수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동 소재 1에스티하우스 3층 303호의 임의경매 사건입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 소유자는 이지은입니다. 2021년 군자농업협동조합이 채권최고액 996,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 등기상 근저당권의 공동담보목록 제2021-65호가 확인되므로 채권최고액 전체를 이 호실만의 채무라고 단정해서는 안 됩니다.

이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 감정가가 아니라 2회 유찰 후 최저가 112,210,000원입니다. 하지만 실제 시장가격과 비교할 실거래 정보가 없으며, 전입자들의 임대차계약 및 보증금이 명확하지 않습니다. 따라서 접근 순서는 말소기준권리 확인 → 전입자 및 과거 임차권 정리 → 매각조건 확인 → 시세 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.02.18. 군자농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 996,000,000원이며, 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이전등기가 접수됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 권리가 새로 설정된 것은 아닙니다.

2021.12.15. 정기필 명의의 소유권이전청구권가등기는 2022.05.23. 말소됐습니다. 2023.03.30. 이현정 명의로 등기됐던 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권도 2023.10.25. 말소된 상태입니다. 해당 임차권은 현재 존속하는 등기상 권리로 보이지 않지만, 과거 임대차의 보증금 정산 및 현재 점유관계와는 구분해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입자 7명, 보증금 확인이 관건

현황조사 등에서 확인되는 전입자는 최유정·정창엽·문병진·이효준·김소연·권유진·이진영 등 7명입니다. 모두 2021.02.18. 말소기준권리보다 늦게 전입했으며, 조사상 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 모두 임차보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 임대차계약의 내용 및 점유관계가 확정되지 않았습니다.

전입일은 말소기준권리와 비교한 날짜입니다. 우선변제 여부는 확정일자·보증금·배당요구 요건 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

권리 판단: 현 단계의 매수인 인수 추정치는 0원입니다. 다만 이는 확인된 선순위 대항력이나 존속 임차권이 없다는 전제에서의 추정이며, 미확인 계약관계까지 없다는 보증은 아닙니다. 실제 낙찰 전 매각물건명세서와 주민등록·점유 현황을 대조해야 합니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 감정가의 49%

현재 최저매각가는 112,210,000원으로 감정가 229,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 산출된 가격 시나리오도 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인은 시장 시세 대비 할인과 다릅니다. 주변 실거래가가 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성된 단순 추정 배당입니다. 근저당 채권 미배당 추정액은 886,160,940원이며, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 관계 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·평슬라브지붕의 공동주택입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 있으며 외벽은 석재 및 페인팅 등으로 마감됐습니다.
• 도로. 건물 부지는 평탄한 가장형 토지이며 서측으로 세로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 속하며 소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 대상자와 대상용도에 따른 적용 여부는 실제 입찰자 조건을 기준으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매매사례 및 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 할인폭만으로 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 조사된 전입자 7명의 실제 거주 여부, 각 임대차계약의 대상 호실, 계약기간, 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 검증. 최유정·김소연·권유진의 배당요구 문건 및 나머지 전입자의 권리신고 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 과거 임차권 정리. 이현정의 보증금 180,000,000원과 2023.10.25. 임차권등기 말소 경위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-65호와 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 이전 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 권선동 유사 다세대주택의 최근 실거래가, 해당 건물의 거래사례 및 실제 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 점유·명도. 점유자가 여러 명 조사된 만큼 낙찰 후 인도 대상과 인도 절차, 협의 가능성 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 부분과 공과금 현황을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.21.의 진행 여부, 입찰보증금과 특별매각조건, 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리”

수원 1에스티하우스 303호는 감정가 229,000,000원에서 최저가 112,210,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준은 2021.02.18. 설정된 근저당권이고, 확인된 전입자 7명은 모두 그 이후 전입한 것으로 조사돼 있습니다.

이 때문에 일반적인 권리 소멸구조만 보면 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 7명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 과거 임차권등기 이력도 있으므로, 실제 점유 및 배당관계를 검증하기 전까지 완전한 권리 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 감정가의 49%라는 가격만으로 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.

결론은 권리 확인 후 가격 판단입니다. 전입자·임차권·공동담보에 관한 사실관계를 확인하고, 유사 물건의 실제 거래가격까지 검증된 뒤에야 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.