77,600,000원
서울남부지방법원 2026타경85. 서울 강서구 화곡동 뉴스토리화곡점 5층 501호입니다. 집합건축물대장상 용도는 사무소이고, 이 건물이 속한 2층부터 6층까지는 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층까지는 도시형생활주택으로 등재돼 있습니다. 이번 경매의 말소기준은 2017.06.05. 수협은행 근저당권 576,000,000원입니다. 그보다 앞선 2013년 신한은행 근저당권 1,040,000,000원은 2017.06.05. 해지로 이미 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 근저당 자체보다 강현정의 임차권입니다. 강현정은 2017.02.27. 전입과 확정일자를 갖춰 수협은행 근저당보다 앞서고, 보증금은 75,000,000원입니다. 임차권등기는 2026.05.14.에 이뤄졌지만 대항력의 기준이 되는 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경85 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 86 |
| 용도 | 집합건축물대장상 사무소 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 사용승인 2013.02.27. |
| 소유자 | 이중열 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 77,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 528,719,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
수협은행 근저당 576,000,000원이 말소기준입니다. 이후 강서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 강현정은 말소기준보다 앞선 2017.02.27. 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 등기상 임차권 자체는 2026.05.14. 후순위로 기재됐지만, 보증금 75,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
임차·점유 관계 — 조사자 6명, 보증기관 중복 없음
| 성명 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강슬찬 | 2022.11.21. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주희 | 2022.04.18. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2020.01.09. | 미상 | 2026.06.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오지헌 | 2024.10.31. | 미상 | 2026.04.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수희 | 2025.03.26. | 미상 | 2026.03.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현정 | 2017.02.27. 확정 2017.02.27. | 75,000,000원 | 2026.05.14. | 있음 | 있음 | 미배당액 승계 |
강슬찬·강주희·김은진·오지헌·이수희는 모두 수협은행의 2017.06.05. 말소기준보다 늦게 전입해 말소기준 근저당에 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 배당 영향은 별도 확인 대상입니다. 강현정만 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서며, 현재 회차에서는 배당으로 전액 변제되는 계산이지만 추가 유찰부터 승계금이 발생합니다.
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 77,600,000원 | 0원 | 77,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 62,080,000원 | 14,437,440원 | 76,517,440원 |
| 3회 유찰 시 | 49,664,000원 | 26,629,952원 | 76,293,952원 |
여기가 이 물건의 가장 중요한 숫자입니다. 2회 유찰 시 표면 낙찰가는 62,080,000원까지 내려가지만 강현정의 미배당 보증금 14,437,440원이 붙어 실질취득은 76,517,440원입니다. 3회 유찰에서도 낙찰가는 49,664,000원까지 내려가지만 인수액이 26,629,952원으로 늘어 실질취득은 76,293,952원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌기 때문에 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,796,800원 |
| 1. 임차인 강현정 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 576,000,000원 | 803,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 강현정 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 수협은행은 803,200원을 배당받고 575,196,800원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 본건은 사무소입니다. 건물 2층부터 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층은 도시형생활주택으로 등재돼 있어 주거용 아파트와 동일한 기준으로 보면 안 됩니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근이며 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층, 사용승인일은 2013.02.27.이며 급탕·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북측 월정로20길과 동측 약 6미터 폭 도로, 서측 약 3미터 폭 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 118.3㎡, 공시지가는 5,177,000원/㎡입니다. 지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강현정 배당액 재확인. 현재 시나리오에서는 보증금 75,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당표에서 부족액이 생기면 그 부족분은 매수인 인수로 전환됩니다.
- 후순위 전입자 5명 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 여부가 현재 예상배당을 바꿀 수 있습니다.
- 추가 유찰 시 낙찰가만 보지 않기. 2회 유찰 62,080,000원에는 인수 14,437,440원, 3회 유찰 49,664,000원에는 인수 26,629,952원이 붙는 시나리오입니다.
- 용도 확인. 본건은 집합건축물대장상 사무소입니다. 실제 이용·전입 상태와 사무소 용도의 사용·임대 가능 범위를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 점유 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조해 당해세·최우선변제·미배당 보증금의 실제 승계액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않는 물건
현재 회차만 보면 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰돼 77,600,000원까지 내려왔고, 강현정의 보증금 75,000,000원도 배당표상 전액 변제돼 인수액은 0원입니다. 하지만 이 구조는 한 번 더 유찰되는 순간 달라집니다. 62,080,000원에서는 14,437,440원, 49,664,000원에서는 26,629,952원의 보증금이 매수인 부담으로 넘어오며 실질취득은 각각 76,517,440원, 76,293,952원으로 다시 올라갑니다.
따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 미배당 임차보증금입니다. 현재 회차의 인수 0원은 분명 장점이지만, 후순위 전입자 5명의 보증금이 미상이고 현재 배당계산에 최우선변제가 반영되지 않았다는 점까지 확인해야 합니다. 사무소 용도라는 특성도 함께 고려하면, 권리구조를 확인하지 않은 채 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근은 맞지 않습니다.
