수원지방법원 2025타경41834. 경기도 평택시 팽성읍 노와리의 포레스트하이츠주건축물 피동 3층 302호입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 방 4개·거실·주방 및 식당·욕실 2개 등을 갖춘 연립주택입니다. 이 물건은 2021년 성동새마을금고가 설정한 근저당권을 중심으로 권리가 구성되어 있습니다. 이후 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 그 양수인이 현재 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기상 가장 큰 금액은 근저당권 채권최고액 3,420,000,000원입니다. 감정가를 크게 초과하는 숫자지만, 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액이므로 이를 이 302호만의 확정채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 이 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 배당으로 채권액이 전부 충족되지 않더라도 그 부족액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

문제는 가격입니다. 최저가가 감정가의 24.01%라는 수치는 상당히 낮아 보이지만, 감정가와 현재 거래 가능한 시장가격은 같지 않습니다. 이 물건은 최근 동일 조건의 거래가격으로 적정성을 확인하기 어려우며, 단지 규모와 교통여건까지 고려하면 가격 검증이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리분석의 기준점은 2021.06.08 접수된 을구 3번 성동새마을금고 근저당권입니다. 기존의 평택농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소되었고, 과거 신탁등기와 정기업 명의의 소유권이전등기도 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

2024.11.04에는 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권을 둘러싼 채권 양도·담보 관계로, 등기상 금액을 각각 더하여 별개의 매수인 인수채무로 계산할 사안은 아닙니다. 실제 배당수령권자와 근질권자의 관계는 배당 관련 원본 확인이 필요합니다.

이후 2025.04.24 평택세무서장의 국세 압류와 2025.04.28 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기이며, 압류등기와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 압류등기가 소멸한다는 것과 조세의 실제 배당순위가 항상 후순위라는 것은 다른 문제입니다.

임차인·점유 현황 — 302호와 다른 호실을 구별해야 한다

현황조사에 나타나는 전입자들은 201호·202호·301호·402호에 등록되어 있습니다. 경매 목적물인 피동 302호로 기재된 사람은 확인되지 않습니다. 따라서 다른 호실 전입자의 보증금을 302호의 인수보증금으로 합산하거나, 다른 호실 점유자가 302호에 대한 대항력을 갖는 것으로 판단해서는 안 됩니다.

위 대항력 표시는 2021.06.08 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계에 관한 판정입니다. 모두 다른 호실의 전입자로, 302호에 관한 대항력 인정이나 보증금 인수의 근거가 아닙니다. 우선변제 여부는 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않아 별도로 확정할 수 없습니다. 전입 사실만으로 임대차계약 당사자라고 확정할 수도 없습니다.

② 시세 비교 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

이 사건에서 가장 오해하기 쉬운 부분은 감정가 대비 할인율입니다. 감정가 662,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 158,946,200원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이것은 경매 최저매각가격의 변화이지 동일 물건의 시장 실거래가격이 그만큼 낮아졌다는 의미가 아닙니다.

포레스트하이츠m동-p동은 28세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 본건의 4회 유찰은 이보다 많은 수준입니다. 다만 이런 유찰 이력 자체가 현재 최저가의 적정성을 입증하지는 않습니다.

특히 동일 호실 조건에 부합하는 최근 거래가격을 확인하지 못했으므로, 최근 12개월 실거래 평균 대비 얼마나 저렴한지 또는 비싼지를 산출할 수 없습니다. 실거래가격을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율처럼 해석하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,946,200원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,025,247원을 제외한 155,920,953원이 근저당권 배당재원으로 계산됩니다. 원래 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 3,264,079,047원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 배당계산은 원래 근저당권자인 성동새마을금고를 기준으로 표시하고 있지만, 현재 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 있습니다. 또한 근저당권부채권 근질권 설정이 있으므로 최종 배당수령자와 채권귀속관계는 별도 확인이 필요합니다. 이 금액은 채권최고액 기준의 단순 추정치로, 실제 확정채무잔액이나 최종 배당액을 의미하지 않습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·조세채권의 실제 우선순위·임차인 최우선변제 등은 이 배당계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 채권자별 수령액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 시세 검증은 필요

매각가격이 낮아질수록 예상배당은 줄고 채권최고액 대비 미배당 규모는 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건은 대항력 보증금 인수형처럼 낙찰가를 낮추면 인수보증금이 늘어 실질취득가격이 고정되는 구조로 확인되지는 않습니다.

그렇다고 다음 회차의 낮은 금액을 곧바로 합리적인 매입가격으로 볼 수도 없습니다. 가격 적정성을 판단할 최근 거래근거가 부족하기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 와야마을 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 연립·다세대 등 공동주택과 농경지가 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량으로 물건까지 접근하기는 용이합니다. 다만 인근 버스정류장이 있음에도 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 승강기·위생 및 급배수·난방·출입 보안개폐설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 드라이비트 등의 마감입니다.
• 주거 구성. 감정상 연립주택으로 이용 중이며 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등의 공간으로 구성됩니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 연립주택 부지입니다. 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다.
• 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 범위와 조건 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 240,800원/㎡입니다. 확인된 토지면적 6,391.0㎡는 토지 전체 면적이므로 이를 302호 단독 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 이는 실제 내부 유지·보수 상태에 관한 확인을 대신하지 않습니다.
• 환금성. 2019.04.19 준공된 28세대 규모의 단지입니다. 대단지보다 거래 표본 확보가 어려울 수 있고 대중교통도 다소 불편한 것으로 평가되어 재매각 시 매수층과 매각기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 피동 302호와 면적·층·구조·상태가 유사한 실제 거래사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 302호 점유 재조사. 현황조사상 전입자 8명은 다른 호실에 기재되어 있습니다. 302호의 실제 점유자와 점유 권원, 미전입 임차인 또는 임대차관계 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리와 법정지상권은 명세서상 해당 없음이지만, 입찰 전 최신 원본에서 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권과 공동담보 확인. 2021.06.08 근저당권, 공동담보목록 제2021-625호, 2024.11.04 근저당권 이전 및 근질권 설정을 대조해야 합니다. 권리별 금액을 단순 합산하지 않아야 합니다.
• 국세 압류·조세채권 확인. 2025.04.24 평택세무서장 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 교부청구 및 조세 우선순위는 배당원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 확인된 인수권리 0원을 전제로 하면 최저가 낙찰 가정상 기본 취득금액은 158,946,200원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도, 수리, 관리비 등의 추가 비용은 별도 계산해야 합니다.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·난방·급배수 등 설비 상태를 확인해야 합니다. 감정상 위반건축물이 없다는 사실만으로 유지관리비 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
• 토지 규제 확인. 생산관리지역·가축사육제한구역·토지거래허가구역 표시의 구체적인 적용 범위와 매수 후 이용상 제약을 확인해야 합니다.
• 유찰에 대한 해석. 4회 유찰을 추가 가격 하락 가능성이나 입찰 부진의 신호로 볼 수는 있지만, 향후 가격 상승이나 높은 투자수익을 보장하는 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록, 실제 거래사례와 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

수원지방법원 2025타경41834, 평택 포레스트하이츠 피동 302호는 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.

권리 측면에서는 2021.06.08 성동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후의 국세 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다른 호실에 등록된 전입자 8명의 보증금을 302호의 인수채무로 계산할 근거도 없습니다.

하지만 302호에 실제 누가 점유하는지 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 여기에 4회 유찰, 실거래가격 검증의 어려움, 28세대 규모, 다소 불편한 대중교통을 함께 고려해야 합니다. 확인된 인수액이 없다는 장점만으로 매입가격의 적정성이나 향후 환금성까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.

현재 최저가는 158,946,200원으로 감정가 662,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이는 감정가 대비 수치일 뿐이며, 실제 거래가격보다 저렴하다는 검증은 아직 이루어지지 않았습니다.

결론은 권리상 명시 인수 부담은 낮지만, 가격과 점유 확인 전에는 입찰 판단을 보류할 필요가 있다는 것입니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 감정가에서 할인되었느냐가 아니라, 실제로 얼마에 처분할 수 있는 물건을 얼마에 취득하는가입니다.