수원지방법원 2025타경2882. 곤지암읍 신대리 곤지암비즈니스센터 2층 219호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가에서는 해당 호를 오피스텔로 이용 중이라고 확인했습니다. 감정가는 180,000,000원, 한 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다.
표면적으로는 54,000,000원 내려온 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.06.10 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 그런데 이 날짜보다 먼저 전입한 송무진·주은숙·김정학의 보증금이 모두 미상이라, 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 2층 219호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 김범철(2457분의 7) · 이민화(2457분의 2450) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 모가농업협동조합 |
| 청구액 | 1,010,066,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인이 더 중요하다
등기 흐름에는 신탁과 신탁말소, 근저당 설정, 가압류·압류, 경매개시결정이 함께 존재합니다. 현재 제공된 권리판정에서는 2025.06.10 경기신용보증재단 가압류가 말소기준으로 계산돼 있으며, 이후의 경매개시결정과 광주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 그중 대항력 3명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준하 | 2025.07.02 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 장준영 | 2025.06.25 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 송무진 | 2024.09.13 | 확인 필요 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김제찬 | 2025.06.23 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 주은숙 | 2024.01.22 | 확인 필요 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김정학 | 2023.10.24 | 확인 필요 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 6명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 송무진·주은숙·김정학은 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 반면 임준하·장준영·김제찬은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 인수액부터 확정해야 한다
감정가 180,000,000원에서 현재 최저가는 126,000,000원으로 내려왔고, 시나리오상 다음 회차는 88,200,000원, 그 다음은 61,739,999원입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 기준값이 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자들만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금입니다. 실질취득액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 매수인이 떠안는 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 현재 그 인수액을 산정할 자료가 확인되지 않아, 어느 회차가 합리적인 가격인지도 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,436,000원 |
위 계산에서는 경기신용보증재단 30,000,000원이 전액 배당되고 93,436,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 임차인의 보증금 인수도 확정되지 않았습니다.
⑤ 등기 상세 — 신탁·근저당 이전 관계도 확인
2022.05.30 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2022.11.08 신탁재산 귀속으로 김범철·이민화 공유가 된 뒤 다시 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐습니다. 이 신탁은 2024.05.21 다시 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다.
같은 날 모가농업협동조합 명의로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전이 기록돼 있습니다. 한편 현재 권리판정에서는 2025.06.10 경기신용보증재단 가압류를 말소기준으로 잡고 있으므로, 근저당의 말소·이전 및 공동담보 관계를 입찰 전 등기 원본과 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 곤지암 2교 북측 인근. 주변은 신축 중 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 해당 호를 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상6층 건물입니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 도로에 접하고, 토지는 인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 주상용 건부지입니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다. 자연보전권역·철도보호지구·공장설립승인지역·특별대책지역 등의 제한이 함께 확인됩니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 3명의 보증금 확인. 송무진·주은숙·김정학의 임대차계약서, 보증금, 점유관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확정해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 현재 세 임차인의 확정일자와 우선변제 가능 금액을 확정할 수 없어 배당 후 잔존 보증금도 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 인수액이 확인되면 낙찰가와 합산한 금액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 낙찰가만 내려간다고 실제 취득가도 같은 폭으로 내려간다고 가정하면 안 됩니다.
- 근저당·공동담보 원본 대조. 모가농업협동조합의 1,200,000,000원 근저당, 농업협동조합자산관리회사로의 이전, 공동담보목록 제2024-699호를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 청구액 1,010,066,849원이 회차별 예상배당에서는 0원으로 표시되므로 실제 채권관계와 배당순위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정상 이용은 오피스텔입니다. 실제 사용·임대·전입 상태와 적법한 용도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “인수액 미확정”이 먼저다
현재 최저가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 가격 숫자만으로 접근하면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 3명이고, 이들의 보증금이 모두 미상입니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 아직 126,000,000원으로 확정되지 않습니다. 동일 물건군의 실거래 기준도 확인되지 않은 만큼, 지금 단계에서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도, 입찰 상한도 보류하는 것이 맞습니다.
