수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 피동 2층 202호로, 사건 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가는 662,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 227,066,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.06.08. 설정된 성동새마을금고의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이 근저당권은 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 국의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등) |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 227,066,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 3,061,056,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준
최초 소유권보존은 2019.05.21. 주식회사그레이트파크 명의이고, 같은 날 대한토지신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌다가 2021.06.08. 말소됐습니다. 같은 날 성동새마을금고의 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024.11.04. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권설정도 기재돼 있습니다.
2025.02.07. 평택세무서장 처분의 압류와 2025.04.28. 엠씨아이대부주식회사가 신청한 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 2023.08.24. 성동새마을금고의 임의경매개시결정은 2023.10.25. 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 대상 202호는 연정현
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연정현 | 202호 · 주거 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대상 호실인 202호에는 연정현이 2023.12.18. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준인 2021.06.08.보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 입찰 전 매각물건명세서 원본과 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가 227,066,000원은 감정가 662,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 158,946,200원, 5회 유찰 시 111,262,340원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 단지의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래일은 확인되지 않고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,924원 |
| 2. 근저당권 · 성동새마을금고 | 3,420,000,000원 | 223,087,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 3,196,912,924원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 노와리 ‘와야마을’ 남서측 인근으로 단독주택, 연립·다세대 공동주택 및 농경지가 혼재하며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관출입 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 6,391.0㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 있고 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 240,800원/㎡입니다.
- 위반·공부차이. 위반사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지 규모. 포레스트하이츠 m동-p동은 28세대, 사용승인일은 2019.04.19입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 재확인. 연정현의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일·유사 연립·다세대의 실거래와 매물가격을 별도 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수도 3.3회이므로 가격 외에 입지·수요·환금성 요인이 반복 유찰의 배경인지 확인해야 합니다.
- 대중교통 여건. 감정평가에서 대중교통이 다소 불편하다고 평가된 만큼 실수요·임대수요에 미치는 영향을 현장 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 범위를 원본 규제자료로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성 검증이 핵심
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 대상 202호 전입자도 말소기준보다 늦어 제공된 자료 기준 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 현재가가 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 단지 통계에서도 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%가 제시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’가 아니라 227,066,000원이 실제 시장에서 어떤 가격인지 확인하는 것입니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 임대차 세부조건과 환금성 검증이 남아 있어 종합 평가는 C가 적절합니다.
