77,600,000원
서울남부지방법원 2026타경85. 서울 강서구 화곡동 뉴스토리화곡점 3층 301호입니다. 집합건축물대장상 이 호실의 용도는 사무소이고, 이 건물 2층부터 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다. 소유자는 이미진이며 2016.03.24 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 92,700,000원입니다.
권리관계의 기준은 2017.06.05 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고, 이번 임의경매의 신청채권자도 수협은행입니다. 청구액은 528,719,722원입니다. 이후의 경매개시결정과 강주희의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리만 보면 단순해 보여도, 임차인 조사에서는 말소기준보다 먼저 전입한 강현정이 확인된다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경85 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로20길 86 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 대상 면적 | 20.81㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.02.27 |
| 소유자 | 이미진 · 2016.03.24 소유권이전 · 거래가액 92,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 77,600,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 528,719,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인이 변수
2013.03.07 설정된 신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매의 말소기준권리는 2017.06.05 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당 이후에 접수된 2026.03.18 임의경매개시결정과 2026.04.08 강주희의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 6명, 선순위 가능 1명
| 이름 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강슬찬 | 미상 | 전입 2022.11.21 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 미상 | 전입 2020.01.09 확정일자 미상 | 미상 | 2026.06.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오지헌 | 미상 | 전입 2024.10.31 확정일자 미상 | 미상 | 2026.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수희 | 미상 | 전입 2025.03.26 확정일자 미상 | 미상 | 2026.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현정 | 미상 | 전입 2017.02.27 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강주희 | 건물 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2022.04.18 확정 2022.04.18 | 75,000,000원 | 2026.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
강주희는 보증금 75,000,000원, 임대차계약일 2022.02.16, 점유개시일 2022.04.09, 주민등록일·확정일자 2022.04.18로 등기되어 있습니다. 모두 2017.06.05 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 강현정은 전입일 자체가 기준권리보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 80% 유찰가는 ‘시세 80%’가 아니다
감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 77,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 62,080,000원(64%), 3회 유찰 49,664,000원(51.2%)입니다.
다만 이번 물건은 동일 면적 실거래를 기준으로 가격을 검증할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 20% 내려왔다”는 사실을 곧바로 “시세보다 20% 싸다”로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 현재 가격 판단은 감정가와 유찰회차 중심으로만 할 수 있고, 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,796,800원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 576,000,000원 | 75,803,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 576,000,000원 중 75,803,200원이 배당되는 계산이며 미배당액은 500,196,800원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 강현정의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 이 0원을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층, 사용승인일 2013.02.27. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장시설이 있습니다.
- 용도. 2층부터 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있으며 대상 301호는 집합건축물대장상 사무소입니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 5,177,000원/㎡. 북측과 동측 약 6미터폭 도로, 서측 약 3미터폭 막다른도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역, 수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현정 임대차 원본 확인. 2017.02.27 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 강주희 임차권등기 확인. 보증금 75,000,000원, 전입·확정 2022.04.18, 임차권등기 2026.04.08이며 말소기준권리 뒤입니다.
- 용도와 실제 이용 대조. 집합건축물대장상 사무소이지만 강주희 임차권등기에는 주거로 표시되어 있으므로 건축물현황도와 현장 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 80%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 77,600,000원은 감정가 97,000,000원의 80%일 뿐입니다. 실거래 가격 검증 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 62,080,000원, 3회 유찰 49,664,000원 구간에서도 선순위 가능 임차인의 인수 여부가 해결되지 않으면 가격 하락만으로 위험이 사라지지 않습니다.
맺으며 — “80% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 가능 임차인
현재 최저가 77,600,000원은 감정가 97,000,000원의 80%까지 내려온 가격입니다. 후순위 등기권리는 비교적 단순하고 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 강현정의 2017.02.27 전입이 2017.06.05 말소기준권리보다 빠르다는 사실은 별개입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 판단해야 합니다.
또한 이 물건은 집합건축물대장상 사무소이고, 실거래 가격으로 현재 최저가의 수준을 검증할 근거가 확인되지 않습니다. 그래서 이번 사건은 “감정가 대비 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, “선순위 가능 임차인의 보증금과 실제 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다”가 결론입니다.
