재 확인되는 것은 감정가 대비 큰 하락폭이지, 시장 시세보다 저렴하다는 사실이 아닙니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류입니다. 매각물건명세서상 인수액 0원을 확인하는 것에서 끝나지 말고, 102호 점유관계와 동일 조건의 거래가격을 먼저 검증해야 합니다. 이후 공동담보·조세·명도·환금성 위험을 반영해 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
