76,800,000원
서울남부지방법원 2026타경85. 서울 강서구 화곡동 뉴스토리화곡점 2층 202호입니다. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 사무소이며, 이 건물이 속한 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다. 감정가 96,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 76,800,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2013년 신한은행 근저당은 2017.06.05 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 576,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후의 강서구 압류, KB국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 바깥의 선순위 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경85 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 86 |
| 용도 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 사용승인 2013.02.27 |
| 소유자 | 이중열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 76,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 528,719,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
수협은행 근저당보다 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강현정의 전입일 2017.02.27은 말소기준 2017.06.05보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인이 떠안을 수 있는 금액도 계산할 수 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상 6명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현정 | 2017.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 김은진 | 2020.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.06.15 | 없음 |
| 강주희 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 강슬찬 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 오지헌 | 2024.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.07 | 없음 |
| 이수희 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.27 | 없음 |
③ 가격 판단 — 20% 할인보다 인수액 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가 96,000,000원의 80%인 76,800,000원입니다. 그러나 이 자료에는 동일 용도·면적의 실거래 비교값이 없어, 76,800,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 강현정의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가만 놓고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
만약 선순위 임차보증금이 존재해 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하게 된다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 올라갑니다. 따라서 이 사건의 입찰 상한은 감정가 할인율이 아니라 강현정의 보증금·배당관계 확인 후 계산한 실질취득가를 기준으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 576,000,000원 | 75,017,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,961,609원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권자 총 미배당액은 511,944,009원입니다. 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 실제 임차보증금과 우선변제권이 확인되면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으며, 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 도로. 북측 월정로20길과 동측 약 6미터 도로, 서측 약 3미터 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 공시지가 5,177,000원/㎡ · 대지 118.3㎡ · 평지 · 주상용입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현정 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·계약기간·점유상태·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 강현정에게 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 나머지 점유자 보증금 확인. 대항력은 없더라도 최우선변제 가능성 판단을 위해 보증금 규모 확인이 필요합니다.
- 사무소 용도 확인. 주거용 물건으로 가정하지 말고 집합건축물대장상 사무소 용도와 실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 용도·유사 면적 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 선순위 임차 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 한 번 유찰되어 76,800,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 수협은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 하지만 2017.02.27 전입한 강현정이 2017.06.05 말소기준보다 앞선다는 점이 전체 판단을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재로서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 가격이 80%까지 떨어졌다는 사실보다 선순위 점유자의 임대차 내용 확인이 먼저입니다. 강현정의 보증금과 배당관계가 확인된 뒤에야 76,800,000원이 실제로 낮은 가격인지 판단할 수 있습니다. 등기부는 비교적 단순하지만, 임차관계가 미확정인 상태에서의 성급한 응찰은 피하는 편이 맞습니다.
