대전지방법원 2024타경5153. 충남 서산시 예천동, 충의로 25-13의 2층 201호로 감정평가상 근린생활시설입니다. 감정가는 446,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 152,978,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.12.16. 설정된 서산새마을금고의 채권최고액 318,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 김유영 근저당, 가나종합건설 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 1번 근저당은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전이므로 우선순위의 출발점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 뺀 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되고도 상당한 미배당이 남지만, 그 채권 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 201호 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 152,978,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 가나종합건설주식회사 / 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.16. 서산새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.08.04. 김유영 근저당 405,000,000원, 2024.11.21. 가나종합건설 주식회사 가압류 707,849,500원, 2024.12.18. 강제경매개시결정, 2025.02.19. 서산새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
② 임차인 — 본건 201호는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022.02.24 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022.05.25 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024.06.05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 0원 |
현황조사에는 102호·103호·201호의 점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 그중 경매 대상인 201호의 점유자는 주식회사 와우그라운드(정명곤)이고, 전입일은 2024.06.05.로 말소기준일 2021.12.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 이는 배당순위 문제이지 매수인 승계금액을 만드는 대항력 문제와는 구별됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저가는 152,978,000원으로 감정가 446,000,000원의 약 34.3%입니다. 수치상 낙폭은 크지만, 이 사건에는 동일·유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단에서 확인되는 사실은 3회 유찰이라는 시장 반응입니다. 근린생활시설은 주거용 아파트보다 임대수익·공실·업종 적합성·재매각 수요의 영향을 크게 받습니다. 감정평가서도 주변을 근린생활시설과 아파트단지가 함께 소재하는 지역으로 평가하고 있으며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 응찰가는 감정가 할인율보다 현장 임대수요와 실제 매매가 검증을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,941,692원 |
| 2. 근저당 · 서산새마을금고 | 318,000,000원 | 150,036,308원 |
| 3. 근저당 · 김유영 | 405,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 본압류 이행 · 가나종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,144,144,352원, 총 예상배당은 150,036,308원이며 미배당은 1,994,108,044원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 예천동 ‘예천현대아파트’ 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1-12는 근린생활시설 상태입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰과 주변 탐문 등에 의해 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 석재 및 강화유리, 내벽은 일부 판넬 및 내부인테리어, 창호는 페어글라스 마감입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 있으며, 토지는 자루형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역, 대로2류 및 소로1류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 확인. 주식회사 와우그라운드(정명곤)의 현 점유 여부, 실제 영업 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 본건 임대조건은 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 계약 유지 여부와 실제 수취 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 실거래가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 매매 사례를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 입지·공실·업종 제한·건물 상태·임대수익·매도 난이도 중 무엇이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·점포 비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 영업시설 철거·원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전, 매각물건명세서, 현황조사, 등기사항전부증명서의 최신 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021.12.16. 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 본건 201호 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득은 152,978,000원입니다.
하지만 가격판단은 별개입니다. 감정가 446,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 낮아졌다는 사실만 있을 뿐, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교가 없습니다. 더구나 용도가 근린생활시설이므로 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 추정하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 필수. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능한 시장가격입니다.
