수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동 955-3, 1에스티하우스 2층 201호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이지은이며, 2021년 2월 18일 군자농업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 임의경매가 개시되었고, 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.

등기상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 문제는 근저당권보다 뒤에 등장하는 주택임차권등기와 여러 명의 전입·임차관계입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 실제 거주자에 대한 인도 가능성, 미확인 임대차 위험은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차관계가 변수

2021년 2월 18일 설정된 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 소유권이전청구권가등기는 이미 말소되었으며, 임의경매개시결정과 후순위 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

특히 2026년 1월 7일의 근저당권 이전은 새로운 후순위 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 채권자 변경입니다. 따라서 말소기준일은 2021년 2월 18일로 유지됩니다.

② 임차인 분석 — 7명, 보증금 미상 6명

현황조사 및 등기·문건접수상 확인되는 임차인·전입 조사 대상은 7명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 조사 대상 7명이 현재 모두 별개의 유효한 임대차계약을 유지하거나 동시에 점유 중이라고 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 말소기준권리에 대한 선후관계와 현재 확인 상태를 구분한 것입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 사실은 선순위 대항력 판단에 불리하지만, 보증금 미상 조사 대상자의 실제 권리관계 및 점유 여부까지 확정하는 것은 아닙니다. 최유정의 우선변제는 임차권등기에 기재된 확정일자와 배당요구에 기초한 후순위 지위를 의미하며, 실제 배당액은 별도 문제입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

이 물건의 최저가 140,630,000원은 감정가 287,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가보다 낮은 가격으로 입찰할 기회가 생겼습니다.

그러나 감정가는 현재의 시장 거래가격과 동일하지 않습니다. 이 지역의 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 140,630,000원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

더욱이 다세대주택은 개별 건물의 상태, 층, 전유면적, 대지권, 실제 점유와 금융조달 여건에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율이 크더라도 최종 매수인 부담과 재매각 가능한 가격을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 140,630,000원 낙찰 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제, 미상 보증금 관련 권리 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 확정채권액에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가와 채권 미배당의 관계

매각대금이 낮아질수록 근저당 채권자의 회수액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 그 미배당액은 원칙적으로 근저당 채권의 회수 부족을 나타내는 수치이지, 낙찰자의 추가 지급 의무가 아닙니다.

따라서 이 물건은 근저당 채권의 미배당 인수 여부보다 확인되지 않은 임차관계, 명도 및 실제 시장가격을 중점적으로 분석해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 점포 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 대체로 가장형의 평탄한 토지이며 서측으로 세로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.
• 기타 규제. 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 입찰자의 해당 여부 및 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도시형생활주택 단지형 다세대라는 물건 특성을 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 실제 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 관계 확인. 최유정을 포함한 조사 대상자별로 실제 계약의 존속 여부, 현재 점유자, 임대차 목적물과 주민등록 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 6명 확인. 이효준·문병진·이진영·김소연·권유진·정창엽의 계약서, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 최유정 임차권 확인. 보증금 250,000,000원과 확정일자 2022.01.11, 주민등록·점유개시일 2022.02.18, 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 김소연과 권유진의 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 여부, 당해세를 포함해 배당표를 다시 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 996,000,000원의 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내용을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 감정가 287,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 실제 비교 가능한 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유자 및 임차권등기권자의 점유 상태에 따라 인도명령 가능성, 소송 필요성 및 이사 협의 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 취득 관련 세금과 기타 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 임차관계

수원 2025타경57317은 감정가 287,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 140,630,000원까지 내려온 도시형생활주택입니다. 겉으로 보이는 가격 인하폭은 크지만 그 자체가 투자수익이나 안전성을 보장하지는 않습니다.

등기상 말소기준 근저당권은 명확하고, 최유정의 보증금 250,000,000원에 관한 임차권등기도 후순위입니다. 따라서 해당 보증금을 낙찰자가 당연히 전액 인수하는 구조로 볼 수는 없습니다. 반면 조사 대상자 7명 중 6명의 보증금이 확인되지 않았고, 현재 점유·임대차 관계에도 불확실성이 남아 있습니다.

또한 실제 시장가격과 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유로 저렴하다는 결론을 내릴 수 없고, 추가 유찰이 발생하더라도 같은 검증이 필요합니다.

결론은 ‘입찰 보류·권리 및 시세 추가 확인’입니다. 선순위 근저당의 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차관계 확인 부담과 가격 검증 부족이 큽니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가에 가점을 주기보다 미상 임대차와 실질취득비용을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.