서울남부지방법원 2026타경85. 강서구 화곡동 뉴스토리화곡점 2층 201호입니다. 집합건축물대장상 용도는 사무소이며, 이 구분건물이 속한 건물의 2층부터 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층은 도시형생활주택으로 등재돼 있습니다. 따라서 외형이나 점유 형태만 보고 일반 아파트나 주거용 다세대로 가정해서는 안 됩니다.

권리분석의 기준점은 2017.06.05. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고, 이보다 앞선 2014.05.12. 전입·확정일자의 이현수 임차보증금 70,000,000원이 선순위에 놓입니다. 현재 회차에서는 매각대금 77,600,000원 중 집행비용 1,796,800원을 먼저 제외한 뒤 이현수에게 70,000,000원이 전액 배당되고, 남은 5,803,200원이 수협은행에 배당되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 먼저다

핵심은 말소기준권리 이후에 설정된 압류·가압류가 아니라 그보다 먼저 전입한 점유자입니다. 이현수는 전입일과 확정일자가 모두 2014.05.12.이고 임차보증금은 70,000,000원입니다. 2024.12.12. 주택임차권등기도 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.

강현정은 2017.02.27. 전입해 수협은행의 2017.06.05. 근저당보다 시점이 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이현수와 동일한 수준으로 권리를 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상 및 승계 위험 미상으로 관리하는 것이 맞습니다. 반면 2020년 이후 전입한 김은진·강주희·강슬찬·오지헌·이수희는 말소기준권리 이후 전입이므로 제공된 권리관계상 대항력이 없습니다.

임차인·점유 관계

② 회차별 실질취득 — 유찰이 곧 총부담 하락은 아니다

현재 회차 최저가는 감정가의 80%인 77,600,000원입니다. 이 가격에서는 이현수의 70,000,000원이 전액 배당되므로 알려진 승계액은 0원이고, 실질취득액도 77,600,000원입니다. 그러나 한 번 더 유찰돼 최저가가 62,080,000원으로 내려가면 이현수 보증금 중 9,437,440원이 미배당돼 매수인이 인수하는 시나리오입니다.

특히 2회·3회 유찰 구간에서는 표시 최저가가 62,080,000원, 49,664,000원으로 내려가지만 이현수의 미배당 보증금이 각각 9,437,440원, 21,629,952원으로 늘어납니다. 그 결과 알려진 권리만 반영한 실질취득액은 각각 71,517,440원, 71,293,952원입니다. 즉 최저가 숫자만 보고 할인폭을 판단하면 안 되는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,600,000원 가정)

현재 최저가 77,600,000원 가정에서는 집행비용 1,796,800원과 이현수 보증금 70,000,000원을 배당한 뒤 수협은행에 5,803,200원이 배당됩니다. 수협은행과 케이비국민카드의 채권 기준 미배당액은 581,158,409원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.

④ 사무소 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있습니다. 이 구분건물이 속한 건물의 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재돼 있습니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재한 지역이며 주거지로서의 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로 사용승인일은 2013.02.27입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 및 1층 주차장 시설이 있습니다.
• 도로. 북측 월정로20길과 동측 약 6m 폭 도로, 서측 약 3m 폭 막다른도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 5,177,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 뉴스토리화곡점은 8세대 규모이고 본건은 사무소로 등재돼 있어, 일반적인 주거용 공동주택과 동일한 수요층을 전제로 접근하기보다 실제 사용 형태와 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이현수 배당액 재확인. 현재 회차에서는 70,000,000원 전액 배당을 전제로 승계 0원입니다. 실제 배당순위와 선순위 조세 등 변동 요인을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 강현정 권리 확인. 2017.02.27. 전입은 말소기준 2017.06.05.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 상태가 확인되지 않은 채 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 추가 유찰 가격 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가는 62,080,000원이지만 배당표상 9,437,440원을 인수해 실질취득은 71,517,440원입니다. 3회 유찰 시에도 실질취득은 71,293,952원입니다.
• 사무소 용도 확인. 집합건축물대장상 사무소입니다. 실제 사용상태와 건축물현황도를 확인하고 주거용 물건과 같은 기준으로 환금성을 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 다수의 전입·점유 기재가 있으므로 낙찰 후 인도 범위와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 건축물 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “한 번 더 유찰되면 더 싸다”가 아니다

이 사건의 핵심은 감정가 97,000,000원이 1회 유찰돼 77,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 현재 회차에서는 선순위 임차인 이현수의 보증금 70,000,000원이 전액 배당돼 알려진 인수액이 0원이지만, 추가 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다. 그래서 2회 유찰 시 표시 최저가 62,080,000원은 실제로는 9,437,440원 승계를 더한 71,517,440원, 3회 유찰 시 49,664,000원은 21,629,952원 승계를 더한 71,293,952원으로 봐야 합니다.

더 중요한 변수는 강현정입니다. 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차의 알려진 인수는 0원이나, 미상 선순위 점유 위험과 추가 유찰 시 확정적인 임차보증금 승계가 공존하는 사건입니다. 표시 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 사건이 아니라, 입찰 전에 선순위 점유관계부터 해소해야 하는 권리분석형 물건입니다.