수원지방법원 2025타경41834. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 포레스트하이츠주건축물 피동 301호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 권리의 출발점은 2021년 6월 8일 설정된 성동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이고, 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 해당 근저당권에 연결된 근질권도 설정되어 있어 배당권자와 담보채권 관계를 확인해야 합니다.
숫자로만 보면 감정가 6.62억 원이 최저가 약 1.59억 원까지 내려온 물건입니다. 그러나 같은 면적의 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가와 최저가의 차액을 곧바로 투자이익으로 계산할 수는 없습니다. 특히 28세대 규모의 단지, 평균 3.8회 유찰 기록, 대중교통이 다소 불편한 입지는 매수 후 환금성을 검토해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 3층 301호 도로명주소: 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 / 이용상태 |
다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등 |
| 층 / 구조 | 피동 3층 301호 · 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 |
| 면적 참고 | 단지 조회상 169.8㎡ · 본건 호수와 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 | 662,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,946,200원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,061,056,770원 |
| 말소기준권리 |
2021.06.08 · 을구 1번 근저당권 성동새마을금고 · 채권최고액 3,420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 규모 / 사용승인 참고 | 28세대 · 2019.04.19 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 채권 이전관계 확인
말소기준권리는 2021.06.08 설정된 성동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 같은 날 관련 근질권이 느티나무제삼차유한회사 앞으로 설정되었습니다. 이는 별도의 독립된 선순위 근저당권들이 순서대로 설정된 구조가 아니라, 기존 근저당권과 그 피담보채권에 연결된 권리관계로 보아야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 301호 전입자 1명
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 이번 매각 대상은 피동 301호입니다. 201호·202호·402호 전입자는 본건 301호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 본건 301호에 해당하는 전입 조사 대상자는 MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO 1명입니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO 피동 301호 |
2024.03.22 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
미확인 |
예상 인수 0원 명세서상 인수권리 없음 |
해당 전입일은 말소기준권리인 2021.06.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구·실제 임대차계약 내용은 확인되지 않았으며, 현황조사상의 전입자가 실제 임차인인지, 현재 점유를 계속하고 있는지도 별도로 확인할 사항입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 시세 24%는 아니다
현재 최저매각가는 158,946,200원으로 감정가 662,000,000원의 약 24.01%입니다. 그러나 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 실제 시장가치보다 얼마나 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 662,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 158,946,200원 | 24.01% | 현재 최저가 |
| 5회 유찰 시 | 111,262,340원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 77,883,638원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,946,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,025,247원 |
|
1. 을구 1번 근저당권 성동새마을금고 설정분 |
3,420,000,000원 | 155,920,953원 |
| 채권 미배당액 | — | 3,264,079,047원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
매각가 158,946,200원에서 추정 집행비용 3,025,247원을 제외하면 근저당권 배당 가능액은 155,920,953원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,264,079,047원으로 계산됩니다. 하지만 이 부족액을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
채권최고액을 이용한 단순 배당추정이며 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 근저당권 이전 및 근질권, 당해세·최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 국세 압류는 매각으로 말소될 예정이지만 조세채권의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
| 구분 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 158,946,200원 | 155,920,953원 | 3,264,079,047원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,262,340원 | 108,904,667원 | 3,311,095,333원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,883,638원 | 76,081,733원 | 3,343,918,267원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 전제에서 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 이는 선순위 인수권리가 없다는 권리분석상의 결론이지, 실제 취득·보유·명도비용까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 노와리 '와야마을' 남서측 인근입니다. 단독주택, 연립·다세대주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관출입 보안개폐설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 북측 외곽 공도로 연결됩니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 형태입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다. 취득과 이용에 관한 실제 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 240,800원/㎡입니다. 이는 본건 건물 전체 또는 개별 호수의 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 포레스트하이츠m동-p동 단지 기준 28세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 매각 후 재판매 시의 실제 수요와 처분기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 본건 피동 301호와 면적·동·층·이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 우선 확보하세요. 단지 참고 면적 169.8㎡를 본건 전용면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 301호 점유 확인. MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO의 실제 점유 여부와 임대차계약·보증금·확정일자· 배당요구 여부를 확인하세요.
- 다른 호수와 구별. 201호·202호·402호 전입자를 301호의 임차인으로 합산하지 마세요. 건물 전체 전입 기록과 본건 점유관계는 구별해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 성동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권, 공동담보목록과 배당권자 관계를 대조하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.02.07 평택세무서장 압류와 관련한 체납세액 및 법정기일을 확인하고, 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 신탁 이력 확인. 2019년 대한토지신탁주식회사 신탁등기는 2021년 말소되었지만, 과거 신탁관계와 현재 소유권 상태를 최신 등기부 및 필요시 신탁원부로 대조하세요.
- 명도·관리비 확인. 점유자 인도절차, 미납 관리비, 건물 유지보수 상태와 추가 지출을 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 법원 매각공고를 입찰 전 다시 확인하세요. 입찰보증금과 매각조건도 최종 공고를 기준으로 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”는 매수 이유가 아니다
평택 포레스트하이츠 피동 301호는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 명세서상 인수권리가 없는 구조라는 점에서는 긍정적입니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 관점에서는 아직 확인해야 할 사항이 많습니다. 본건 301호 전입자의 임대차·점유 상태가 불명확하고, 동일 면적 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 또한 이미 4회 유찰되었고 단지 평균 유찰 횟수도 3.8회에 이릅니다.
감정가 662,000,000원이 최저가 158,946,200원으로 내려왔다는 이유만으로 수익이 확보된 것은 아닙니다. 중요한 것은 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라 실제 얼마에 팔 수 있으며, 언제 팔 수 있는지입니다.
결론은 권리상 인수는 낮지만 가격과 환금성은 검증 전까지 보류입니다. 시세 확인, 301호 점유관계 확인, 배당권자 및 공동담보 검증이 선행되어야 하며, 현재 자료만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.
