수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동 ‘1에스티하우스’ 2층 203호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.02.18. 설정된 군자농업협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 이후 이상원의 80,000,000원 근저당, 문병진의 140,000,000원 주택임차권, 임의경매·강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
현재 최저매각가는 160,300,000원입니다. 배당표상 집행비용을 제외한 157,255,800원이 선순위 군자농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 이상원 근저당에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 이처럼 선순위 채권이 매각대금을 모두 흡수한다고 해서 후순위 임차인의 보증금이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건의 조사된 임차·점유자들은 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이지은 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 987,551,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.02.18. 군자농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.04.14. 이상원의 근저당과 2025.05.01. 문병진의 주택임차권은 그 뒤에 설정됐습니다. 2025.08.12. 군자농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.15. 문병진의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 후순위입니다.
2021.12.15. 정기필 명의의 소유권이전청구권가등기는 2022.05.23. 말소됐습니다. 또 말소기준 근저당권은 2026.01.07. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로, 별개의 새로운 선순위 권리가 추가된 형태는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원이지만 확인할 사람이 많다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창엽 | 2025.07.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효준 | 2021.02.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병진 | 2021.03.15 | 140,000,000원 | 2025.05.01 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
조사된 7명은 모두 실제 임차·점유 관련자로 분류돼 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입은 이효준의 2021.02.19.로 말소기준일인 2021.02.18.보다 하루 늦습니다. 따라서 조사된 7명 모두 말소기준 이후 전입 → 대항력 없음으로 판정됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
감정가는 229,000,000원, 현재 최저매각가는 160,300,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 112,210,000원, 3회 유찰 시 78,547,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 현재 권리분석상 실질취득액은 인수액이 0원이므로 160,300,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가 대비 어느 수준인지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 근저당 · 이상원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,076,000,000원 중 157,255,800원이 배당되고, 미배당액은 918,744,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 160,300,000원 | 157,255,800원 | 918,744,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 966,160,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 999,266,846원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 2층입니다.
- 입지. 권선초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 등을 볼 때 대중교통 사정은 무난합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래. 2025.08.26. 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유자 7명 현장 대조. 현재 누가 실제 점유 중인지, 전출 여부와 각 임대차계약의 존부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명 확인. 대항력은 없지만 최우선변제 및 실제 배당관계 확인을 위해 계약서·보증금 자료를 대조해야 합니다.
- 문병진 관계 확인. 140,000,000원 임차권등기권자이면서 강제경매 채권자로도 나타나므로 임대차와 채권관계의 실질을 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정자료를 다시 확인해야 합니다.
- 관리·점유비용 확인. 체납 관리비와 실제 인도·명도에 필요한 비용 및 기간은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 사람 관계는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2021.02.18. 군자농업협동조합 근저당을 말소기준으로 뒤의 근저당·임차권·경매개시결정이 정리되고, 조사된 모든 전입자도 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 등기보다 점유관계와 가격이 더 중요합니다. 조사상 임차·점유 관련자가 7명이고 그중 6명의 보증금이 확인되지 않았으며, 문병진은 140,000,000원 임차권등기와 강제경매 채권자 지위를 함께 가지고 있습니다. 따라서 “인수 0원”만 보고 명도까지 간단한 물건으로 볼 수는 없습니다.
또 최저가는 감정가 229,000,000원에서 160,300,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 비교 근거 없이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 임차·점유 확인은 필수, 가격 판단은 실거래 검증 후입니다.
