대전지방법원 2024타경5153. 서산시 예천동, 도로명 충의로 25-13에 있는 집합건물 1층 103호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다. 말소기준권리는 2021.12.16 설정된 서산새마을금고의 채권최고액 210,000,000원 근저당권입니다. 이후 서산시 압류, 가나종합건설 주식회사 가압류 및 강제경매개시결정, 서산새마을금고의 임의경매개시결정, 남궁민정·김유영의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 감정가 282,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 47,396,000원까지 내려왔다는 사실은, 권리와 별개로 상가성 근린시설의 수요·환금성 검증이 중요하다는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 1층103호 |
| 등기 소재 | 충청남도 서산시 예천동 512-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 47,396,000원 (5회 유찰) |
| 사건 청구액 | 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.12.16 서산새마을금고 근저당권입니다. 갑구의 서산시 압류와 가나종합건설 주식회사·남궁민정·김유영 가압류, 강제·임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.06에는 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 실제 배당 단계에서는 근저당권자 명의와 채권계산 관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대상 103호는 최미순
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022.02.24 | 1,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022.05.25 | 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024.06.05 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상 물건인 103호의 점유자는 최미순으로 조사되어 있고, 전입일은 2022.05.25입니다. 이는 말소기준권리인 2021.12.16 근저당보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 후순위 점유자로 분류되어 예상 인수액에는 반영되지 않았습니다. 102호와 201호 점유자는 조사 내역에 함께 등장하지만 대상 103호와는 다른 호실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,253,128원 |
| 2. 근저당 · 서산새마을금고 | 210,000,000원 | 46,142,872원 |
| 3. 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 가나종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남궁민정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김유영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 47,396,000원에서 집행비용 1,253,128원을 제외한 46,142,872원이 근저당 배당에 투입되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 예상 잔여가 없습니다. 총 채권액 2,096,144,352원 대비 예상 미배당액은 2,050,001,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 구조 — 16.81%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 47,396,000원 | 46,142,872원 | 2,050,001,480원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 33,177,199원 | 32,180,009원 | 2,063,964,343원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 23,224,039원 | 22,406,006원 | 2,073,738,346원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸거나 투자 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 주변 근린시설의 실제 매매·임대수요, 공실 가능성, 영업 적합성을 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산시 예천동 예천현대아파트 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1-12는 근린생활시설 상태이며, 대상 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 대로2류와 소로1류에 접하고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 권리상 인수 부담은 없지만 5회 유찰된 근린생활시설이라는 점 자체가 응찰 시 수요 검증을 요구합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 실제 점유 확인. 최미순의 전입일은 2022.05.25로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·임대조건 확인. 최미순의 보증금은 미상이고 차임은 100,000원으로 조사되어 있습니다. 계약서와 실제 임대관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있으므로 배당권자 명의와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리상 인수 0원만 보고 응찰하지 말고, 공실·상권·임대료·영업 적합성 등 반복 유찰의 경제적 원인을 현장 조사해야 합니다.
- 용도와 규제 확인. 근린생활시설 이용상태, 자연녹지지역 등 토지이용 제한과 실제 영업 가능 업종을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 환금성은 별도 문제”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 후순위 압류·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 대상 103호의 최미순도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 즉 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 감정가 282,000,000원에서 5회 유찰되어 47,396,000원까지 내려온 근린생활시설이라는 사실은 별개의 문제입니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 권리 인수가 아니라 실제 점유 정리, 상가 수요, 임대 가능성, 재매각 가능성입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 결론이 가장 데이터에 충실합니다.
