대전지방법원 2024타경5153. 서산시 예천동, 충의로 25-13의 2층 202호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이고, 기호 1~12는 모두 근린생활시설 상태로 조사됐습니다. 본건은 수차례 방문에도 폐문부재여서 외부관찰과 주변 탐문을 중심으로 평가됐습니다.
가격만 보면 감정가 608,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 102,187,000원, 감정가의 16.81%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 83% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 근린시설은 사용수익성과 점유상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어, 감정가 할인율보다 실제 시장성과 점유관계가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 102,187,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 사건 청구액 | 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.28 · 대전지방법원 서산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.12.16. 서산새마을금고 근저당권, 채권최고액 438,000,000원입니다. 이후 가나종합건설 주식회사의 가압류·강제경매개시결정, 서산새마을금고의 임의경매개시결정, 남궁민정·김유영의 가압류, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 해당 근저당권은 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 사실도 확인됩니다.
② 점유·임차인 — 본건 202호와 조사 기재 호실을 구분해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022.02.24 | 1,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022.05.25 | 보증금 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024.06.05 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 운드 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
앞의 세 점유자는 각각 1층 102호·103호·201호로 조사돼 본건 2층 202호와 호실이 다릅니다. 전입일도 모두 말소기준권리인 2021.12.16. 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 ‘운드’는 점유부분·전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 시세 메리트는 미확인
현재 최저가 102,187,000원은 감정가 608,000,000원의 16.81%입니다. 다음 유찰 시나리오는 71,530,900원(감정가의 11.76%), 그 다음은 50,071,630원(8.24%)입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로 어느 회차에서도 “시세보다 싸다”는 표현을 할 근거는 없습니다. 현 단계에서 확인되는 것은 감정가 대비 할인율뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,618원 |
| 2. 근저당 · 서산새마을금고 | 438,000,000원 | 99,956,382원 |
| 3. 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 가나종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남궁민정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김유영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,324,144,352원 중 계산상 배당액은 99,956,382원, 미배당은 2,224,187,970원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산시 예천동 ‘예천현대아파트’ 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1~12는 근린생활시설 상태입니다. 본건은 폐문부재로 외부관찰과 주변 탐문 등에 의해 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 석재·강화유리 마감, 내벽은 일부 판넬·내부인테리어 마감, 창호는 페어글라스입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 자루형 완경사지의 상업용 건부지이며 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·자연녹지지역, 대로2류 및 소로1류 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 확인. 다른 호실로 조사된 점유자와 본건을 혼동하지 말고, 점유부분이 특정되지 않은 ‘운드’의 본건 관련성도 현장과 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 재검토. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 입찰 전 자료를 보완해야 합니다.
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각 금지. 현재 16.81%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐 실제 최근 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 근린시설 환금성 확인. 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 수준을 별도로 확인해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.08.06. 엠씨아이대부주식회사로 이전 기재돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 본건 202호 현장상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.8%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 608,000,000원에서 최저가 102,187,000원까지 내려왔고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 계산상 인수도 0원이라 등기상 구조만 보면 비교적 정리된 편입니다.
하지만 투자판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 근린생활시설이 5회 유찰됐고, 실제 시세 비교자료가 없으며, 본건 202호의 점유관계도 현장에서 명확히 확인되지 않았습니다. 따라서 102,187,000원을 곧바로 ‘싼 가격’이라고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 권리표보다 시세·임대수익·202호 실제 점유상태 확인이 먼저인 사건입니다.
