수원지방법원 2025타경57317. 권선동 1에스티하우스 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2021.02.18 설정된 군자농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 996,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-65호가 기재된 권리이고, 2025.08.11 임의경매가 개시된 뒤 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다.
이 사건에서 가장 중요한 점은 임차인의 숫자보다 전입 순서입니다. 확인된 점유자 7명의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.02.18보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로 매수인에게 대항할 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 최유정·정창엽·문병진· 이효준·권유진·이진영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) |
| 소유자 | 이지은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 987,551,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당권입니다. 2021.12.15 정기필 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2022.05.23 이미 말소됐습니다. 2024.09.05 김소연 명의 주택임차권은 전입일이 2022.08.05로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 등기상으로도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.08.12 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 7명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2025.08.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정창엽 | 2025.07.02 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문병진 | 2021.03.15 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이효준 | 2021.02.19 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 미상 / 미상 | 2025.09.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 240,000,000원 / 2022.06.13 | 2024.09.05 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
실제 점유자는 7명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 김소연은 건물 전부를 주거용으로 하는 임차권등기를 마쳤고 보증금은 240,000,000원, 임대차계약일은 2022.06.11, 확정일자는 2022.06.13, 전입·점유개시는 2022.08.05입니다. 그러나 이 전입은 말소기준 2021.02.18보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 212,100,000원으로 감정가 303,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
현재 회차보다 한 차례 더 유찰되면 148,470,000원(감정가 49%), 세 차례 유찰이면 103,929,000원(감정가 34.3%)으로 내려갑니다. 다만 이 수치 역시 법원 회차별 최저가일 뿐 시장가격을 뜻하지 않습니다. 입찰가 판단은 별도의 동일·유사 다세대 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,769,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 208,330,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 996,000,000원 중 208,330,600원만 배당되어 787,669,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 권선초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 등을 감안한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 급·배수·위생·난방·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 가장형의 평탄한 토지이며 서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 7명 재확인. 각 점유자의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 최유정·정창엽·문병진·이효준·권유진·이진영의 보증금과 확정일자를 확인해 최우선변제 가능성을 점검하세요.
- 김소연 임차권. 보증금 240,000,000원이지만 말소기준 이후 전입한 후순위 임차권으로, 이 자료상 매수인 승계는 없습니다.
- 가격 검증. 212,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 메리트가 있다고 판단하지 말고 유사 다세대 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 787,669,400원은 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격과 명도는 별개다
이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2021.02.18 근저당이 말소기준이고, 확인된 7명의 전입은 전부 그 이후입니다. 보증금 240,000,000원의 김소연 임차권까지 포함해 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무 난도까지 0은 아닙니다. 실제 점유자가 7명이고 그중 6명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 인도 과정의 확인사항이 많습니다. 또 현재 최저가 212,100,000원이 감정가의 70%로 내려왔어도 비교 실거래가 없으므로 ‘싸다’는 결론은 유보해야 합니다. 정리하면 권리 인수는 명확한 0원, 점유관계는 확인 필요, 가격 메리트는 별도 검증이 이 물건의 핵심입니다.
