수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동 955-3 ‘1에스티하우스’ 3층 303호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이지은이고, 말소기준권리는 2021.02.18 설정된 군자농업협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-65호에 포함돼 있으며, 2025.08.11 임의경매개시결정 후 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.
매수인 입장에서 중요한 결론은 분명합니다. 현재 임차 관련 신고자 7명의 전입일은 가장 빠른 이효준의 2021.02.19부터 모두 말소기준일인 2021.02.18보다 늦습니다. 따라서 이들의 대항력은 없음으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 모두 미상이라 최우선변제 가능 여부와 실제 점유관계는 입찰 직전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) |
| 소유자 | 이지은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 987,551,101원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.18 근저당권 · 군자농업협동조합 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 인수되지 않는다
핵심은 2021.02.18 근저당권입니다. 2021.12.15 정기필 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2022.05.23 이미 말소됐고, 이현정의 임차보증금 180,000,000원 주택임차권도 2023.10.25 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준 이후 권리이므로 매수인이 이 두 권리를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차 관계 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
현재 확인된 임차 관련 신고자는 7명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 전입일은 모두 2021.02.18 말소기준일 이후로, 자료상 대항력은 전원 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 관련 금액 판단은 별도로 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.08.22 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창엽 | 2025.07.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병진 | 2021.03.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효준 | 2021.02.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.09.12 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.09.01 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
최유정·김소연·권유진은 각각 2025.08.22, 2025.09.12, 2025.09.01 배당요구가 접수돼 있습니다. 나머지 신고자들은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 전입일 자체가 모두 말소기준일 뒤이므로, 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 160,300,000원으로 감정가 229,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 이 70%를 곧바로 ‘시세 대비 30% 할인’으로 해석하면 안 됩니다. 권리 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득금액은 낙찰가를 최저가로 가정할 경우 160,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 157,255,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 현 회차에서 근저당권 미배당액은 838,744,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 160,300,000원 | 157,255,800원 | 838,744,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 886,160,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 919,266,846원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 등을 감안한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 가장형의 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이고, 서측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 재확인. 최유정·정창엽·문병진·이효준·김소연·권유진·이진영의 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금은 미상입니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 각 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최유정·김소연·권유진은 배당요구 접수일이 확인되며, 다른 신고자들의 배당요구 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 말소된 임차권 구분. 이현정의 보증금 180,000,000원 주택임차권은 2023.10.25 이미 말소된 등기입니다.
- 근저당권 이전. 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 경매기록을 원본에서 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 실거래 시세를 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 단순, 임차 확인은 꼼꼼하게
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 임차 관련 신고 7명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 과거 정기필의 가등기와 이현정의 180,000,000원 임차권등기도 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 어느 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘확인할 것이 없다’는 뜻은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 신고자가 7명이고, 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 대항력 인수 위험보다 실제 점유·보증금·최우선변제 확인입니다. 가격 역시 감정가 229,000,000원에서 1회 유찰돼 160,300,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 B급 이상으로 단순하지만, 가격과 임차 세부 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
