수원지방법원 2025타경57317. 권선동 1에스티하우스 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이지은이고, 등기상 핵심 말소기준은 2021.02.24 설정된 군자농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이 기준권리 뒤에 설정된 가등기는 이미 말소됐고, 경매개시결정과 이진영의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 분석에서는 결론이 달라집니다. 현황조사상 이효준의 전입일은 2021.02.19로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 현재 최저가 200,900,000원만 보고 실질취득가를 확정하거나 가격 메리트를 판단하는 것도 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 1명이 핵심

임차인·점유 관계

이진영은 건물 전유부분 전부에 관해 임차보증금 240,000,000원으로 임차권등기가 되어 있지만, 전입일 2022.07.29가 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 200,900,000원보다 크다는 이유만으로 매수인이 그 차액을 인수하는 구조는 아닙니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 가격·유찰 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다

감정가는 287,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 200,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 140,630,000원(49%), 그 다음은 98,441,000원(34.3%)으로 계산되어 있습니다.

다만 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 잠재 인수액이 미정이므로 최저가 200,900,000원 자체가 곧 실질취득가라는 전제도 성립하지 않습니다. 가격 판단은 이효준의 임대차관계 확인과 별도의 실거래 대조가 끝난 뒤 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용과 근저당 채권최고액 156,000,000원을 모두 배당하고 41,287,400원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이효준의 선순위 가능 임차관계와 이진영의 배당요구가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지는 원본 서류 확인이 필요합니다. 신청청구액은 987,551,101원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 정류장과의 거리 등을 감안한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도·구조. 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 가장형의 평탄한 형태로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이효준 임대차 확인이 최우선. 전입일 2021.02.19만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 인도·점유 시점과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가를 먼저 계산. 선순위 임차관계가 확인되기 전에는 최저가 200,900,000원만을 취득원가로 보지 마세요. 인수금이 발생하면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.
• 이진영 배당관계 대조. 보증금 240,000,000원, 확정일자 2022.06.21, 전입 2022.07.29, 배당요구 2025.11.17 내역이 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 시세 확인 전 가격 가점 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
• 권리이전 확인. 기존 말소기준 근저당은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있으므로 현재 채권자 지위와 배당관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰보다 선순위 전입 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 200,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 2021.02.19 전입 이효준이 2021.02.24 말소기준보다 앞선다는 점이 권리분석의 승부처입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’이고, 매수인이 떠안을 금액도 아직 계산할 수 없습니다.

보증금 240,000,000원의 이진영은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 그 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 결국 이 물건은 후순위 임차권보다 선순위 가능 점유자의 사실관계를 얼마나 명확히 해소하느냐가 중요합니다. 권리확인 전에는 가격 매력을 논하기 이르고, 선순위 전입 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.