수원지방법원 2025타경57317. 권선동 955-3 ‘1에스티하우스’ 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 287,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 200,900,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격보다 먼저 2021.02.18. 근저당권 설정일을 기준으로 임차·전입 관계를 가르는 데 있습니다.
군자농업협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 최유정의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나타난 정창엽·문병진·이효준·김소연·권유진·이진영·최유정의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력에 따른 매수인 인수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이지은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 987,551,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.18.
말소기준권리는 을구 1번 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이고, 2026.01.07. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었습니다. 2025.08.12. 임의경매개시결정과 2025.08.28. 최유정의 주택임차권은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차·전입 관계 — 7명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입 / 점유일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정창엽 | 2025.07.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 문병진 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이효준 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.09.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.09.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최유정 | 2022.02.18 | 250,000,000원 | 2025.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
최유정은 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 등기내용에는 임대차계약일자 2022.01.11.·2024.02.18., 주민등록일자와 점유개시일자 2022.02.18., 확정일자 2022.01.11.이 기재되어 있습니다. 그러나 말소기준권리 설정일은 2021.02.18.이므로 후순위 임차권입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 200,900,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 140,630,000원(49%), 3회 유찰 시 98,441,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 직접 비교할 수 있는 시세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 권리상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 200,900,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 197,287,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 996,000,000원 중 197,287,400원이 배당되고 798,712,600원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 가장형의 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 2025.08.26. 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.18. 군자농업협동조합 근저당권과 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내용을 등기부 원본에서 대조합니다.
- 임차·전입 7명 확인. 전입일은 모두 후순위지만 실제 점유자와 퇴거 여부를 확인합니다.
- 보증금 미상 6명. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 전입자의 매각물건명세서 기재를 최종 확인합니다.
- 최유정 임차권. 임차보증금 250,000,000원과 임차권등기, 배당요구는 존재하지만 말소기준권리보다 후순위여서 대항력 인수형으로 보지 않습니다.
- 가격 검증. 최저가 200,900,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 시세와 비교한 가격 우위는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 별도 검증
이 사건은 권리의 기준점이 명확합니다. 2021.02.18. 군자농업협동조합 근저당 이후에 전입한 임차·전입 관련자 7명과 최유정의 250,000,000원 임차권은 모두 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차·전입 관련자가 많고 6명의 보증금이 확인되지 않아 현장 점유·명도 확인은 생략할 수 없습니다. 또 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘유찰됐으니 싸다’는 결론도 아직 이릅니다. 정리하면 권리는 통과, 임차관계는 현장 확인, 가격은 시세 대조 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
