수원지방법원 2025타경2882. 곤지암비즈니스센터 5층 516호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 340,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.05.21. 설정된 모가농업협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 임의경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 6명이고, 이 가운데 김정학은 2023.10.24., 주은숙은 2024.01.22. 전입해 모두 2024.05.21. 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 계산된 인수액 0원만으로 매수인 부담이 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층 516호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유관계 | 김범철 지분 2457분의 7 · 이민화 지분 2457분의 2450 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,010,066,849원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.21. 모가농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
2022년 신탁등기는 등기부상 말소됐고, 2024.05.21. 신탁재산 귀속 뒤 같은 날 모가농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.08.21.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경기신용보증재단 가압류와 광주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 가능 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정학 | 2023.10.24 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주은숙 | 2024.01.22 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 송무진 | 2024.09.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김제찬 | 2025.06.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 2025.06.25 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임준하 | 2025.07.02 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
송무진·김제찬·장준영·임준하는 모두 말소기준권리인 2024.05.21. 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 반면 김정학·주은숙은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 승계액을 계산할 수 없습니다. 이 사건에서는 이 두 사람의 임대차 원본 확인이 입찰가 산정보다 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당권 · 모가농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,230,000,000원 중 233,868,000원이 배당되고 미배당은 996,132,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형이며, 김정학·주은숙의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 승계 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 곤지암 2교 북측 인근으로, 주변에 신축 중인 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상6층 규모입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고, 토지는 3필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역·철도보호지구·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,627,000원/㎡이며 토지면적은 2,377㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정학 임대차 확인. 2023.10.24. 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·확정일자·점유 지속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 주은숙 임대차 확인. 2024.01.22. 전입으로 역시 선순위 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 승계액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 후에만 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 장준영은 2025.10.20., 임준하는 2025.10.21. 배당요구를 제출했지만 두 사람 모두 말소기준 이후 전입입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.21. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 점을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용·인허가·관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문서를 매각기일 전 최신본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 340,000,000원에서 한 차례 유찰돼 238,000,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 가압류·압류가 소멸하는 비교적 전형적인 구조지만, 김정학·주은숙 두 사람의 선순위 전입 때문에 결론이 달라집니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 승계액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 검토 전에 임차보증금 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.
