102,900,000원
대전지방법원 2024타경5153. 충청남도 서산시 충의로 25-13, 3층301호 근린시설입니다. 등기 흐름의 출발점은 2021.12.16. 서산새마을금고 근저당권 210,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022년 설정된 가나종합건설주식회사 근저당권 405,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 300,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 이번 매각은 재매각으로 매수신청보증금이 20%라는 점도 자금계획에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 3층301호 |
| 등기부 소재 | 충청남도 서산시 예천동 512-8 · 충청남도 서산시 충의로 25-13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 102,900,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.16. 접수된 서산새마을금고 근저당권 210,000,000원입니다. 이후 설정된 가나종합건설주식회사 근저당권 405,000,000원, 가나종합건설 주식회사 가압류 707,849,500원, 남궁민정 가압류 180,000,000원, 김유영 가압류 285,000,000원 및 경매개시결정·국의 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 다른 호수 점유자와 본건 301호를 구분
현황조사에 기재된 점유자 3건은 각각 1층 102호·103호·201호로, 본건 3층301호와 호수가 다릅니다. 이들 점유자는 전입일이 말소기준일인 2021.12.16.보다 늦어 자료상 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 감정평가에서는 본건을 수차례 방문했으나 폐문부재였고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 301호의 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022-02-24 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022-05-25 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024-06-05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 것은 실제 시세
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 표시되어 있고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 72,030,000원과 50,421,000원입니다. 하지만 이 자료에는 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 없습니다.
따라서 102,900,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 상가성 근린생활시설은 실제 임대수익·공실·전용면적·층별 효용 등과 함께 거래가격을 확인해야 하므로, 입찰가 판단은 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대현황을 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서산새마을금고 | 210,000,000원 | 100,659,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 가나종합건설주식회사 | 405,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 가나종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 남궁민정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 김유영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,240,600원과 선순위 근저당권 100,659,400원으로 매각대금 102,900,000원이 모두 소진되는 계산입니다. 총 채권액은 2,501,144,352원, 총 예상배당은 100,659,400원, 미배당액은 2,400,484,952원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 예천현대아파트 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건물 내 해당 호를 포함한 기호 1-12는 근린생활시설 상태로 조사됐습니다.
- 건물구조. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 석재 및 강화유리, 내벽은 일부 판넬 및 내부인테리어, 창호는 페어글라스 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 자루형 완경사지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·자연녹지지역, 대로2류 및 소로1류 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 20%이므로 입찰 당일 자금 준비액을 정확히 확인하세요.
- 301호 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원본으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 다른 호수 점유자 구분. 현황조사에 나온 102호·103호·201호 점유자를 본건 301호 임차인으로 혼동하지 마세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래가와 임대수익을 비교하세요.
- 후순위 미배당. 채권 미배당 규모가 크더라도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 세금 및 실제 배당순위는 원본 서류로 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.12.16. 서산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 300,000,000원에서 세 차례 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 시세가 없기 때문에 그 숫자만으로 저평가를 확정할 수 없습니다.
여기에 본건 301호의 임대관계가 미상이고 이번 회차가 재매각·보증금 20%라는 조건도 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 추가 확인”입니다. 최저가의 낙폭에 먼저 반응하기보다 실제 점유와 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
