수원지방법원 2025타경57317. 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 소재 1에스티하우스 2층 203호입니다. 감정평가상 도시형생활주택 중 단지형 다세대주택으로 이용되는 공동주택이며, 권선초등학교 남측 인근에 위치합니다. 소유자는 이지은이고, 최초 말소기준권리는 2021년 2월 18일 설정된 군자농업협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 이후 이상원 명의 근저당과 문병진 명의 주택임차권이 설정됐습니다.
여기서 주목할 사실은 등기상 권리의 말소 여부와 실제 점유관계의 정리가 서로 다른 문제라는 점입니다. 말소기준 뒤에 설정된 담보권과 임차권등기는 매각으로 소멸할 수 있지만, 현황조사에는 여러 사람의 전입 사실이 확인됩니다. 특히 문병진은 보증금 140,000,000원의 임차권등기권자인 동시에 별도 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 단순한 후순위 임차권등기 사건으로 처리하기보다 관련 계약과 점유 경위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택·단지형 다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이지은 (단독소유) |
| 감정가 | 229,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 임의경매 신청채권자 | 군자농업협동조합 |
| 청구금액 | 987,551,101원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.18 을구 1번 군자농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 담보권 이전 | 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기 |
| 임차·점유 관련자 | 7명 (보증기관 대위·승계 중복신고 없음) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선순위 근저당
군자농업협동조합의 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 별도의 선순위 근저당이 새롭게 설정된 것은 아닙니다. 말소기준일은 그대로 2021.02.18입니다.
2021.12.15 정기필 명의로 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 2022.05.23 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 가등기 인수 위험으로 평가하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 관련자 7명
현황조사 및 등기자료에 나타난 임차인·점유 관련자는 총 7명입니다. 보증기관 대위변제나 승계로 인한 중복신고자는 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.02.18 이후이고, 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력 가능성·미상을 포함한 실질 점유관계 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 문병진 | 2021.03.15 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 임차권등기 · 확정일자 2021.02.26 |
승계 없음 배당요구 2025.05.01 |
| 이효준 | 2021.02.19 | 미상 | 선순위 대항력 불인정 대항력 가능성·점유 미상, 우선변제 미확인 |
승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
| 최유정 | 2022.02.18 | 미상 | 선순위 대항력 불인정 대항력 가능성·점유 미상, 우선변제 미확인 |
승계 없음 배당요구 2025.08.22 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 미상 | 선순위 대항력 불인정 대항력 가능성·점유 미상, 우선변제 미확인 |
승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 미상 | 선순위 대항력 불인정 대항력 가능성·점유 미상, 우선변제 미확인 |
승계 없음 배당요구 2025.09.12 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 미상 | 선순위 대항력 불인정 대항력 가능성·점유 미상, 우선변제 미확인 |
승계 없음 배당요구 2025.09.01 |
| 정창엽 | 2025.07.02 | 미상 | 선순위 대항력 불인정 대항력 가능성·점유 미상, 우선변제 미확인 |
승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
대항력 판정은 말소기준권리 및 확인된 전입일을 기초로 한 판단입니다. 전입일만으로 실제 점유개시일·임대차계약의 효력·가구별 관계까지 확정할 수 없습니다. 보증금 미상자들은 추가 확인이 필요하며, 배당요구가 확인되지 않은 경우를 배당요구가 없었다고 단정하지 않습니다.
③ 문병진 임차권 — 보증금 1.4억의 의미
| 임차권자 | 문병진 |
|---|---|
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 100,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.02.25 (1차) / 2023.02.06 (2차) |
| 점유개시일 | 2021.03.12 |
| 주민등록일 | 2021.03.15 |
| 확정일자 | 2021.02.26 |
| 임차권등기 | 2025.05.01 (을구 3번) |
| 임차목적물 | 건물의 전유부분 전부 |
| 배당요구일 | 2025.05.01 |
| 대항력 판정 | 말소기준권리 이후 점유·전입으로 선순위 대항력 없음 |
| 매수인 인수 | 배당모형상 0원 · 실제 권리관계 확인 필요 |
문병진의 보증금 140,000,000원은 현재 최저매각가 160,300,000원보다 적습니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 보증금과 최저매각가의 단순한 크기 비교가 아니라 권리의 선후관계입니다. 말소기준 근저당의 설정일은 2021.02.18이고, 문병진의 점유개시일과 주민등록일은 그 이후입니다. 따라서 제시된 자료에 따른 권리분석상 문병진은 매수인에게 대항하는 선순위 임차인이 아닙니다.
문병진이 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하더라도, 확인된 후순위 임차권이라는 전제에서는 미배당 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조가 아닙니다. 이에 따라 제시된 시뮬레이션에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당모형입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 집행비용을 먼저 공제한 나머지 전액이 선순위 근저당권에 배분되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,044,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이상원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 합계 | 1,076,000,000원 | 157,255,800원 |
| 채권 미배당 추정 | — | 918,744,200원 |
채권 미배당액은 근저당 채권최고액 합계에서 예상 배당액을 차감한 모형상 부족액입니다. 실제 채권잔액과 같지는 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 소액임차인 최우선변제, 문병진 및 기타 임차인의 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 배당순위가 확정되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 권리 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰·70%) | 160,300,000원 | 157,255,800원 | 918,744,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 966,160,940원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 999,266,846원 | 0원 |
현재 최저가 160,300,000원은 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 가정 최저가는 112,210,000원, 78,547,000원으로 내려갑니다. 다만 이 수치는 예정된 매각기일이나 확정된 시장가치가 아니라 회차별 가격 시나리오입니다.
모든 회차에서 모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러므로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되어 실질취득액이 일정하게 유지되는 전형적인 인수형 사건과는 다릅니다. 다만 이 전제는 실제 임차관계와 선순위 권리의 확인을 마친 경우에만 유효합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다.
- 도로. 서측 세로에 접합니다. 실제 차량 진출입과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택 관련 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 해당 여부는 매수인 자격과 거래 형태에 따라 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 수준은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 도시형생활주택·단지형 다세대주택으로, 동일 입지의 대단지 아파트와 거래 유동성을 동일하게 평가할 수 없습니다. 최근 실거래와 매수 수요 확인 전에는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당과 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전등기를 연결해 확인해야 합니다.
- 문병진 임대차 실체. 임대차계약서, 보증금 140,000,000원 지급 내역, 2021.03.12 점유개시일, 2021.03.15 전입일 및 확정일자를 대조해야 합니다. 별도 강제경매 신청 경위도 중요합니다.
- 임차·점유 관련자 7명 확인. 전입이력, 실제 거주 여부, 임차인 또는 동거인 여부, 현재 점유자, 배당요구 및 보증금 규모를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 검토. 최유정·정창엽·이효준·김소연·권유진·이진영의 보증금과 확정일자 및 실질 점유관계를 매각물건명세서 등으로 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 우선변제권 성립 요건 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 현재 배당표는 근저당 채권최고액을 이용한 추정입니다.
- 시세 재산정. 권선동 일대의 유사한 단지형 다세대주택 실거래가격과 실제 매도호가를 대조한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장·명도 점검. 현재 점유자, 호실 출입 상태, 내부 하자, 관리비 체납, 주차 및 건물 관리 상태 등을 확인해야 합니다.
- 기일 및 원본 확인. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 소멸해도, 점유 문제는 확인해야 한다”
수원 권선동 1에스티하우스 203호는 감정가 229,000,000원에서 최저가 160,300,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 말소기준은 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당이며, 후순위 근저당과 임차권등기의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 배당모형상 인수액도 0원입니다.
하지만 권리 소멸 구조가 단순하다는 사실만으로 낙찰 이후 과정까지 단순하다고 볼 수는 없습니다. 등기부에는 문병진 명의 임차권과 강제경매 신청이 함께 등장하고, 현황조사에는 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들이 있습니다. 매각대금보다 훨씬 큰 담보채권이 존재하며, 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리상 조건부 검토, 가격은 판단 보류, 점유관계는 필수 확인입니다. 문병진과 다른 전입자들의 관계를 명확하게 정리하고, 최근 유사 다세대주택의 실거래가격을 확보한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실보다 실제로 무엇을 인수하고 누구에게 인도받아야 하는지가 이 물건의 핵심입니다.
