서울남부지방법원 2026타경85. 화곡동 뉴스토리화곡점 제4층 제402호입니다. 집합건축물대장상 이 호실은 사무소이고, 이 건물이 속한 구분건물의 2층부터 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다. 말소기준권리는 2017.06.05 설정된 수협은행 근저당권 576,000,000원입니다. 그 뒤 압류와 경매개시결정, 이수희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 확인된 사람 가운데 강현정의 전입일은 2017.02.27로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 가능성을 해소한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 반영되어 있지 않지만, 강현정의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경85 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 사무소 · 지상10층 건물 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이중열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 76,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 528,719,722원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.05 수협은행 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
2013.03.07 신한은행 근저당권은 2017.06.05 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 수협은행 근저당권입니다. 2025.08.05 강서구 압류와 2026.03.18 임의경매개시결정, 2026.04.10 이수희의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기에 드러나는 후순위 권리와 별개로 강현정의 2017.02.27 전입은 말소기준보다 앞서므로 별도 확인이 필요합니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현정 · 미상 | 2017.02.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강주희 · 미상 | 2022.04.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강슬찬 · 미상 | 2022.11.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은진 · 미상 | 2020.01.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오지헌 · 미상 | 2024.10.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수희 · 건물 전부 | 2025.03.26 / 2025.03.26 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 76,800,000원만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 96,000,000원의 80%인 76,800,000원입니다. 한 차례 유찰된 것은 사실이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득비용 자체가 확정되지 않았다는 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 500,982,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 516,065,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 49,152,000원 | 47,867,264원 | 528,132,736원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,400원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 576,000,000원 | 75,017,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
수협은행 근저당 채권최고액 576,000,000원 가운데 예상배당은 75,017,600원, 미배당은 500,982,400원입니다. 이 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 강현정의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제402호는 사무소이며, 이 건물의 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물이며 사용승인일자는 2013.02.27입니다. 개별난방·승강기·옥내소화전·1층 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 북측 월정로20길과 동측 약 6미터폭 도로, 서측 약 3미터폭 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,177,000원/㎡, 토지면적은 118.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강현정 임대차 확인. 2017.02.27 전입의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 사무소 용도 확인. 제402호는 집합건축물대장상 사무소입니다. 현황조사 전입자 및 주택임차권등기 이력이 함께 존재하므로 실제 이용상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 이수희 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2025.03.26으로 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
- 기존 장예은 임차권. 보증금 50,000,000원의 주택임차권이 2024.12.20 등기됐으나 2025.04.03 말소됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 76,800,000원이 시세 대비 저렴한지 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 가능 점유자의 미상 보증금도 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 선순위 전입 확인이 먼저”
감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 76,800,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 수협은행 근저당 이후의 등기 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 강현정의 전입일 2017.02.27은 말소기준 2017.06.05보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력과 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 게다가 제402호는 집합건축물대장상 사무소이고 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰가만 보고 접근할 물건이 아니라, 선순위 가능 임차관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
