수원지방법원 2025타경41834. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 피동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 6억6200만원, 현재 최저매각가는 2억2706만6000원으로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 뒤라 가격만 보면 상당한 할인폭이 형성됐습니다. 다만 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입하기 어려운 개별 다세대이고, 확인된 중개단지 면적도 대상 물건과 일치하지 않습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021년 6월 8일 설정된 성동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류와 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023년 성동새마을금고의 임의경매개시결정은 2023년 10월 25일 취하되어 2023년 10월 26일 말소된 상태입니다. 현재 경매의 신청채권자는 엠씨아이대부주식회사이며 청구액은 3,061,056,770원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 3층301호 도로명주소: 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 227,066,000원 |
| 유찰 | 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,061,056,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 감정 이용상태 | 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.06.08. 성동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이며 2024.11.04. 해당 근저당부 채권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 근질권이 설정되었습니다. 현재 매각에서는 말소기준권리 자체가 소멸 대상이며, 2025.02.07. 압류와 2025.04.28. 본건 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다.
② 임차인·점유 — 301호는 대항력 없음, 보증금은 미상
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
현황조사상 201호와 202호, 402호에도 점유자들이 조사되어 있으나, 본건은 301호이므로 직접적인 점유 확인 대상은 301호입니다. 301호 점유자의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되고, 명세서상 인수권리 역시 해당사항없음입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 실거래 비교는 제한적
현재 최저매각가는 227,066,000원으로 감정가 662,000,000원의 34.3%입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후이고, 제공된 시나리오상 4회 유찰 시 158,946,200원, 5회 유찰 시 111,262,340원까지 내려가는 구조입니다. 다만 가격이 낮아질수록 항상 투자 매력이 커진다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,978,924원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고 | 3,420,000,000원 | 223,087,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 34억2000만원 가운데 현재 회차에서 약 2억2308만7076원이 배당되고, 총 미배당액은 31억9691만2924원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "와야마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택(연립·다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용되고 있으며, 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다. 토지면적은 6,391.0㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로한면입니다.
- 환금성. 확인된 단지는 28세대이고 중개단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 매각금액과 최근 매각일은 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 입찰하지 않기. 감정가 대비 34.3%는 눈에 띄지만, 대상 물건과 확인된 중개단지의 면적이 일치하지 않고 최근 거래도 확인되지 않았습니다.
- 301호 임대차 원본 확인. 2024.03.22. 전입자의 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서의 보완 여부와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 신탁 이력 확인. 2019.05.21. 신탁등기가 설정되었다가 2021.06.08. 신탁재산의 귀속으로 말소된 이력이 있으므로 관련 서류의 원본 대조가 필요합니다.
- 과거 경매 취하 이력 확인. 2023타경47931은 2023.10.25. 취하되어 말소됐고, 현재는 2025타경41834로 다시 진행 중입니다.
- 추가 유찰 시나리오 준비. 4회 유찰 시 158,946,200원, 5회 유찰 시 111,262,340원입니다. 현재 입찰이 필요한 이유와 더 기다릴 이유를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 3회 유찰 후 감정가의 34.3%까지 떨어진 최저가입니다. 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 301호 점유자의 전입일도 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
반면 가격 메리트를 바로 확정하기에는 시세 검증의 빈틈이 있습니다. 확인된 중개단지는 28세대이고 대상 물건과 면적이 일치하지 않으며 최근 매각금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “34%니까 싸다”가 아니라, 2억2706만6000원에 실제 취득했을 때 해당 다세대의 현금가치와 환금성이 충분한가입니다. 추가 유찰 시 더 낮은 가격이 열려 있으므로, 현재 회차에서는 권리 확인을 끝낸 뒤 현장 가치 검증이 먼저입니다.
