수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 피동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 감정평가상 연립주택은 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 등으로 이용 중입니다.
권리구조의 기준점은 명확합니다. 2021.06.08 설정된 성동새마을금고 근저당권 채권최고액 3,420,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 이후의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 215,747,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,061,056,770원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 인수는 0원
2019.05.21 대한토지신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만 2021.06.08 신탁재산 귀속을 원인으로 말소돼 주식회사그레이트파크 명의로 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 성동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 성동새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했지만 2023.10.25 취하돼 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.04.28 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정입니다.
임차인·점유 확인
현황조사에는 총 8명의 전입자가 확인됩니다. 모두 말소기준일인 2021.06.08보다 뒤에 전입해 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 있고, 조사된 호수가 201호·202호·301호·402호로 본건 102호와 다르므로 실제 본건 점유관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 대조하는 것이 필요합니다.
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
② 가격·환금성 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 34.3%’는 아니다
현재 최저매각가는 215,747,000원으로 감정가 629,000,000원의 34.3% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 가격 판단에 우선 사용해야 할 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
단지 통계상 포레스트하이츠 m동-p동은 28세대, 준공일은 2019.04.19이며 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0%로 집계돼 있습니다. 현재 본건 역시 3회 유찰 상태입니다. 이 수치는 감정가보다 최저가가 크게 낮다는 사실보다도, 응찰 수요와 환금성에 보수적으로 접근해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,820,458원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고 | 3,420,000,000원 | 211,926,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 3,420,000,000원에 비해 배당재원이 부족해 채권 미배당액이 3,208,073,458원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 215,747,000원 | 211,926,542원 | 3,208,073,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 151,022,900원 | 148,108,579원 | 3,271,891,421원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 105,716,030원 | 103,436,006원 | 3,316,563,994원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 ‘와야마을’ 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택(연립·다세대)·농경지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물의 연립주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방·현관출입 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 있고 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.3회, 낙찰률이 0%입니다. 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 매각가의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 연립·다세대 및 동일 건물의 실제 거래·매물 호가를 대조해 215,747,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 102호 점유 재확인. 현황조사 전입자 8명의 조사 호수는 201호·202호·301호·402호입니다. 본건 102호의 실제 점유자와 인도 대상은 원본 현황조사 및 현장 확인으로 특정하는 것이 중요합니다.
- 임차관계 확인. 전입자들은 모두 말소기준 이후 전입이라 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 확인되지 않았습니다.
- 근저당권 이전관계. 말소기준 근저당권은 성동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권 설정도 있으므로 최신 등기부에서 권리 변동을 재확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 미배당액은 3,208,073,458원입니다. 채권 미배당 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 모형입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 이용과 처분계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2021.06.08 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 215,747,000원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 현재 가격이 감정가의 34.3%까지 내려왔고 3회 유찰됐지만, 비교에 사용할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으며 단지 경매 통계도 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0%입니다. 여기에 현황조사상 8명의 전입자가 모두 본건이 아닌 다른 호수로 기재돼 있어 점유관계도 한 번 더 확인해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 확인 전까지 보수적으로”입니다. 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 거래 가능한 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
