76,800,000원
서울남부지방법원 2026타경85. 서울 강서구 화곡동 뉴스토리화곡점 3층 302호입니다. 집합건축물대장에는 사무소로 등재되어 있고, 이 건물이 속한 구분건물 가운데 2층부터 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다. 현재 회차 최저가는 76,800,000원으로 감정가 96,000,000원의 80%입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준은 2017.06.05 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고 채무자는 조은진입니다. 이후 강서구 압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기보다 임차·점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에 확인된 실제 점유·임차 관련자는 6명이며, 이 가운데 강현정의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경85 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로20길 86 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.02.27 |
| 소유자 | 이중열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 76,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 528,719,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 말소기준권리는 2017.06.05 설정된 수협은행 근저당권입니다. 그 이전에 있던 신한은행 근저당권은 같은 날 말소됐습니다. 2025.08.05 강서구 압류와 2026.03.18 수협은행 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인자 6명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강슬찬 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 강주희 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2020.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.06.15 | 해당 없음 |
| 오지헌 | 2024.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.07 | 해당 없음 |
| 이수희 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.27 | 해당 없음 |
| 강현정 | 2017.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상도 없습니다. 따라서 현황상 실제 확인자는 6명입니다. 강슬찬·강주희·김은진·오지헌·이수희는 모두 전입일이 2017.06.05 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 반면 강현정만 선순위 전입이므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거보다 임차 확인이 먼저
현재 최저가는 76,800,000원으로 감정가 96,000,000원 대비 80%입니다. 2회 유찰 시 제시된 가격은 61,440,000원, 3회 유찰 시에는 49,152,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 만큼 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다. 먼저 강현정의 임대차계약 내용과 보증금, 점유관계, 확정일자 여부를 확인한 뒤 그 결과를 실질취득가에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,400원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 576,000,000원 | 75,017,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 수협은행 근저당의 미배당액은 500,982,400원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-548호가 기재되어 있으므로 채권최고액 576,000,000원을 이 호실 하나의 단독 부담액과 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근이며 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 사무소이며, 건물 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층, 사용승인일은 2013.02.27입니다. 개별난방·승강기·옥내소화전·1층 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 북측 월정로20길과 동측 약 6미터폭 도로, 서측 약 3미터폭 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,177,000원/㎡입니다. 토지면적은 118.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역· 수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 통계. 뉴스토리화곡점의 제공된 경매 통계에는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현정 임대차계약 확인. 2017.02.27 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 계약기간과 임대차계약서를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 상한가 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 현재 최저가 76,800,000원을 실질취득비용의 전부로 보면 안 됩니다.
- 나머지 5명 점유관계 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 대상과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 사무소 용도 확인. 3층 302호가 집합건축물대장상 사무소라는 점을 전제로 이용계획과 환금성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2017-548호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김은진은 2026.06.15, 오지헌은 2026.04.07, 이수희는 2026.03.27 배당요구가 확인됩니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류로 보완해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 전입이 먼저다
감정가 96,000,000원에서 1회 유찰돼 76,800,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격에 시선이 가기 쉽습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인 순서가 먼저입니다. 2017.02.27 전입한 강현정이 2017.06.05 수협은행 근저당보다 선순위이고, 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 자료만으로는 매수인 실질 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 다른 5명의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 강현정 한 명의 보증금 규모에 따라 결론은 크게 달라질 수 있습니다. 더구나 이 호실은 아파트가 아니라 집합건축물대장상 사무소입니다. 실거래 비교 자료도 없는 만큼, “1회 유찰돼 80%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 강현정의 계약·보증금·점유관계를 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
