200,900,000원
수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동 955-3 ‘1에스티하우스’ 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 200,900,000원입니다. 신청 경매의 출발점은 2021.02.18 설정된 군자농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 996,000,000원, 사건 청구액은 987,551,101원입니다.
권리분석의 핵심은 임차·점유자가 많다는 사실 자체보다 전입 시점입니다. 가장 빠른 전입도 이효준의 2021.02.19로, 말소기준 2021.02.18보다 하루 늦습니다. 문병진 2021.03.15, 최유정 2022.02.18, 이진영 2022.07.29, 김소연 2022.08.05, 권유진 2024.04.15, 정창엽 2025.07.02 역시 모두 기준권리 이후입니다. 따라서 조사된 7명에 관해서는 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 3층301호 도로명: 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) |
| 소유자 | 이지은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 청구액 | 987,551,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2021.02.18
2021.12.15 정기필 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2022.05.23 말소됐습니다. 2025.08.12 임의경매개시결정과 2025.09.30 이효준의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 특히 이효준의 임차권등기는 임차보증금 240,000,000원, 임대차계약일 2021.01.22, 주민등록일 2021.02.19, 점유개시일 2021.03.05, 확정일자 2021.02.24로 등기돼 있지만, 대항력 기준이 되는 주민등록일이 말소기준권리 다음 날이므로 매수인 인수형 임차권은 아닙니다.
임차·점유 현황 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정창엽 | 2025.07.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문병진 | 2021.03.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효준 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19 | 240,000,000원 | 2025.09.30 | 없음 | 기준권리 후 | 해당 없음 |
보증금이 확인되지 않은 6명은 확정일자와 소액임차인 해당 여부를 별도로 대조할 필요가 있습니다. 대항력은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 없는 것으로 정리되지만, 실제 배당과 명도 관계는 별개의 확인사항입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 200,900,000원으로 감정가 287,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 가정가는 140,630,000원(감정가 49%), 그다음은 98,441,000원(감정가 34%)입니다.
| 감정가 | 287,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 200,900,000원 · 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 140,630,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 98,441,000원 · 감정가 34% |
| 현재 실질취득 | 200,900,000원 · 매수인 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 197,287,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 200,900,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,612,600원을 제외한 197,287,400원이 근저당권 배당에 투입됩니다. 채권최고액 996,000,000원 기준으로 798,712,600원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인이 떠안는 금액은 어느 회차 가정에서도 0원입니다.
배당 가정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 보증금이 미상인 점유자가 있으므로 소액임차인 해당 여부는 입찰 전에 원본 서류로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 2025.08.26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 7명 점유 현황 대조. 전입일만 놓고 보면 모두 대항력이 없지만, 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 현황조사·매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 보증금 미상 6명 확인. 최유정·정창엽·문병진·김소연·권유진·이진영의 보증금과 확정일자를 확인해 소액임차인 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
- 이효준 임차권 원본 확인. 임차보증금 240,000,000원, 주민등록일 2021.02.19, 확정일자 2021.02.24, 임차권등기명령 2025카임883 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당표 보정. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 시장가격 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 1에스티하우스와 인근 다세대의 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 매각기일 전 등기 재확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.30 기준이며 매각기일은 2026.09.11입니다. 추가 권리 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “다수 점유”는 확인사항
이 사건의 권리 구조는 기준점이 분명합니다. 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 7명의 전입은 모두 그 이후입니다. 가장 큰 보증금이 확인되는 이효준 240,000,000원 임차권도 후순위여서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현장 확인이 단순해지는 것은 아닙니다. 점유자가 여러 명이고 6명의 보증금이 확인되지 않았으며, 현재 배당 가정에는 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 가격 역시 287,000,000원에서 200,900,000원으로 내려왔지만 비교할 실거래 수치가 없어 ‘70%니까 싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 명도와 가격은 확인 후 입찰입니다.
