수원지방법원 2025타경57317. 권선초등학교 남측 인근에 있는 1에스티하우스 3층 302호입니다. 감정 이용상태는 공동주택 중 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 확인됩니다. 이 물건의 소유자는 이지은이며, 2021년 설정된 군자농업협동조합 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행 중입니다.

권리 구조를 보면 2021.02.18 근저당권이 먼저 설정됐고, 이후 가등기와 임차권등기, 경매개시결정이 뒤따랐습니다. 가등기는 이미 말소됐으며, 후순위 임차권등기 역시 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기부상 소멸과 실제 점유자 인도는 별개입니다. 김소연 외에도 최유정·정창엽·문병진·이효준·권유진·이진영 등 전입자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 보증금과 확정일자 및 실제 점유관계가 충분히 특정되지 않아 실무적인 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 나중

말소기준권리는 2021.02.18 접수된 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며 공동담보목록 제2021-65호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 302호 한 세대만의 실질 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

2021.12.15 정기필 명의로 소유권이전청구권가등기가 설정됐지만 2022.05.23 말소됐습니다. 김소연의 주택임차권등기는 2024.09.05 접수됐으며, 임대차계약일은 2022.06.11, 확정일자는 2022.06.13, 전입 및 점유개시일은 2022.08.05입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 7명의 권리와 점유를 구분해야 한다

이 물건은 실제 임차인·전입관계자 7명이 확인되며, 보증기관의 보증금 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 전입 사실만으로 7명이 모두 현재 유효한 임대차계약에 따라 302호를 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다.

대항력 판정은 2021.02.18 말소기준권리와 확인된 전입일을 대조한 결과입니다. 보증금·확정일자 미상인 사람들의 개별 임대차관계, 현재 점유, 최우선변제 가능성은 확정되지 않았습니다. 후순위 대항력 성립 가능성과 선순위 권리를 매수인에게 주장할 수 있는지는 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 절반이 곧 시세 절반은 아니다

이 물건의 감정가는 303,000,000원이고 현재 최저매각가는 148,470,000원입니다. 2회 유찰에 따라 최저가가 감정가의 49%가 된 상태입니다.

최저가와 감정가의 차이는 크지만 감정가 자체가 현재 시장에서 실현 가능한 매매가격이라는 보장은 없습니다. 특히 도시형생활주택 단지형 다세대는 같은 지역의 일반 아파트와 가격·거래수요·환금성이 다를 수 있습니다.

가격 메리트를 판단하려면 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격이 필요합니다. 현재는 그 비교가 확정되지 않아 148,470,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)

집행비용 추정치 2,878,580원을 제외한 145,591,420원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 채권최고액 996,000,000원 기준 미배당액은 850,408,580원입니다. 다만 이 금액은 채권액과 예상 배당액의 차이일 뿐 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

배당표는 채권최고액 기준 단순 추정이며, 공동담보 관계·근저당권 이전·실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제·실제 집행비용은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 김소연 및 그 밖의 전입관계자의 별도 배당액은 확정하지 않았습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

시나리오상 채권자 미배당액은 매각가가 낮아질수록 커지지만, 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 이는 후순위 담보권과 임차권등기가 소멸한다는 전제에 따른 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 외벽은 석재 및 페인팅 등으로 마감됐습니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 및 승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 가장형의 평탄한 토지에 위치하며 서측으로 세로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 기타 규제. 권선초등학교 관련 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 입찰자 자격 및 취득 방식에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 도시형생활주택 단지형 다세대는 아파트와 거래시장 특성이 다릅니다. 인근 유사 물건의 최근 매매 사례와 거래 빈도를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 재확인. 2026.10.21 매각기일에 맞는 최종 명세서와 변경·정정 사항을 확인해야 합니다.
• 김소연 임차권. 임대차계약일, 확정일, 전입일, 점유개시일, 임차권등기 및 배당요구 기록을 대조해 선순위 대항력 부재와 매각 후 임차권등기 소멸 여부를 재확인하세요.
• 다수 전입자 확인. 최유정·정창엽·문병진·이효준·권유진·이진영의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 대상 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 현황조사상 전입관계자가 여럿이므로 실제 302호 점유자를 특정하고 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 검토하세요.
• 근저당권 이전. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 공동담보목록 제2021-65호, 실제 채권잔액과 최종 배당채권자를 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월의 유사 면적·층·건물상태 다세대주택 실거래와 가장 최근 거래를 비교하고, 매각가에 취득·명도·보유 비용을 더해 실제 매수 부담을 따져보세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 최우선변제에 따른 배당변동을 확인하세요.
• 현장 건축상태. 건축물대장, 호실별 실제 이용현황, 불법 증축 여부, 누수·하자 및 승강기 등 공용시설 상태를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 상대보호구역, 비행안전구역 및 토지거래허가구역의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값이라는 숫자보다 점유와 실거래가 먼저”

이 물건은 분명 눈길을 끕니다. 감정가 303,000,000원에 대해 현재 최저가가 148,470,000원이기 때문입니다. 그러나 그 가격은 감정가의 49%라는 의미일 뿐, 실제 시장가격의 49%라는 뜻은 아닙니다.

권리분석상 가장 중요한 부분은 2021.02.18 근저당권이 말소기준이고, 김소연의 240,000,000원 임차권등기가 후순위라는 점입니다. 확인된 등기·전입관계에 따르면 인수액은 0원으로 산정되지만, 그 사실만으로 7명의 전입·임차관계와 실제 점유 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.

게다가 현재는 최근 실거래가격과 거래 추세가 검증되지 않았고, 물건 유형도 일반 아파트가 아닌 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 2회 유찰과 환금성 불확실성이 겹친 만큼 최저가 할인율에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.

결론은 ‘권리상 인수는 제한적으로 보이나, 점유와 가격은 아직 보류’입니다. 입찰 결정의 선행 조건은 실제 점유자와 임대차관계를 정리하고, 최근 거래가격에 비춰 실질취득비용을 검증하는 것입니다. 그 확인 없이 148,470,000원이라는 최저가만 보고 응찰하는 것은 신중해야 합니다.