수원지방법원 2025타경2882. 곤지암비즈니스센터 2층 221호로, 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김범철·이민화 공유이며 지분은 각각 2,457분의 7, 2,457분의 2,450입니다. 감정가는 180,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다.
권리 흐름은 단순한 ‘근저당 하나가 말소기준이 되는’ 사건과 다릅니다. 2024.05.21 모가농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있고, 권리판정상 말소기준은 2025.06.10 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류입니다. 따라서 임차인 전입일을 이 날짜와 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 2층 221호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김범철(2,457분의 7) · 이민화(2,457분의 2,450) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 모가농업협동조합 / 1,010,066,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입 3명이 핵심
2024.05.21 설정된 모가농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원이지만 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2025.06.10 김범철 지분에 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류가 들어왔고, 이 권리가 권리판정상 말소기준입니다. 2025.07.21 임의경매개시결정, 2025.10.24 광주시 압류, 2026.05.08 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 그중 3명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정학 | 2023.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 아님 |
| 주은숙 | 2024.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 아님 |
| 송무진 | 2024.09.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 아님 |
| 김제찬 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 아님 |
| 장준영 | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.20 | 아님 |
| 임준하 | 2025.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.21 | 아님 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 장준영·임준하·김제찬은 전입일이 2025.06.10 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 김정학·주은숙·송무진은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 이 3명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,436,000원 |
현재 회차 계산상 경기신용보증재단의 30,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 93,436,000원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입 3명의 보증금도 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 126,000,000원 | 1,010,066,849원 | 0원 | 93,436,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,200,000원 | 1,010,066,849원 | 0원 | 56,212,400원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 61,739,999원 | 1,010,066,849원 | 0원 | 30,228,679원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기상 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 곤지암 2교 북측 인근입니다. 주변에는 신축 중인 아파트, 단독주택·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역의 주상용 부지이며 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다. 자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등 다수의 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고, 토지 정보상 중로1류와 소로2류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정학·주은숙·송무진 보증금 확인. 세 사람은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 전입 3명은 확정일자와 배당요구가 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금의 매수인 승계 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 실제 임차인이 6명으로 조사된 만큼 221호의 실제 점유자와 각 임차인의 점유 부분이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당 말소·이전 관계 대조. 2024.05.21 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기도 존재합니다. 최신 등기사항과 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타납니다. 실제 사용, 건축물대장, 관련 인허가 및 금융·임대 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표만으로 인수 0원 단정 금지. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 선순위 전입 임차인의 보증금이 확정되지 않았으므로 최종 인수액은 별도 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차인 3명의 보증금이 먼저다”
감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 126,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰률만 보고 접근하기 어렵습니다. 실제 임차인 6명 중 김정학·주은숙·송무진 3명이 2025.06.10 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 가압류·압류는 소멸하는 구조지만, 선순위 전입 3명의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 자동 배당표의 0원 인수 계산보다 임차인 원본 확인이 우선입니다. 여기에 등기상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타나고, 근저당 말소·이전 관계도 추가 대조가 필요합니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 유찰됐나’가 아니라 ‘선순위 점유 3명의 권리와 보증금이 실제로 무엇인가’입니다.
