대전지방법원 2024타경5153. 서산시 충의로 25-13의 1층 102호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스티메딕이고, 2021.12.16. 설정된 서산새마을금고 근저당권 192,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 서산시 압류, 가나종합건설 주식회사 가압류와 강제경매개시결정, 서산새마을금고의 임의경매개시결정, 남궁민정·김유영 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수입니다. 감정가 257,000,000원이던 물건이 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 43,194,000원입니다. 하지만 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 근린시설은 주거용보다 개별 입지·임대상태· 전용 접근성에 따라 환금성 차이가 커질 수 있으므로, 낮아진 최저가보다 실제 임대수요와 현장 상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 충의로 25-13, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에스티메딕 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 43,194,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 713,294,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.16. 서산새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 서산시 압류와 가나종합건설 주식회사·남궁민정·김유영의 가압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두) | 1층 102호 | 2022.02.24 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 |
| 최미순 | 103호 | 2022.05.25 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 와우그라운드(정명곤) | 201호 | 2024.06.05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
세 신고자 모두 전입일이 말소기준일인 2021.12.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 신고된 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 특히 본건은 1층 102호인데 현황조사에는 103호와 201호 점유자도 함께 기재돼 있으므로, 실제 명도 대상과 본건 점유 범위는 현장에서 호실별로 구분해 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 43,194,000원으로, 시나리오상 5회 유찰·감정가 17% 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 30,235,799원, 그 다음은 21,165,059원입니다. 유찰이 거듭됐다는 점은 가격이 크게 낮아졌다는 의미이면서 동시에 시장의 응찰수요가 약했다는 신호이기도 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 43,194,000원 | 42,016,508원 | 2,036,127,844원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 30,235,799원 | 29,291,555원 | 2,048,852,797원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 21,165,059원 | 20,384,088원 | 2,057,760,264원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,492원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서산새마을금고 | 192,000,000원 | 42,016,508원 |
| 갑구 3번 가압류 · 가나종합건설 주식회사 | 707,849,500원 | 0원 |
| 갑구 4번 · 가나종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 서산새마을금고 | 713,294,852원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 남궁민정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김유영 | 285,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,177,492원을 제외한 42,016,508원이 선순위 근저당에 배당되고, 이후 채권은 대부분 미배당으로 남습니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 서산시 예천동 예천현대아파트 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 상태이며, 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰과 주변 탐문 등에 의해 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 석재·강화유리 외벽과 기본적인 위생설비·승강기·화재탐지설비·옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 대로2류와 소로1류에 접하고, 가축사육 제한구역에 해당합니다.
- 현장 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 영업·공실·임대차 현황 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 점유자 확인. 주식회사 지명인베스트부동산중개법인(서영두)의 실제 영업 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에 103호와 201호 점유자도 함께 기재돼 있으므로 본건 102호와 실제 점유범위를 명확히 구분하세요.
- 시세·임대료 직접 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 근린시설 매매가와 실제 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 상권·점유·호실 구조·환금성 문제가 있는지 현장조사로 확인하세요.
- 배당과 인수를 혼동하지 않기. 채권자 미배당이 2,036,127,844원 발생해도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유가 있을 수 있다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021.12.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사상 점유자들도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격의 절대 수준보다 시장성입니다. 이미 5회 유찰됐고 최저가는 43,194,000원까지 떨어졌지만, 비교 가능한 최근 거래가격이 없어 “감정가의 17%이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 근린시설 특성상 임대수요와 환금성이 입찰 성패를 좌우합니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장·임대수요 확인 후. 현재 자료만으로는 그 정도의 보수적 접근이 적절합니다.
