수원지방법원 2025타경41834. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 피동 2층 202호입니다. 물건종류는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사그레이트파크입니다. 이 물건의 권리 흐름에서 중요한 것은 2021년 설정된 성동새마을금고의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이 되며, 이후 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전되고 근질권도 설정되었습니다.
현재 경매신청 채권자는 엠씨아이대부주식회사이고 청구액은 3,061,056,770원입니다. 2025년 국가 압류와 현 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로, 등기상 매각소멸 대상입니다. 다만 국가 압류가 있다는 점에서 세금의 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다. 등기상 소멸과 배당에서의 조세 우선순위는 서로 다른 문제이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용 · 방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 | 662,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,946,200원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 3,061,056,770원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 채권 승계를 구분해야 한다
말소기준권리는 2021.06.08 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024년 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전되었지만, 이는 기존 근저당권의 채권자 변경이지 독립된 새 근저당권이 추가 설정된 것으로 볼 사항은 아닙니다. 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되어 있으므로, 채권최고액 3,420,000,000원을 근저당권 이전·근질권 설정 건마다 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 본건 202호와 다른 호실을 구분
본건은 피동 202호입니다. 현황조사에는 다른 호실의 전입자도 함께 확인되지만, 201호·301호·402호에 기재된 사람들을 202호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 본건 202호의 점유 관련자로 확인된 사람은 연정현 1명입니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 연정현 202호 · 주거 |
2023.12.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미상 승계·대위신고 아님 |
본건 202호: 확인된 점유 관련자 1명. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며 실제 임대차계약 내용 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
다른 호실의 전입 현황은 다음과 같이 구분됩니다.
| 호실 | 전입 관련자 | 전입일 | 본건 판단 |
|---|---|---|---|
| 201호 | 정예람 | 2024.03.05 | 202호 외 호실 |
| 201호 | SONG ZION JIREH KIM HA YOUNG |
2022.10.27 | 202호 외 호실 |
| 201호 | SONG JABEZ YOUNG HOON | 2021.08.18 | 202호 외 호실 |
| 301호 | MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 2024.03.22 | 202호 외 호실 |
| 402호 | ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO ELAGO JESALINA NACINO |
2024.03.27 | 202호 외 호실 |
위 명단은 건물 내 호실별 점유 현황을 구분하기 위한 참고사항이며, 다른 호실의 보증금을 본건 낙찰자의 인수금액에 더하지 않습니다. 본건 202호와 실제 점유 공간이 일치하는지는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
감정가 662,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,946,200원입니다. 감정가 대비 24.01%라는 할인율은 상당히 커 보입니다. 그러나 이 수치는 과거 감정평가액과 현재 최저매각가를 비교한 것이지, 실제 시장 거래가격과 비교한 수치는 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 662,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 158,946,200원 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
| 실질취득 기준액 | 158,946,200원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 비교 가능한 동일 면적 거래가격 미확인 |
| 단지 평균 유찰 | 3.8회 | 반복 유찰 이력 |
포레스트하이츠m동-p동은 28세대, 사용승인일은 2019.04.19로 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 다만 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아 최근 거래 평균·최신 거래가격·최근 가격 추세를 근거로 한 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,946,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,025,247원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성동새마을금고(원채권자) | 3,420,000,000원 | 155,920,953원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 채권 미배당 | — | 3,264,079,047원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 단순 배당한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 양도와 근질권 설정에 따른 실제 배당 수령권자 및 순위는 별도로 확인해야 합니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,025,247원을 제외한 155,920,953원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,264,079,047원으로 매우 큽니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 채무가 아닙니다. 말소되는 담보권의 배당 부족분과 매수인 인수액은 구별해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰은 가격을 낮추지만 시세를 보장하지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 24.01% |
158,946,200원 | 155,920,953원 | 3,264,079,047원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
111,262,340원 | 108,904,667원 | 3,311,095,333원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 11.76% |
77,883,638원 | 76,081,733원 | 3,343,918,267원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아지지만 그만큼 담보권자의 배당 부족액이 증가합니다. 반면 매수인이 인수할 권리는 모든 시뮬레이션에서 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 법원 매각으로 소멸하는 권리와 현재 확인된 점유관계를 전제로 한 추정이며, 취득 관련 비용·명도비용·관리비 등의 추가 지출 가능성까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주변 환경. 평택시 팽성읍 노와리 와야마을 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 연립·다세대 공동주택, 농경지가 혼재하며 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하지만, 인근 버스정류장의 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 차량 의존도가 있는 입지라는 점을 고려해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관 출입 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 실내 이용. 연립주택으로 이용 중이며 방4, 거실, 주방·식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지이며 단지 내부 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다. 용도지역은 생산관리지역이며 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 28세대 규모로, 매매 시 수요층이 제한될 가능성과 단지 평균 3.8회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 다만 실제 환금성 수준은 거래사례 및 매도 소요기간을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 피동 202호와 유사한 면적·구조·층의 실제 매매사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 202호 점유 확인. 연정현의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 201호·301호·402호의 전입자를 본건 임차인으로 합산하거나 해당 호실의 보증금을 202호 인수액으로 계산하지 않아야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 성동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권, 느티나무제삼차유한회사의 근질권 및 공동담보 관계를 원본 등기와 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 조세 압류 검토. 평택세무서장의 국가 압류와 관련된 세금채권의 금액·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 수리 필요 여부, 누수·설비 상태, 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다. 명세서에 인수권리가 없더라도 물리적 하자는 별개입니다.
- 관리비 및 추가비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용을 별도 예산에 반영해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 매각기일 전 법원의 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 실제 시장가치가 먼저”
이 물건은 권리상 인수액 0원으로 추정되는 다세대 경매입니다. 말소기준 근저당 이후의 압류·경매개시결정은 매각소멸 대상이고, 본건 202호 점유자의 전입일 역시 말소기준보다 늦습니다. 그럼에도 임대차 보증금과 실제 점유권원은 확인이 필요하며, 근저당권 승계·근질권·국가 압류에 따른 배당관계도 검토해야 합니다.
무엇보다 중요한 점은 가격입니다. 네 차례 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 것은 사실이지만, 시세의 24.01%에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 할인율을 가격 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급입니다. 권리상 인수부담이 낮게 추정되는 점은 긍정적이지만, 시세 검증 공백과 반복 유찰, 점유·배당 확인사항 때문에 보수적으로 평가합니다. 권리 구조는 검토 가능, 가격 적정성은 미확인 — 현재 단계에서는 현장 조사와 실거래 검증을 우선하는 것이 합리적입니다.
