수원지방법원 2025타경57317. 수원시 권선구 권선동의 1에스티하우스 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 감정가는 303,000,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 148,470,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 가격 조정이지만, 이 사건에서 먼저 확인할 부분은 임차인의 권리관계입니다.

2021.02.18 설정된 군자농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 2026년에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 채권 전액을 배당하기에는 매각대금이 크게 부족합니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 권리이전

말소기준권리는 2021.02.18 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 996,000,000원이 설정되어 있고 공동담보목록 제2021-65호가 기재되어 있습니다. 이 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 이후의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2021.12.15 정기필 명의로 소유권이전청구권가등기가 설정되었으나 2022.05.23 말소되었습니다. 또한 2026.01.07 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증금 전원 미상

현황조사에서 확인된 임차인 관련 인원은 7명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 인원은 확인되지 않았습니다. 이들의 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021.02.18 이후로 기록되어 있습니다. 따라서 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 그러나 확정일자와 보증금이 모두 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 배당 가능액은 확정할 수 없습니다.

선순위 없음은 기재된 전입일과 말소기준권리 설정일의 비교 결과입니다. 실제 점유의 시작, 임대차관계, 확정일자, 소액임차인 최우선변제 대상 여부까지 확정한 의미는 아닙니다.

배당요구 신고가 확인된 사람은 최유정·김소연·권유진입니다. 나머지 정창엽·문병진·이효준·이진영의 배당요구는 확인되지 않았습니다. 배당요구 신고 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%이지만 시세 판단은 보류

감정가 303,000,000원에서 2회 유찰된 결과 현재 최저매각가는 148,470,000원입니다. 감정가 대비 49%입니다. 그러나 주변 동일 유형 다세대주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,878,580원을 제외하면 근저당권 채권에 대한 예상배당액은 145,591,420원입니다. 채권최고액 996,000,000원 대비 850,408,580원이 미배당되는 계산이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당액은 제시된 추정 배당표 기준입니다. 근저당권 이전, 공동담보관계, 실제 피담보채권액, 당해세 및 소액임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 및 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 가장형의 평탄한 토지이며 서측으로 세로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택용도 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있으므로 입찰자의 해당 여부를 검토해야 합니다.
• 건축물. 공부와의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 여부는 해당 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택으로, 동일 건물과 인근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 임대수요 검증이 필요합니다. 거래자료가 확인되지 않은 상태에서는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확인. 최유정·정창엽·문병진·이효준·김소연·권유진·이진영의 임대차계약 내용과 보증금, 확정일자를 대조하세요.
• 대항력 재확인. 확인된 전입일은 모두 2021.02.18 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유와 임대차관계, 전입 이력 및 매각물건명세서상 인수조건을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 최유정·김소연·권유진의 배당요구 신고 사실을 확인하고, 나머지 인원의 실제 권리행사 여부와 배당요구 종기 관련 사항을 점검하세요.
• 점유 및 명도. 2층 202호의 실제 점유자, 전입자들의 관계, 임대차 목적물의 범위, 명도 협의 가능성과 비용을 사전에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 군자농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-65호 및 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내용을 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 입찰가를 정하지 말고, 인근 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매각 가능한 가격을 비교하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 적용 대상 및 기타 토지이용 제한을 입찰 전에 확인하세요.
• 부대비용 확인. 관리비 체납, 취득 관련 비용, 점유자 인도·명도 비용과 시설 보수 가능성을 점검하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행 상황을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰 기회”보다 “임차관계 확인”이 먼저

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%라는 현재 최저가 비율입니다. 그러나 낙찰가의 매력은 감정가와의 차이가 아니라 실제 시장가치, 인수 위험, 명도 부담 및 환금성으로 판단해야 합니다.

말소기준권리가 명확하고, 기재된 임차인 전입일이 모두 후순위라는 점은 긍정적입니다. 반면 실제 임차인 7명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 및 명도관계도 추가 점검이 필요합니다. 채권최고액 996,000,000원의 공동담보 근저당권과 850,408,580원의 예상 미배당도 권리관계를 세밀하게 살펴볼 이유입니다. 미배당액 자체가 매수인의 인수채무는 아니지만, 이를 근거로 안전성을 과장해서도 안 됩니다.

결론은 권리 구조는 비교적 정리되어 있으나, 임차관계와 가격 검증이 완료되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 감정가 대비 큰 할인율만을 이유로 높은 평가를 부여하기 어려운 물건입니다. 종합평가 C — 신중 검토형.