수원지방법원 2025타경2882. 곤지암비즈니스센터 5층 517호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024.05.21 설정된 모가농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 권리만 보고 “인수 없음”으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 확인된 사람 가운데 주은숙은 2024.01.22, 김정학은 2023.10.24 전입하여 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 단순히 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실제 매수인 인수액과 실질취득가도 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층 517호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김범철(2457분의 7) · 이민화(2457분의 2450) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 모가농업협동조합 / 1,010,066,849원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.21 근저당권 · 모가농업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
말소기준은 2024.05.21 모가농업협동조합 근저당권입니다. 2025.06.10 경기신용보증재단의 김범철 지분 가압류 30,000,000원, 2025.07.21 임의경매개시결정, 2025.10.24 광주시의 이민화 지분 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이후 2025.08.21 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 조사 대상 6명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준하 | 2025.07.02 | 미상 | 2025.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 | 2025.06.25 | 미상 | 2025.10.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송무진 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김제찬 | 2025.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주은숙 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정학 | 2023.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임준하·장준영·송무진·김제찬은 전입일이 2024.05.21 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 주은숙·김정학은 선순위 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 위 사람들은 중복 합산 대상이 아닙니다.
③ 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 340,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 238,000,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 166,600,000원, 그 다음은 116,620,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자 2명의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수액이므로, 현재 최저가 238,000,000원만 보고 총 취득부담을 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 모가농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 총 채권액 1,230,000,000원 중 233,868,000원이 배당되고 996,132,000원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 배당표의 매수인 인수 0원은 선순위 전입자 2명의 보증금이 확인되지 않은 상황에서는 실제 인수액의 확정 근거가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 ‘곤지암 2교’ 북측 인근. 주변에 신축 중인 아파트, 단독주택·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조, 지하3층~지상6층 건물이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소방·지하주차장·공동현관 보안설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 철도보호지구, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가·상태. 공시지가 1,627,000원/㎡, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 원인 확인. 주은숙(2024.01.22)·김정학(2023.10.24)의 실제 임대차관계, 보증금, 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 선순위 전입자는 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 자료만으로 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 0원 인수값을 확정값으로 보지 말 것. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만 임차인 최우선변제도 미반영돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 340,000,000원 대비 최저가 238,000,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 현황과 공부, 실제 사용관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 광주시 압류가 있고 현재 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 전입 2명이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하는 비교적 정돈된 구조입니다. 그러나 현황조사에서 확인된 주은숙·김정학의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 없는 상태에서는 두 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
또한 최저가 238,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 실거래 비교가 없고 실제 인수금액도 미확정이기 때문입니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 선순위 전입자 2명의 임대차 사실과 보증금 확인입니다. 그 확인 전에는 실질취득가도, 안전한 입찰상한도 정해졌다고 보기 어렵습니다.
