수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동 1에스티하우스 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.02.18 설정된 군자농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 996,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-65호가 기재돼 있으며, 이후 2025.08.12 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 현황조사에 이름이 확인되는 사람이 최유정·정창엽·문병진·이효준·김소연·권유진·이진영, 실제 7명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 확인되며, 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부와 명도 실무는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이지은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 987,551,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당권입니다. 2021.12.15 정기필 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐으나 2022.05.23 말소됐고, 2025.08.12 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 기존 근저당의 이전이므로 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 7명 모두 기준일 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효준 | 2021.02.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병진 | 2021.03.15 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유정 | 2022.02.18 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2022.07.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 2022.08.05 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권유진 | 2024.04.15 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창엽 | 2025.07.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 7명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 전부 2021.02.18 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능 금액은 현재 특정할 수 없습니다. 이는 배당액이 달라질 수 있다는 문제이지, 현재 권리관계상 매수인이 보증금을 승계한다는 뜻은 아닙니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 70%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 212,100,000원으로 감정가 303,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 148,470,000원, 3회 유찰 시 103,929,000원으로 낮아지는 시나리오가 계산돼 있습니다. 그러나 이 수치들은 감정가 대비 유찰률일 뿐, 실제 거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다. 따라서 현재 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 212,100,000원 | 208,330,600원 | 787,669,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 148,470,000원 | 145,591,420원 | 850,408,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 103,929,000원 | 101,673,994원 | 894,326,006원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자와 근저당권자의 미배당은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 거액의 미배당 채권이 발생한다는 사실 자체가 매수인에게 그 채무가 이전된다는 의미는 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 212,100,000원으로 최저매각가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 996,000,000원 | 208,330,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권에 208,330,600원이 배당되고 787,669,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 2층입니다.
- 입지. 권선초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 정류장과의 거리 등을 감안한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로와 접하며, 토지는 가장형의 평탄한 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 7명 재확인. 각 점유자의 실제 점유 호실·임대차계약·퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 최우선변제 등 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 현황. 최유정은 2025.08.22, 권유진은 2025.09.01, 김소연은 2025.09.12 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자는 관련 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 기준 근저당은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 매각 전 최신 등기부에서 권리자 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 권역의 최근 거래와 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 법률상 인수금 0원과 실제 인도비용은 별개이므로 다수 점유에 따른 협의·집행 가능성을 비용에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 7명의 점유와 가격 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.02.18 근저당이고, 7명의 전입일은 전부 그 이후라 대항력에 따른 승계금은 0원입니다. 거액의 근저당 미배당도 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 그러나 권리가 소멸한다고 실무까지 단순한 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 7명이 점유하고 있어 배당과 명도 확인량이 많고, 현재 최저가 212,100,000원의 시세 메리트도 별도로 검증해야 합니다.
권리 인수는 낮지만, 점유·배당 확인 난도는 높고 가격 판단 근거는 보수적으로 봐야 하는 물건. 감정가의 70%라는 할인율보다 실제 점유관계와 시장가격 확인이 입찰 판단의 승부처입니다.
