대전지방법원 2024타경5153. 충남 서산시 예천동, 충의로 25-13의 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 4층 건물이고, 기호 1~12는 근린생활시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2021.12.16. 설정된 서산새마을금고의 채권최고액 354,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 붙은 서산시 압류, 김선영 근저당, 가나종합건설·남궁민정·김유영 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기상 첫 근저당은 2025.08.06. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 매수인이 별도의 새 권리를 떠안는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 77,816,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.12.16. 근저당입니다. 이후 2023.09.18. 서산시 압류, 2024.04.01. 김선영 근저당, 2024.11.21. 가나종합건설 가압류, 2024.12.18. 강제경매개시결정, 2025.02.19. 서산새마을금고 임의경매개시결정, 2025.03.12. 남궁민정 가압류, 2025.03.13. 김유영 가압류가 이어졌으나 모두 말소기준보다 뒤입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 현황조사상 점유·임차 내역 — 본건 104호와 호수 구분 필요
| 성명 / 법인 | 기재 호수 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022.02.24 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022.05.25 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024.06.05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 5회 유찰 — 최저가 77,816,000원의 의미
감정가 463,000,000원에서 5회 유찰되면서 현재 회차 최저가는 77,816,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 54,471,200원, 7회 유찰 시 38,129,840원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 단순히 감정가 대비 하락률만 보고 “싸다”고 판단하기보다 실제 상가 임대수요, 공실 지속 가능성, 호별 독립성, 현장 상태와 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,800,688원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서산새마을금고 | 354,000,000원 | 76,015,312원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김선영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 가나종합건설주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 남궁민정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김유영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,440,144,352원 중 76,015,312원이 배당되고, 미배당은 2,364,129,040원입니다. 이는 채권자 측 부족액이며 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 을구 1번 근저당은 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기돼 있어 최신 등기와 실제 배당권자 명의는 입찰 전 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충남 서산시 예천동 예천현대아파트 남동측 인근으로, 근린생활시설과 아파트단지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1~12는 근린생활시설 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지 이용. 자루형 완경사지의 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 대로2류와 소로1류에 접합합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 현장 점유 확인. 현황조사에 적힌 임차 내역은 102호·103호·201호입니다. 본건 104호의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 16.8%까지 하락한 이유가 단순 가격 문제인지, 공실·호별 구조·상권 수요와 관련된 것인지 구분해야 합니다.
- 칸막이·호별 구조 대조. 매각물건명세서에는 목록4·5·6의 중간 칸막이 벽이 없고 공실이라는 비고가 있으므로, 본건 104호와 해당 목록의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당이 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 배당요구·채권자 명의를 대조하세요.
- 상가 수익성 검토. 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 실제 전용 사용구조를 확인해 낙찰가가 아니라 총 보유비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유가 승부처
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2021.12.16. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 463,000,000원에서 77,816,000원까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 근린시설이라는 용도까지 감안하면, 이 숫자는 단순한 할인율이 아니라 환금성·공실·실수요를 확인하라는 경고에 가깝습니다. 권리는 통과지만 가격은 현장 검증이 끝난 뒤 판단해야 합니다.
