수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 피동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 등으로 이용 중입니다. 감정가 662,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 227,066,000원입니다.
권리의 중심은 2021.06.08. 설정된 성동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이고 공동담보목록 제2021-625호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 현재 경매개시 채권자는 엠씨아이대부주식회사이며 청구액은 3,061,056,770원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 227,066,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,061,056,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.06.08. 을구 3번 성동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.24. 평택세무서장의 압류와 2025.04.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음이고, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 본건 302호와 호실을 구분해서 봐야 한다
현황조사에 기재된 전입자는 모두 201호·202호·301호·402호로, 본건인 302호와 직접 일치하는 전입자는 없습니다. 기재된 전입일은 모두 2021.06.08. 말소기준권리보다 늦어 각 조사 항목상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 전입자가 포함되어 있으므로, 다른 호실 자료를 본건 302호의 임차관계로 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 201호 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG ZION JIREH | 201호 | 2022.10.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KIM HA YOUNG | 201호 | 2022.10.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG JABEZ YOUNG HOON | 201호 | 2021.08.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 연정현 | 202호 | 2023.12.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MALUBAY BREANNA LEIGH TORIBIO | 301호 | 2024.03.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO PENELOPE CHANEL NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ELAGO JESALINA NACINO | 402호 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰로 34.3%까지 내려왔지만 시세 자료는 부족
감정가 662,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 227,066,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 158,946,200원, 5회 유찰 시 111,262,340원입니다.
다만 이 물건은 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 단지 정보는 포레스트하이츠m동-p동, 28세대, 2019.04.19. 사용승인으로 잡혀 있지만 비교 대상 면적은 본건과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,924원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 성동새마을금고 | 3,420,000,000원 | 223,087,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 227,066,000원을 가정하면 집행비용 3,978,924원을 제외한 223,087,076원이 근저당권 배당으로 계산되며, 미배당액은 3,196,912,924원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 노와리 ‘와야마을’ 남서측 인근으로 단독주택, 공동주택(연립·다세대), 농경지가 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하나 인근 버스정류장의 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·현관·옷방·다용도실 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건이며 위생·급배수·승강기·난방·현관출입 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 연립주택 건부지이며 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으며 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 정보상 28세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회여서 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 재확인. 현황조사 전입자는 201호·202호·301호·402호로 기재되어 있습니다. 302호 점유관계를 현장과 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 현재 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음이지만, 매각 직전 최신 명세서를 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 관계. 성동새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정된 흐름을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 본건과 면적·동·층·상태가 유사한 실제 매매 가능 가격 확인이 우선입니다.
- 환금성 검증. 생산관리지역, 28세대 규모, 평균 3.3회 유찰 이력을 감안해 향후 매도 시 수요를 점검하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 것”과 “싸다는 것”은 다르다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현황조사 전입자들은 모두 본건 302호가 아닌 다른 호실로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 662,000,000원에서 3회 유찰돼 227,066,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 실거래가 없고 단지 경매 평균 유찰도 3.3회입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있으나, 가격은 현장 시세 검증 후 판단입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 227,066,000원이 실제 시장에서 얼마만큼의 가치가 있는지 확인하는 데 있습니다.
