46,556,000원
대전지방법원 2024타경5153. 충청남도 서산시 예천동, 도로명주소 충의로 25-13의 1층101호 근린생활시설입니다. 감정평가상 본건이 속한 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이고, 기호(1-12)는 근린생활시설 상태로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사에스티메딕입니다.
권리 구조의 기준점은 2021.12.16. 설정된 서산새마을금고 채권최고액 208,000,000원 근저당입니다. 이후 서산시 압류, 가나종합건설 주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 서산새마을금고의 임의경매개시결정, 남궁민정·김유영 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 1층101호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 46,556,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준권리 | 2021.12.16. 서산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 208,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준 근저당 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.06.에는 2021.12.16. 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전된 내역이 있습니다. 말소기준의 시간적 기준 자체는 2021.12.16.입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 101호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 3명의 점유 관련 내역이 있으나 기재 호실은 각각 102호·103호·201호로, 매각 대상인 101호와 다릅니다. 세 내역 모두 전입신고가 2021.12.16. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 세 건의 보증금을 본건 101호 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022.02.24 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022.05.25 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024.06.05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가의 16.81%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 277,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 46,556,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 본건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체는 시장의 응찰 강도가 약했다는 신호로 볼 필요가 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이는 접근은 피하고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 가능성을 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,008원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서산새마을금고 | 208,000,000원 | 45,317,992원 |
| 갑구 3번 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 가나종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 남궁민정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김유영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,094,144,352원 중 예상배당은 45,317,992원, 미배당은 2,048,826,360원입니다. 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산시 예천동 “예천현대아파트” 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 기호(1-12)는 근린생활시설 상태이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 대로2류와 소로1류에 접합하고, 가축사육 제한구역에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 실제 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 명도 상대를 다시 확인해야 합니다.
- 타 호실 임차내역 혼동 금지. 현황조사상 102호·103호·201호 내역을 101호의 임차보증금이나 인수액으로 합산하지 마십시오.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자보다 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료, 공실 수준을 우선 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 상권·공실·건물 상태·점유 문제인지 현장조사로 구분할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전이 등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 2,048,826,360원은 크지만 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격·환금성은 별도 검증
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 권리 인수 구조 자체는 단순한 편입니다. 현재와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 감정가 277,000,000원에서 5회 유찰돼 46,556,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 본건은 근린생활시설이고 비교 실거래 자료가 없으며, 감정 당시 101호 내부 점유·임대 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.
