서울남부지방법원 2026타경85. 서울 강서구 화곡동 뉴스토리화곡점 4층 401호입니다. 집합건축물대장상 사무소로 등재된 구분건물이고, 감정평가에서도 이용상태를 사무소로 확인하고 있습니다. 감정가는 97,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 77,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.06.05 설정된 수협은행 근저당권(채권최고액 576,000,000원)이며, 이후 2025년 강서구 압류와 2026년 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기권리보다 점유자입니다. 현황조사상 확인된 사람은 6명이고, 이 가운데 강현정의 전입일은 2017.02.27로 말소기준일보다 약 3개월 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 확정’이라고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 대항력 가능·미상 상태의 선순위 점유자가 존재하는 사건으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입을 먼저 본다

현재 살아 있는 등기 중 매각으로 소멸할 핵심 권리는 2017.06.05 수협은행 근저당권, 2025.08.05 강서구 압류, 2026.03.18 임의경매개시결정입니다. 2013년 신한은행 근저당은 이미 말소됐고 2019년·2024년 압류 역시 해제·말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 말소관계 자체는 비교적 단순합니다.

② 임차인·점유자 분석

실제 점유관계로 확인된 사람은 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 강현정을 제외한 5명은 모두 2017.06.05 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 조사내용상 이들 5명은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 강현정은 전입순서가 반대이므로 별도 확인 없이 같은 결론을 적용하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없다

이 물건은 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,600,000원, 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지 정보상 대상면적은 20.81㎡이고 면적 일치도도 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 하락했다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

더구나 강현정의 대항력이 실제 성립하고 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 경제적 부담은 낙찰가 + 인수액으로 올라갑니다. 보증금이 미상이므로 현재 실질취득금액도 확정할 수 없습니다. 이 사건에서는 낙찰가 할인율보다 인수 가능액 확인이 가격분석의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,600,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용 1,796,800원을 공제한 뒤 수협은행에 75,803,200원이 배당되고, 수협은행 채권최고액 대비 미배당액은 500,196,800원입니다. 다만 이 표에는 확인되지 않은 당해세·임차인 최우선변제 및 강현정의 최종 보증금 권리관계가 반영되지 않았으므로 최종 배당결과와 매수인 인수액을 확정하는 표로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 회차 시나리오

낙찰가가 77,600,000원에서 62,080,000원, 49,664,000원으로 내려가도 선순위 임차인 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건은 다음 회차가 더 싸지는지를 보는 문제보다 강현정의 보증금과 실제 대항력 성립 여부를 얼마만큼 확정할 수 있느냐가 우선입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 제401호는 집합건축물대장상 사무소로 등재돼 있습니다. 해당 건물 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재돼 있어 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·업무시설이 혼재하며, 감정평가상 주거지로서 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 월정로20길과 동측 약 6m 폭 도로, 서측 약 3m 폭 막다른도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 118.3㎡, 공시지가 5,177,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장시설이 있습니다.
• 환금성. 뉴스토리화곡점의 총 세대수는 8이고 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 사무소 용도와 소규모 집합건물이라는 점을 감안하면 낙찰가와 별도로 실제 매수수요·임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강현정 권리부터 확인. 전입일 2017.02.27, 말소기준일 2017.06.05입니다. 보증금·확정일자·점유개시·현재 주민등록 유지 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
• 실질취득가를 최저가로 고정하지 말 것. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는 경우 매수인 인수액이 추가될 수 있으므로 77,600,000원은 매각 최저가일 뿐 최종 경제적 취득비용이 아닙니다.
• 나머지 5명도 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 명도 대상과 실제 사용관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 사무소 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 집합건축물대장상 사무소입니다. 실제 이용상태와 향후 사용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 면적 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다. 인근 사무소·소형 집합건물의 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 전입자의 미상 보증금 권리가 최종 확정돼 있지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 최저가”보다 중요한 한 사람

이 사건은 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰돼 77,600,000원까지 내려왔지만, 단순한 가격 할인형 경매로 보면 안 됩니다. 등기부의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 강현정의 2017.02.27 전입이 말소기준 2017.06.05보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.

또한 최근 실거래 비교자료가 없어 77,600,000원이 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 사무소 용도, 8세대 규모, 선순위 전입자의 미확정 보증금까지 함께 보면 현재 단계의 결론은 ‘가격 판단보다 권리 확인이 먼저’입니다. 강현정의 보증금·대항력·배당관계를 확정하지 못한다면, 한 번 더 유찰돼 가격이 내려가더라도 위험의 본질은 그대로 남습니다.