수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 피동 4층 402호입니다. 감정 이용상태는 연립주택으로, 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 662,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 227,066,000원까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2021.06.08 설정된 성동새마을금고의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 3,420,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매는 2025.04.28 엠씨아이대부주식회사가 신청했고 청구금액은 3,061,056,770원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 227,066,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,061,056,770원 |
| 말소기준 | 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
2019.05.21 대한토지신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 이후 말소됐고, 2020.03.25 정기업 앞으로 거래가액 495,000,000원의 소유권이전이 있었으나 이 역시 2021.06.08 합의해제로 말소됐습니다. 같은 날 종전 평택농업협동조합 근저당도 해지되고, 성동새마을금고 근저당이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
2025.04.23 평택세무서장 처분의 압류와 2025.04.28 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다.
임차인·점유 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에는 총 8명의 점유 관련 인원이 기재돼 있고, 이 중 본건 402호에는 ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO, ELAGO JESALINA NACINO 2명이 기재돼 있습니다. 8명 모두 전입일이 말소기준일 2021.06.08 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·환금성 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 227,066,000원으로 감정가 662,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적 실거래 자료가 제시되지 않아 최근 시세보다 싼지 비싼지를 직접 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
포레스트하이츠 m동-p동은 28세대, 2019.04.19 준공으로 기재돼 있고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 본건도 현재 3회 유찰된 상태입니다. 감정평가상 주변은 단독주택·연립·다세대와 농경지가 혼재하며, 차량 접근은 용이하지만 버스 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,924원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 성동새마을금고 | 3,420,000,000원 | 223,087,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 미배당은 3,196,912,924원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 2024.11.04 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당관계는 원본 배당표 대조가 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 227,066,000원 | 223,087,076원 | 3,196,912,924원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 158,946,200원 | 155,920,953원 | 3,264,079,047원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,262,340원 | 108,904,667원 | 3,311,095,333원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 노와리 ‘와야마을’ 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택(연립·다세대)·농경지가 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방·현관출입 보안개폐 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 점유자 확인. ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO, ELAGO JESALINA NACINO 2명의 전입은 2024.03.27로 말소기준 이후지만, 실제 점유 상태와 보증금 관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 다른 호수 기재 구분. 현황조사에는 201호·202호·301호 점유자도 함께 기재돼 있으므로 본건 402호와의 관계를 현장에서 구분해 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 관계. 2021.06.08 성동새마을금고 근저당이 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근질권도 설정됐으므로 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 227,066,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 28세대 규모, 단지 평균 유찰 3.3회, 다소 불편한 대중교통 사정을 함께 고려해 향후 매도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 더 중요한 3회 유찰 물건
권리만 보면 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 현황조사 점유자들의 전입도 모두 2021.06.08 말소기준 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 즉 대항력 임차보증금을 추가로 떠안아 실질취득가가 늘어나는 구조는 아닙니다.
하지만 현재 최저가는 227,066,000원으로 이미 3회 유찰됐고, 단지 통계의 평균 유찰도 3.3회입니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수보다는 402호 실제 점유관계와 현 시점 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
